“如果你對(duì)虹橋不足夠熟悉，最好不要約在星巴克。”這是虹橋地產(chǎn)人給你的忠告。以虹橋天地為原點(diǎn)，一公里半徑內(nèi)可以找到至少10家星巴克：虹橋天地內(nèi)部有3家，虹橋萬科中心的一層和負(fù)二層也各有一家，這已足夠繞到你頭暈，以至于發(fā)了門頭圖片給對(duì)方，也還是找不到人。

咖啡館當(dāng)然不止星巴克，一棟寫字樓扎著四五家也毫不稀奇。即使有著如此高的密度，在工作日依然人滿為患，10個(gè)顧客有8個(gè)會(huì)是房企的人。與小資咖啡館云集的“巨富長”相比，這里的談話內(nèi)容枯燥得很，主要是土地和錢。

虹橋商務(wù)區(qū)從2010年橫空出世已發(fā)展10多年，在向長三角CBD目標(biāo)邁進(jìn)中，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也因緣際會(huì)集聚于此，總部密度之高，有甚于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之于北京西二旗。除了瑞安、萬通、龍湖、萬科等在虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)初期就在此布局，2015年后，不斷有閩系、浙系、川系等地房企從全國各地奔涌而來，至2020年，這里大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量超過了30家。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，虹橋是一個(gè)魔力跳板，只要來到虹橋，距離新世界便僅有一步之遙。一家總部在福建的房企，去浙江拿了地，它依舊是一家福建房企，但如果總部搬到虹橋，一切都會(huì)不同：先到虹橋報(bào)到，再去浙江拿地，它很可能就是大家眼中的全國化、或有全國化野心的房企了。

對(duì)房企來說，這意味著更好的議價(jià)能力、更廣闊的業(yè)務(wù)版圖、更高的銷售額、更多的利潤，為此，房企不惜花費(fèi)重金，拖家?guī)Э陔x開原籍，奔赴虹橋。

例如，2016年，融信中國將總部從福建遷至上海虹橋，并于2018年正式入駐其參股開發(fā)的“虹橋世界中心”，僅從這個(gè)名字里，就能感受到房企對(duì)虹橋的期待。只是，在2021年底，融信中國出售了這棟總部辦公樓，搬到了數(shù)公里之外的七寶，入駐了他們的新總部融信上坤中心。

融信中國的經(jīng)歷在虹橋并不特殊，從2016年到2021年左右，那些進(jìn)取心爆棚的房企，經(jīng)歷了共同的虹橋往事。

來去大虹橋

在虹橋商務(wù)區(qū)，許多寫字樓下都有專門的通道通往虹橋天地，而從虹橋天地可以直接去往虹橋交通樞紐。這意味著，你甚至不用走出辦公大樓的門，就可以背著包從辦公室快捷登上發(fā)往各地的飛機(jī)和高鐵。

作為一名房企的投資部員工，王征在2017年后來到虹橋，一年差不多有200天都在出差，去各地看項(xiàng)目、去和金融機(jī)構(gòu)談合作。

而2017年前后幾年，也是各地房企進(jìn)駐虹橋最活躍的時(shí)期。目前聚集在虹橋的房企中，近乎一半都是在這三年間遷入的。

2017年1月，中駿總部正式移師上海，入駐位于上海虹橋地區(qū)的上海中駿廣場(chǎng)；旭輝集團(tuán)也將總部也搬至虹橋，隨之而來的還有旭輝永升服務(wù)、旭輝領(lǐng)寓等；2018年，融信、正榮、中南、新力、協(xié)信、東原等50強(qiáng)房企陸續(xù)將總部搬至虹橋；2019年，虹橋迎來房企總部遷入的高潮期，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有弘陽、祥生、三盛、奧山、港龍、錦藝、文一等8家房企將總部遷至虹橋。

一時(shí)間，虹橋商務(wù)區(qū)熱鬧非凡。而從各家房企更換總部的時(shí)間節(jié)點(diǎn)中，不難發(fā)現(xiàn)其與規(guī)模擴(kuò)張和尋求上市的關(guān)聯(lián)。

融信、正榮、新力、中南，不僅在2018年實(shí)現(xiàn)了從偏安一隅的地方房企到登陸上海的轉(zhuǎn)變，同時(shí)還在當(dāng)年叩響了千億的門鈴。

搬遷與高歌猛進(jìn)并行。旭輝、正榮、融信均在2015后開啟高速擴(kuò)張模式，銷售額翻倍式增長。融信和正榮2015年的銷售額分別為295億元、306億元，三年后雙雙破千億，2018年，正榮和融信的銷售額分別增長超過80%和73%。

新力也在登陸虹橋當(dāng)年提出“保800億爭(zhēng)1000億”的宏偉目標(biāo)，而次年也就是2019年，新力控股完成在港上市。川系房企藍(lán)光2019年搬入虹橋的藍(lán)光總部大樓，在將上海作為第二總部的同時(shí)，也立下了沖擊“銷售千億、資產(chǎn)千億”的雙千億目標(biāo)。那一年，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)了1015億的銷售額。

即使未及千億門檻，“來到虹橋”這個(gè)行動(dòng)，也意味著一股奮勇沖刺的勢(shì)頭。

2017年，黃朝陽的大兒子黃倫進(jìn)入中駿集團(tuán)管理層，同時(shí)提出了公司的千億目標(biāo)：2018年500億元，2019年800億元，2020年破千億，次年，中駿就將總部搬到了大虹橋。

作為世界級(jí)交通樞紐，虹橋擁有航空、高鐵、長途、地鐵等立體交通，似乎沒有比虹橋更合適的地方，能夠幫房企實(shí)現(xiàn)從地方企業(yè)到全國企業(yè)的跨越。

然而，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企總部搬遷的盛況不再。2020年，遷入虹橋的房企數(shù)量明顯減少，只有中奧、康橋和紅星三家。

一些房企也在悄然淡出虹橋。2021年初，融信中國出售了其位于上海虹橋世界中心的總部辦公樓，搬到了數(shù)公里之外的七寶。

2021年初，藍(lán)光債務(wù)違約的消息被不斷爆出，僅距離搬到虹橋不到2年，藍(lán)光就被傳撤員工回成都。2019年跨入千億門檻的藍(lán)光，2020年銷售額僅增長了20億元，債務(wù)規(guī)模卻在不斷滾雪球。截至2019年12月31日，藍(lán)光發(fā)展(600466)資產(chǎn)負(fù)債率為80.62%，總負(fù)債數(shù)為1627.7億元。而在2017年同期，這一數(shù)字為762億元。2021年3月，在經(jīng)歷了集團(tuán)聯(lián)席總裁周鳳學(xué)等高管相繼出走風(fēng)波后，在沖擊上市數(shù)次折戟后，奧山也將上?？偛咳藛T都撤回了武漢大本營。

生態(tài)劇變

在王征的觀感中，轉(zhuǎn)折來自2021年7月，同樣從虹橋樞紐出發(fā)，目的已不再是看地，而是找錢。“那種心情是不一樣的”，王征頻繁出現(xiàn)在各個(gè)城市，不再尋求項(xiàng)目合作，而是要通過抵押資產(chǎn)進(jìn)行融資，以求為集團(tuán)籌集一些資金。

過去是在謀發(fā)展，現(xiàn)在是在救命。王征形容自己所在的房企“離暴雷還有一兩步距離”，“受到銀行涉房貸款兩條‘總控線’政策的出臺(tái)、銀行放貸節(jié)奏變慢和預(yù)售資金監(jiān)管等影響，資金流入總量不到2020年的4成”。在虹橋，這樣的房企并不少。

然而，即使王征現(xiàn)在的工作幾乎是每天圍著各類“資金掮客”轉(zhuǎn)，擺在眼前的問題依舊現(xiàn)實(shí)：只有優(yōu)質(zhì)的、有變現(xiàn)價(jià)值和能力的資產(chǎn)才有可能談成。

不過，金主們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期很不樂觀，進(jìn)入房企的錢“慎之又慎”。過去，資產(chǎn)質(zhì)押貸款在銀行機(jī)構(gòu)的貸款利率基本在6-7個(gè)點(diǎn)，非標(biāo)市場(chǎng)利率則在10個(gè)點(diǎn)左右。而從2021年9月份開始，隨著資本杠桿不斷升溫，非標(biāo)市場(chǎng)的年利率現(xiàn)在已經(jīng)被炒至高達(dá)15-18個(gè)點(diǎn)。

找錢也同樣成為了虹橋一家TOP20房企投拓總監(jiān)陳時(shí)的新工作內(nèi)容，即使她所在企業(yè)并未處在暴雷的風(fēng)險(xiǎn)中，其所在部門仍然減員超過一半，公司給她增派了融資任務(wù)，她也開始與更多金融機(jī)構(gòu)會(huì)面，“這在過去是從未出現(xiàn)的”。

過去，陳時(shí)出差看項(xiàng)目的頻率一個(gè)月約4次，而2021年下半年以來，每月也就1-2次。“資金普遍緊張，民企都沒錢拿地”。

虹橋的土地推介會(huì)也發(fā)生了變化。作為房企的聚集地，上海市、區(qū)兩級(jí)政府都會(huì)在虹橋的一些場(chǎng)館定期舉辦土地推介會(huì)，邀請(qǐng)大虹橋的房企們參加。

虹橋商務(wù)區(qū)一家頭部房企的投資人員表示，過去可能會(huì)與政府就某地塊簽訂一些協(xié)議，進(jìn)行“托底”，但現(xiàn)在，除了地方城投，幾乎沒有企業(yè)愿意再簽訂這種托底協(xié)議。因?yàn)槿鄙儋Y金，他通常會(huì)委婉地找一些理由搪塞過去。后來，干脆就不去參加了，“派手下的‘小朋友’參加，也就沒有進(jìn)一步的合作討論了”。

房企作為資金密集型企業(yè)，也吸引了大量的股權(quán)類、信托類資源匯聚。各類規(guī)模的資產(chǎn)管理公司、基金公司或者信托公司都會(huì)在虹橋設(shè)點(diǎn)。因此，某種程度上來說，虹橋也是非標(biāo)融資的“勝地”，這些金融機(jī)構(gòu)體量通常很“輕”，十分不起眼，但與房企對(duì)接頻繁，曾經(jīng)在某一年中，王征接觸下來的就有十幾家。

過去，王征幾乎每個(gè)月都要與資產(chǎn)管理公司、基金、信托公司見上兩三次，聯(lián)絡(luò)聯(lián)絡(luò)感情，為項(xiàng)目尋找資金，也看看這些機(jī)構(gòu)本身帶著的一些項(xiàng)目資源。這樣的談話都發(fā)生在附近的咖啡館里。“除了大佬帶隊(duì)，比較正式的會(huì)去對(duì)方辦公室里談。定期拜訪通常是不帶主題，目的在于維護(hù)關(guān)系、互通信息。通常就是兩三個(gè)人圍坐在咖啡館里探討。”而現(xiàn)在，許多有爆雷危機(jī)的房企都在甩賣資產(chǎn)?？Х瑞^里的談話對(duì)象也換了一波——變?yōu)橐恍〢MC資產(chǎn)收購方，不良資產(chǎn)管理公司等，“大家聊項(xiàng)目的出售和融資”。

能不來就不來

相比房企的來來去去，地產(chǎn)行業(yè)入冬后，虹橋地產(chǎn)人多處于“想動(dòng)動(dòng)不了”、甚至不敢動(dòng)的處境。

一位剛從外地調(diào)到大虹橋某房企的員工說，自己不敢出差，雖然其所在部門還未裁員，但項(xiàng)目上的崗位已經(jīng)進(jìn)行了大波裁員。他擔(dān)憂萬一到哪被隔離了，可能也會(huì)被順勢(shì)裁掉了。

過去，借助于長三角都市圈的便利，蘇州、無錫、南通等江浙滬城市與上海虹橋能實(shí)現(xiàn)半小時(shí)互通，許多區(qū)域、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都非常愿意到集團(tuán)總部，尋求資金等資源支持，而現(xiàn)在，除非集團(tuán)“召喚”，幾乎沒有人會(huì)自愿前來，因?yàn)榭偛空宜麄兛赡芫褪钦劷M織架構(gòu)調(diào)整、項(xiàng)目股權(quán)出售或者是裁員，“沒有消息就是最好的消息，能不來就不來。”王征說。

2021年，隨著藍(lán)光、協(xié)信、新力等房企陸續(xù)爆雷，尚且“安在”的各家房企也開啟了一輪輪裁員。“大虹橋上空飄著各家企業(yè)員工的簡(jiǎn)歷。”一位虹橋地產(chǎn)人這樣形容。

但在收縮、裁員成為行業(yè)主旋律的情況下，挪動(dòng)是一種奢望，“坑位”也成為奢侈品。一位曾經(jīng)在藍(lán)光工作的員工為了在上海重新謀得一職位，一個(gè)月內(nèi)給同一獵頭投遞了13次簡(jiǎn)歷，而時(shí)隔半年后，他仍然待業(yè)在家。一位曾經(jīng)與大虹橋內(nèi)多家房企有過合作的獵頭公司負(fù)責(zé)人表示，在收縮取代擴(kuò)張成為行業(yè)主流的時(shí)局下，很少有企業(yè)還在真正招聘。“即使有崗位放出，也推進(jìn)得非常慢。”連在他看來還算穩(wěn)健的一家房企都在2021年年中停止招聘了。“就算現(xiàn)在還掛著少數(shù)坑位也很難進(jìn)人”，這家房企僅存的那幾個(gè)職位，掛出半年后仍然空缺。

“只有一些企業(yè)的項(xiàng)目銷售崗還在進(jìn)人。”他表示，尤其是2021年三四季度，一些企業(yè)還想最后拼一波回款，誕生了大量銷售人員的招聘需求，但這些崗位也被業(yè)內(nèi)稱為“絞肉機(jī)”——背負(fù)著一定的銷售和回款指標(biāo)，如果未能達(dá)到就會(huì)立馬被裁、換上新人。

“出門喝個(gè)咖啡的間隙，就能到周邊房企面試一番的畫面幾乎不會(huì)出現(xiàn)了。”上述虹橋地產(chǎn)人表示，大家都希望能“茍住”，過了春節(jié)再說。

曾經(jīng)在咖啡館里的同行小聚也正在減少，“因?yàn)榻箲]”，這是數(shù)位虹橋地產(chǎn)人給出的共同回答。“泥菩薩過河，自身都難保，哪敢問別人的情況。何況同行失業(yè)的情況也并不少見，問了的話彼此都尷尬。”大家干脆不再會(huì)面。

“地產(chǎn)圈每天一則壞消息”，給大家?guī)淼男睦韷毫κ蔷薮蟮?。焦慮情緒始終在虹橋地產(chǎn)圈蔓延，“因?yàn)榈鼐壻N近，不好的消息總具有壓迫感。”一位虹橋地產(chǎn)人表示。今天股債雙殺的是你樓下的公司，明天又看到隔壁企業(yè)被金融機(jī)構(gòu)“堵門”要債，過幾天附近企業(yè)第二輪裁員的消息又傳來，可能上個(gè)月還在咖啡館里喝咖啡曬太陽的人，下個(gè)月就不在虹橋了。“但其實(shí)我覺得最難的時(shí)間可能還沒來。”王征說，如果你春節(jié)后再來虹橋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，那時(shí)候，這里的房企和人，又會(huì)發(fā)生不小的變化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。