近日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙發(fā)布公告稱，母公司中國(guó)保利集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“保利集團(tuán)”）與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“中航工業(yè)”）正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。另?yè)?jù)最新消息，保利或收購(gòu)中航旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目70個(gè)左右，金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。

在業(yè)界分析人士看來(lái)，目前正處于房?jī)r(jià)上行期，中航工業(yè)相應(yīng)房產(chǎn)項(xiàng)目的估值勢(shì)必提高，這將增加保利的并購(gòu)成本，而若房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)步入降溫期，那么此類并購(gòu)可能會(huì)拖累保利原有的經(jīng)營(yíng)。

有關(guān)本次重組的相關(guān)事宜，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致函保利集團(tuán)，截至記者發(fā)稿時(shí)，公司方面并未予以回復(fù)。

收購(gòu)中航項(xiàng)目情理之中意料之外

保利地產(chǎn)在7月7日停牌后，已經(jīng)于7月14日復(fù)牌。公司方面表示，停牌期間，保利集團(tuán)和中航工業(yè)一直在探討收購(gòu)中航房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

中國(guó)指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬?qū)Α吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，保利集團(tuán)和中航工業(yè)此次重組，實(shí)際上是國(guó)企改革步伐提速大背景下的一個(gè)整合,“今年以來(lái)，央企間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合案例頻有發(fā)生，其中不乏交易總資產(chǎn)超千億的案例。”

對(duì)此，同策咨詢研究部研究總監(jiān)張宏偉告訴記者，就中航地產(chǎn)來(lái)講，由于其母公司中航工業(yè)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)營(yíng)收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利，中航工業(yè)集團(tuán)“退房”也理所當(dāng)然，這或許成為保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)的最直接的理由。

張宏偉同時(shí)指出，今年以來(lái)，21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異常活躍，至少有10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購(gòu)。盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但最終不一定留下21家央企地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過今后2~3年的整合，最后剩余的數(shù)量極有可能會(huì)低于15家。

不過，就保利集團(tuán)選擇和中航工業(yè)進(jìn)行重組，不少分析人士又表示在意料之外。而據(jù)《財(cái)經(jīng)》報(bào)道，保利地產(chǎn)相關(guān)人士也稱，正式公布前，保利地產(chǎn)一直認(rèn)為，由于雙方資產(chǎn)體量差距太大，所以此事也就是個(gè)項(xiàng)目并購(gòu)。

事實(shí)上，相比與中航合作，保利一直被認(rèn)為將進(jìn)行內(nèi)部整合。據(jù)了解，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)同屬保利集團(tuán)，分別在上海和香港上市。“保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張比較快，已經(jīng)和保利置業(yè)屬于兩個(gè)級(jí)別的企業(yè)了。近些年，一直有關(guān)于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)整合的消息傳出，但是實(shí)際推行的速度卻沒有想象的快。”陳延彬說。

而據(jù)保利置業(yè)近日對(duì)外公布的公司上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2016年6月30日，今年上半年合約銷售額為170億元。對(duì)比2015年上半年的合約銷售額145億元，保利置業(yè)2016年上半年銷售額同比增長(zhǎng)17.24%。有分析指出，這在上半年樓市大熱的市場(chǎng)行情下，與房企超過30%的平均增長(zhǎng)率相比有著不小的差距。而實(shí)際上，去年保利置業(yè)的業(yè)績(jī)基本可以反映其近年來(lái)的表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年保利置業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)下滑明顯，全年收入249.33億港元，同比2014年的285.09億港元下降12.5%；毛利28.69億港元，同比2014年的56.47億港元下降49.19%。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者梳理相關(guān)報(bào)道了解到，保利置業(yè)董事總經(jīng)理韓清濤在2015年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾公開表示，保利集團(tuán)北京總部已有專門的小組研究保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合問題，但尚未有具體的整合方、整合架構(gòu)和實(shí)施時(shí)間表可以披露。

業(yè)內(nèi)人士指出，某種程度上，保利置業(yè)近年發(fā)展陷入進(jìn)退維谷的境地，或受制于與保利地產(chǎn)的潛在重組整合。而保利地產(chǎn)之所以率先與中航地產(chǎn)整合，也許是因?yàn)楸＠脴I(yè)作為保利體系內(nèi)的兄弟企業(yè)，無(wú)論是規(guī)模還是盈利能力與之都不可相提并論，似乎已成嘴邊肉，并不急于吞掉，相反對(duì)已經(jīng)錯(cuò)過上置和中信的保利地產(chǎn)而言，外部并購(gòu)才可解燃眉之急。

保利或?yàn)椴①?gòu)所累

截至《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)稿前，保利集團(tuán)與中航工業(yè)重組相關(guān)具體方案仍未公布。

“這對(duì)于保利繼續(xù)做大企業(yè)規(guī)模來(lái)說，非常有必要。”一位要求匿名的分析人士說，“中航和保利目前也希望在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上有所整合，壓力主要源于中航地產(chǎn)，其相應(yīng)地產(chǎn)板塊一直沒有做大。另外對(duì)于保利來(lái)說也需要通過此類重組來(lái)擴(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)于中航地產(chǎn)來(lái)說，目前房?jī)r(jià)上漲也能夠提高項(xiàng)目的估值，所以也有更大的意愿參與資產(chǎn)重組。”

公開資料顯示，保利地產(chǎn)2015年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1235.08億元，同比增長(zhǎng)13.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)123.45億元，同比增長(zhǎng)1.18%。截至2015年，保利地產(chǎn)旗下北京、上海、廣州、佛山等4個(gè)城市年銷售額已過100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個(gè)城市年銷售額已過50億元。而其7月16日公布的半年度業(yè)績(jī)快報(bào)也顯示，公司2016年1至6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入551.74億元，同比增長(zhǎng)30.30%。據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，保利地產(chǎn)相關(guān)人士稱，他們正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級(jí)別城市將擴(kuò)容到10個(gè)。

相較之下，截至2016年3月31日，中航地產(chǎn)的總資產(chǎn)為239.78億元，共有15個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)，總規(guī)劃建筑面積681.51萬(wàn)平方米，待開發(fā)建筑面積僅145.75萬(wàn)平方米，且絕大多數(shù)位于三四線城市。有分析認(rèn)為，其對(duì)保利地產(chǎn)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的助益或相當(dāng)有限。

另?yè)?jù)近日中航地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司預(yù)計(jì)2016年1至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為盈利0至1000萬(wàn)元，上年同期為虧損11143.57萬(wàn)元，同比扭虧為盈。公司表示，期內(nèi)業(yè)績(jī)變動(dòng)的主要原因是：公司轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)股權(quán)投資收益約1.1億元。除此以外，公司2016年上半年的利潤(rùn)水平與上年同期基本持平。

對(duì)于此次整合，也有業(yè)內(nèi)人士提出了擔(dān)憂：中航可能面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)被剝離或被壓縮的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而在股價(jià)方面可能會(huì)有一定的下挫壓力。

另外，從公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量來(lái)看，中航地產(chǎn)僅有約200萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，這樣的土儲(chǔ)量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲(chǔ)除上海中航天盛廣場(chǎng)、天津九方城市廣場(chǎng)外，大多位于三四線城市。地域、項(xiàng)目體量以及項(xiàng)目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項(xiàng)目將面臨著不小的去化壓力。

不過，克而瑞高級(jí)分析師房玲在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)則指出：“理論上說，保利收購(gòu)中航的這些項(xiàng)目應(yīng)該是符合它發(fā)展預(yù)期的，才會(huì)去收購(gòu)的。”

外界也有分析稱，中航工業(yè)的地產(chǎn)版圖遠(yuǎn)不止中航地產(chǎn)，中航工業(yè)旗下還有中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科、中航里城、天虹商場(chǎng)等地產(chǎn)平臺(tái)，這些資產(chǎn)會(huì)否進(jìn)入重組名單，不得而知。

而據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，目前中航地產(chǎn)正在轉(zhuǎn)型期，除去與其他房地產(chǎn)公司同類業(yè)務(wù)外，其航空大世界主題樂園具有特別市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。據(jù)浙商證券研報(bào)，中航地產(chǎn)的成都航空大世界已經(jīng)落地，該項(xiàng)目預(yù)期增加約46億元的市值，并估計(jì)其2019年凈利潤(rùn)約為3億元，同時(shí)主題商業(yè)以及配套社區(qū)的開發(fā)也將增加股東利潤(rùn)7億元。

值得注意的是，對(duì)于此次重組，有分析指出，并購(gòu)成本可能會(huì)成為推進(jìn)過程中的主要壓力。“目前正處于房?jī)r(jià)上行期，對(duì)于中航來(lái)說，相應(yīng)房產(chǎn)項(xiàng)目的估值勢(shì)必提高。這會(huì)使得保利并購(gòu)的成本增加，而且增加了談判的難度。但如果后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入降溫期，那么此類并購(gòu)可能會(huì)拖累保利原有的經(jīng)營(yíng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

此外，上述要求匿名的分析人士還表示，此類并購(gòu)后，原有中航地產(chǎn)的人事和管理層的關(guān)系或發(fā)生變動(dòng)，這也會(huì)增加保利后續(xù)協(xié)調(diào)的成本。“并購(gòu)以后是否能夠快速擴(kuò)大保利的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，關(guān)鍵要看相應(yīng)的營(yíng)銷渠道能否快速嫁接到保利手中。否則這個(gè)時(shí)候變動(dòng)，或打亂原有的營(yíng)銷計(jì)劃。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。