近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份撥打
?？?/strong>某在售樓盤咨詢電話時，銷售人員并未急著介紹項(xiàng)目情況，而是首先詢問記者是否有購房資格。
在海口樓市實(shí)地走訪時，多位?？诋?dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介也告訴記者，目前
海南的限購政策相當(dāng)嚴(yán)厲，樓盤會優(yōu)先關(guān)注購房者資格。
自2018年4月22日
海南宣布在已出臺的限購政策基礎(chǔ)上實(shí)施全域限購后，海南樓市一夜入冬。不過，從2020年下半年開始，海南樓市開始復(fù)蘇，尤其是海口和
三亞，其房價漲幅明顯高于全國水平。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2021年10月，?？诘男路?a href="http://m.jingsongyx.com/price/" target="_blank">
價格已連續(xù)上漲了16個月；同年11月，?？诜績r環(huán)比下跌0.5%，這也是?？谛路績r格在2021年首次環(huán)比下跌。
二手房方面，截至2021年11月，?？诙址績r格連續(xù)18個月上漲。而當(dāng)月70城僅有3個城市二手房價格環(huán)比上漲，其中?？诙址績r格環(huán)比上漲0.3%，漲幅居70城第二位。
值得一提的是，記者在海口走訪多個樓盤項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，?？谑袌錾系男陆ㄗ≌吭垂?yīng)量明顯減少，而商業(yè)類公寓的售價遠(yuǎn)高于同區(qū)域的住宅價格。
?？谠诮潜P 每經(jīng)記者 陳榮浩攝
公寓價格遠(yuǎn)高于住宅價格
“海口現(xiàn)在對買房管控得還是很嚴(yán)，如果沒在海口落戶的話，得交夠5年社保才有資格買房。”?？谫Y深房產(chǎn)中介劉鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前海南的限購政策相當(dāng)嚴(yán)厲，樓盤會優(yōu)先關(guān)注購房者資格。
正如劉鵬所說，當(dāng)記者撥通海口市龍華區(qū)龍昆南路的某住宅項(xiàng)目的咨詢電話時，銷售人員并沒有著急著對項(xiàng)目進(jìn)行具體介紹，而是首先問，“您這邊在海南是首套房嗎，已經(jīng)交了多久的社保了？”
記者在實(shí)地走訪?？诘凝埲A、美蘭、瓊山三個片區(qū)發(fā)現(xiàn)，雖說這些片區(qū)在建的樓盤項(xiàng)目不少，但多以商業(yè)性質(zhì)（如公寓）為主，住宅類項(xiàng)目并不多。
整體而言，商業(yè)類在建項(xiàng)目的密度要遠(yuǎn)高于住宅在建項(xiàng)目，其中龍華、美蘭片區(qū)尤甚。在這些片區(qū)，整體在售的住宅項(xiàng)目并不是太多，記者走訪時看到的主要有金島國際、昌茂?春天里、中國城?星悅居、融創(chuàng)桃源大觀等項(xiàng)目。
而且記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，與一線或熱點(diǎn)二線城市不同的是，?？诘谋姸嗌虡I(yè)項(xiàng)目往往賣得比住宅還要貴。
比如位于龍華片區(qū)的龍湖光年的商業(yè)類公寓項(xiàng)目，售價為2.7萬元/平方米。但距離其約1.3公里的中國城?星悅居的住宅項(xiàng)目，售價僅1.69萬元/平方米。類似的情況還發(fā)生在昌茂春天里項(xiàng)目，其商業(yè)性質(zhì)的公寓銷售價格為2.8萬元/平方米，但住宅價格僅為1.73萬元/平方米。
?？谑旋埲A區(qū)的住宅小區(qū) 每經(jīng)記者 陳榮浩攝
“?？跇鞘懈?a href="http://m.jingsongyx.com/sell/qita/" target="_blank">
其他城市有很大區(qū)別。比如
深圳，一個區(qū)域產(chǎn)業(yè)特別集中就會導(dǎo)致這個片區(qū)房價整體都比較高，但在?？诨緵]有這樣的說法。”
劉鵬告訴記者，海口人買房基本以實(shí)際需求為主。而外地人來海口買房的話，因?yàn)橄拶徴咻^嚴(yán)，基本只能買不限購的商業(yè)類項(xiàng)目，這也導(dǎo)致海口很多商業(yè)類公寓項(xiàng)目賣得比住宅還貴。
中介齊推三大潛力片區(qū)房源
在海口實(shí)地走訪過程中，當(dāng)?shù)囟鄠€房產(chǎn)中介向記者推薦了“?？谛阌^(qū)西海岸”“國興商圈”以及“江東新區(qū)”三個片區(qū)的房子。
”這三個片區(qū)是海口未來比較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。“
在談及為何看好這些項(xiàng)目時，在當(dāng)?shù)貜氖路慨a(chǎn)中介多年的陳
德勝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“之所以推薦秀英區(qū)西海岸片區(qū)的房子，主要是因?yàn)樵撈瑓^(qū)的規(guī)劃和配套很不錯。西海岸是海口新區(qū)，?？谑姓?011年就搬到了那里。此外，隨著秀英區(qū)西海岸快速路的開通，現(xiàn)在那邊的道路規(guī)劃和配套都是不錯的，相比一些老片區(qū)更有大城市的感覺。”
記者注意到，陳
德勝所描述的西海岸片區(qū)位于海口市西北部的全長22公里熱帶景觀濱海帶狀型地帶，北鄰瓊州海峽，東起秀英港，西至盈濱半島。
此外，中介提到的另外兩個片區(qū)，一個是位于海口美蘭區(qū)濱江路的國興商圈，另一個則是?？谠?018年設(shè)立的江東新區(qū)。
記者在走訪國興商圈過程中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域商業(yè)配套較為齊全，此外相關(guān)政府機(jī)構(gòu)較為集中，如海南省政府、海南省科學(xué)技術(shù)廳等均位于該商圈內(nèi)。
在海南省政府東側(cè)1.5公里范圍內(nèi)，存在好幾個高端項(xiàng)目住宅，如國瑞城?鉑仕府二手房均價為3.6萬元/平方米，國瑞城?爵士苑二手房均價為3.5萬元/平方米，海航國興城二手房均價為3萬元/平方米。
此外，中介提到的另外兩個片區(qū)，一個是位于?？诿捞m區(qū)濱江路的國興商圈，另一個則是?？谠?018年設(shè)立的江東新區(qū)。
記者在走訪國興商圈過程中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域商業(yè)配套較為齊全，此外相關(guān)政府機(jī)構(gòu)較為集中，如海南省政府、海南省科學(xué)技術(shù)廳等均位于該商圈內(nèi)。
在海南省政府東側(cè)1.5公里范圍內(nèi)，存在好幾個高端項(xiàng)目住宅，如國瑞城?鉑仕府二手房均價為3.6萬元/平方米，國瑞城?爵士苑二手房均價為3.5萬元/平方米，海航國興城二手房均價為3萬元/平方米。
“江東新區(qū)在?？诘臇|海岸，與?？谑袇^(qū)隔著一座瓊州大橋，大橋以東都屬于江東新區(qū)。這個區(qū)域政府規(guī)劃了很多發(fā)展組團(tuán)，比如國際文化交往組團(tuán)、國際綜合服務(wù)組團(tuán)、國際離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)組團(tuán)等。這些都是在地圖上看不到的，也是?？谖磥碇攸c(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，規(guī)劃的是未來世界500強(qiáng)企業(yè)總部、高端產(chǎn)業(yè)集群落地等。”
劉鵬向記者介紹，目前江東新區(qū)還處于百業(yè)待興的階段，“需要時間去發(fā)展，這邊配套的話目前可能會差一點(diǎn)”。
不過劉鵬也強(qiáng)調(diào)，江東新區(qū)目前住宅類項(xiàng)目很少，“你如果去江東片區(qū)看看就會發(fā)現(xiàn)，這個片區(qū)的住宅項(xiàng)目并不多，因?yàn)檎揪筒辉趺磁瓥|新區(qū)的住宅類用地。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前江東新區(qū)的住宅類項(xiàng)目單價約在1.65萬-1.75萬元/平方米之間，如江東壹號售價為1.65萬元/平方米，華僑城?椰海藍(lán)天為1.72萬元/平方米。
供地減少或致新房供應(yīng)失衡
對想要在海口買房的李恒來說，過去的2021年略顯惆悵。
早在2020年年中的時候，李恒的公司搬到了?？?，李恒全家也跟著過來了。到2021年時，李恒就確定了在?？谫I房的想法，過去一年也一直在看房。
但讓李恒感到郁悶的是，現(xiàn)在想買房卻買不到，因?yàn)槟壳昂？诘男卤P住宅項(xiàng)目并不是很多。
“現(xiàn)在海口的新增住宅房源很少，在售樓盤更是奇貨可居。早在去年年初的時候，原本打算去買西海岸的房子，當(dāng)時那里還有1.2萬元/平方米的房子，當(dāng)時因?yàn)橛X得位置比較偏遠(yuǎn)就沒買，現(xiàn)在那里的房價都已經(jīng)普遍漲到1.7萬元/平方米了。”
李恒無奈地告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價漲了，但現(xiàn)在還不一定能買到。“有些開發(fā)商還要求你全款購買，或者有一些
其他附帶條件，比如捆綁銷售等，買了房子，還要求你買個車位。”
李恒所說的新增房源變少的問題，與?？诘耐恋毓?yīng)量減少有關(guān)。
中指研究院數(shù)顯示，2021年?？谕恋爻鲎尳痤~為78.64億元，同比2020年下滑39%，大致與2016年的情況相當(dāng)。
而從?？诘耐恋爻山唤Y(jié)構(gòu)來看，2021年海口住宅類用地的成交比重為46.3%，而在2019年該比重為63.3%，2016年為93.3%。
來源：中指研究院
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，為加快海南自由港建設(shè)，近一個月以來海南陸續(xù)出臺了包括產(chǎn)業(yè)、落戶、土地、住宅相關(guān)的政策。比如開發(fā)商拿地不開發(fā)一律2年內(nèi)收回、到2025年建設(shè)3萬套保障性住房、支持產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃和用地保障等。
此外，記者還注意到，2019年海南首提去房地產(chǎn)化，2020年推出現(xiàn)房銷售制度，這也在某種程度拉長了?？谛路康娜胧袝r間，導(dǎo)致?？谑械姆康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)供求關(guān)系階段性失衡現(xiàn)象。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年?？跇鞘袖N售排名前列的房企包括中國恒大（82.35億元）、碧桂園（53.35億元）、寶龍地產(chǎn)（27.90億元）、雅居樂（26.77億元）和金隅集團(tuán)（22.42億元）。
其中，新世界?美麗沙、和風(fēng)?家園、長影環(huán)球100老藝術(shù)家創(chuàng)作中心、金隅陽光郡和雅居樂金沙灣項(xiàng)目，分別以53.67億元、27.42億元、26.25億元、22.36億元以及19.70億元的成交額排在海口樓盤項(xiàng)目銷售前五位。
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
