2016年11月以來，重慶樓市逆勢(shì)上揚(yáng)，成交量大漲。2016年前11月新房均價(jià)同比上漲6.5%，在70個(gè)大中城市里排名靠前。而在以前，重慶房?jī)r(jià)幾乎總是排在后面的。

但就在2017年1月7日，重慶緊跟全國(guó)步伐，也出臺(tái)了樓市調(diào)控新政，多項(xiàng)措施嚴(yán)控房?jī)r(jià)。

多位業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，重慶土地長(zhǎng)期超量供應(yīng)，而有效需求不足，供需關(guān)系一時(shí)難以改變，因此房?jī)r(jià)短期暴漲可能性不大。

事實(shí)上，重慶模式作為國(guó)內(nèi)難得的穩(wěn)定房?jī)r(jià)樣本，其供地制度、房產(chǎn)稅等都為全國(guó)其他區(qū)域提供了借鑒，在高層強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是炒的”精神指導(dǎo)下，對(duì)于重慶模式的探討可能會(huì)比房?jī)r(jià)是否上漲更有其意義。

樓市升溫新政出爐

一直以低房?jī)r(jià)著稱的重慶樓市也火了，但火勢(shì)尚未彌漫，當(dāng)?shù)卣鸵验_始緊急撲火，調(diào)控樓市。

2017年1月8日，重慶國(guó)土房管局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，要求其嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)范銷售行為。

2016年12月底，重慶國(guó)土房管局曾公布近期工作重點(diǎn)：保持土地有效供給、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度、發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)和炒房的遏制作用。

接連而出的政策直接指向的是，近期快速升溫的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2016年的最后兩周，重慶樓市快速爆發(fā)。12月第三周，重慶主城區(qū)商品房成交10141套，登上全年高峰。易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，也超過了2016年2月份和7月份全月的成交。在隨后包含元旦假期的一周，新建商品房成交面積更是多達(dá)129萬平方米，達(dá)到近期成交量的最高值。

購(gòu)房者的熱情爆發(fā)，嗅覺靈敏的開發(fā)商投資也在大增，2016年12月，在其他熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)開始陷入低迷之際，重慶地市爆發(fā)了。龍湖和華宇分別以42.2億、44.4億元拿下禮嘉兩宗土地，樓面價(jià)分別為7437元/平方米、7380元/平方米；萬科也在12月連續(xù)兩次出手拿地，而拿地區(qū)域仍是在重慶熱點(diǎn)新興區(qū)域照母山及蔡家組團(tuán)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年12月份重慶共出讓土地31宗，環(huán)比上漲342.86%。12月土地市場(chǎng)溢價(jià)率也是創(chuàng)了本年新高。2016年重慶主城土地溢價(jià)率TOP5均在12月的土拍中誕生。

供需關(guān)系短期難改

盡管2016年年底重慶樓市的高姿態(tài)引人側(cè)目，但重慶房屋供給量之大以及長(zhǎng)期以來的需求不振，使得“去庫(kù)存”仍是樓市的主基調(diào)，多名受訪人士認(rèn)為重慶樓市短期內(nèi)不會(huì)暴漲。

提到重慶房?jī)r(jià)較低，中國(guó)指數(shù)研究院西南分院認(rèn)為，首先是重慶的城市高速擴(kuò)張帶來巨大的土地供應(yīng)。其次，重慶設(shè)置了土地價(jià)格的硬性指標(biāo)，即土地價(jià)格不得超過房?jī)r(jià)的35%。

此外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，重慶獨(dú)特的地票制度也帶來了土地供應(yīng)的增加，尤其是盤活了一些農(nóng)村土地市場(chǎng)。

長(zhǎng)期的土地超量供應(yīng)之下，重慶潛在的房屋供給之大可從一組數(shù)據(jù)中窺得：2016年前11個(gè)月，重慶商品房住宅施工面積為17629.52萬平方米，遠(yuǎn)高于上海的7972.21萬平方米，天津的6137.9萬平方米，北京的5776.44萬平方米。

但另一面，重慶的樓市需求與供應(yīng)并不匹配。重慶有大量公租房，提供給外來農(nóng)民工和大學(xué)生等，這減少了很多需求；此外，雖然沒有限購(gòu)，但重慶是目前除上海之外第二個(gè)收房產(chǎn)稅的城市。重慶很早就有外地人重慶購(gòu)房?jī)H限一套，第二套收取房地產(chǎn)稅的措施。

土地專家鄒曉云指出，重慶的房屋供給是超出其需求的，民眾購(gòu)買力以及投資投機(jī)需求不高，所以維持了樓市價(jià)格平穩(wěn)，“而現(xiàn)在，由于黃奇帆市長(zhǎng)離任，不排除市場(chǎng)有炒作的可能性，民眾看漲等心理預(yù)期可能短期推高成交量”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管重慶兩江新區(qū)等市場(chǎng)總體上還是看好，但近期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性與跟風(fēng)特征明顯，房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲，后期是否足以支撐這樣一個(gè)價(jià)位，還有很多不確定性，購(gòu)房者要防范被套的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)短期內(nèi)暴漲不可能。從內(nèi)在來看，重慶樓市的供應(yīng)量太大，短期內(nèi)地票制度可能也不會(huì)取消，供需關(guān)系難以快速改變；從外部環(huán)境來看，目前全國(guó)樓市都在降溫，重慶也難以一枝獨(dú)秀。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期重慶地方政府可能將通過強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅，來發(fā)揮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

穩(wěn)定樣本可否借鑒？

重慶長(zhǎng)期保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，曾讓全國(guó)其他高房?jī)r(jià)城市的居民艷羨。

但眼下也有很多觀點(diǎn)認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)太低，民眾事實(shí)上沒有享受到更多資產(chǎn)升值的紅利。但是，中央決策層對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了明確的態(tài)度，即“房子是用來住的，不是炒的”。

重慶模式中的一些內(nèi)容正在為各地所借鑒。如“地票制度”。而重慶房?jī)r(jià)的穩(wěn)定之錨，在于低地價(jià)及多元主體的土地供應(yīng)。

“現(xiàn)在政府獨(dú)家的拍賣土地方式，會(huì)讓土地價(jià)格在競(jìng)爭(zhēng)中上升。未來在土地供給方式上，中央應(yīng)將市場(chǎng)摸準(zhǔn)后，滿足市場(chǎng)的基本需求，提供合理的指標(biāo)，而不能扣得太死，”鄒曉云告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“供地的方式也可做出進(jìn)一步的改變，如使農(nóng)村集體用地自由流轉(zhuǎn)。而如果多方來源供地的話，政府不再是獨(dú)家，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用下，土地價(jià)格將下降。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。