實(shí)行了22年的商品房預(yù)售制度將迎來(lái)新的變化，第一個(gè)吃螃蟹者恰是國(guó)內(nèi)最早接觸預(yù)售制度的城市——深圳。

5月3日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)土委”）發(fā)布消息稱，深圳將試點(diǎn)商品房現(xiàn)售制度，即由傳統(tǒng)的“期房”銷售轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”發(fā)售。日前，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出今年首宗出讓的住宅用地，被確認(rèn)為深圳商品房現(xiàn)售首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從深圳市規(guī)土委了解到，此次試點(diǎn)是由住建部指導(dǎo)的、廣東省住建廳下達(dá)的要求。去年4月8日，住建部與廣東省政府簽訂了一份合作協(xié)議，其中提及：指導(dǎo)廣東省加快商品房預(yù)售制度改革，逐步推廣現(xiàn)房銷售。

目前試點(diǎn)僅在深圳，廣州市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州的預(yù)售政策并沒(méi)有變化。“雖然目前只是個(gè)案，全面現(xiàn)房銷售的大幕還未拉開(kāi)，但深圳的試點(diǎn)帶有一定的風(fēng)向標(biāo)色彩，有助于后續(xù)推廣、操作規(guī)范化等方面的進(jìn)一步探索。”綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售等同于將開(kāi)發(fā)過(guò)程“去杠桿化”，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了考驗(yàn)；同時(shí)通過(guò)招標(biāo)的方式抑制土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的推高作用，加強(qiáng)行業(yè)的集中度。

深圳試驗(yàn)田

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一則土地出讓信息。這塊土地位于龍華新區(qū)，屬商住用地，土地面積約3.6萬(wàn)平方米，建筑面積14.6萬(wàn)平方米。

與以往公開(kāi)掛牌的方式不同，此次土地出讓將采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。按照招標(biāo)要求，在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后進(jìn)行“現(xiàn)房”銷售。同時(shí)，中標(biāo)人需按照規(guī)土委要求及時(shí)報(bào)送項(xiàng)目進(jìn)展、銷售情況和相關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算等情況。

這是商品房現(xiàn)房銷售首次在深圳出現(xiàn)，也是住建部倡導(dǎo)的商品房現(xiàn)售制度首次以城市為單位進(jìn)行試點(diǎn)。

自1994年從香港傳入深圳、并在全國(guó)推廣以來(lái)，預(yù)售制度是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推手。它一方面解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題，以高杠桿效應(yīng)增加了樓市供給，將資金利息轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，另一方面可能引發(fā)項(xiàng)目爛尾、貨不對(duì)板、房屋質(zhì)量低下等問(wèn)題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，其中來(lái)自購(gòu)房者的預(yù)付資金（包括定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭）占比39.3%，自有資金和國(guó)內(nèi)貸款分別占比39.2%、16.1%。而在2012年之前，預(yù)付資金占比一直保持在30%左右。這表明，通過(guò)房屋預(yù)售帶來(lái)的資金已經(jīng)成為房企開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源，且這個(gè)比重正在日益增大。

2012年開(kāi)始，山東、上海、杭州等省市陸續(xù)提出過(guò)“現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”的方案，但均未成行。

一線城市中，深圳是典型的以存量房為主的市場(chǎng)，每年二手房交易量占比70%以上。“現(xiàn)售模式適用于新房，由于深圳的存量相對(duì)較大，每年新增土地很少，適合慢慢過(guò)渡到現(xiàn)售的格局中來(lái)。”宋丁表示。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在住宅市場(chǎng)化的使命幾近完成之后，住房由預(yù)售轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售將是一個(gè)趨勢(shì)。但是目前中國(guó)各個(gè)主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上，驟然取消預(yù)售制度并不現(xiàn)實(shí)。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，大方向來(lái)看，一二線城市的房企在資金承受能力上更強(qiáng)，且市場(chǎng)供應(yīng)比較緊缺，不需要通過(guò)期房銷售的方式來(lái)蓄客。相比之下，三四線正面臨去庫(kù)存的嚴(yán)峻問(wèn)題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷售。另外，三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然需要通過(guò)期房銷售來(lái)降低資金成本。

“如果龍華地塊試點(diǎn)效果好，不排除會(huì)推廣到深圳其他住宅供應(yīng)地塊”，宋丁認(rèn)為，未來(lái)深圳的預(yù)售房和現(xiàn)售房可能會(huì)同時(shí)存在。但是商品房現(xiàn)售模式對(duì)于本身庫(kù)存不足的深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，會(huì)帶來(lái)一定壓力，如若推行，還需要從增加土地供應(yīng)、合理安排各階段土地供應(yīng)數(shù)量等層面入手，促進(jìn)供求關(guān)系的均衡。

深圳市規(guī)土委亦強(qiáng)調(diào)，將對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，并在對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策研判。目前，深圳仍按照國(guó)家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開(kāi)展商品房預(yù)售審批工作。

“去杠桿化”

深圳市場(chǎng)近年來(lái)少有住宅用地出讓，上一次宅地拍賣是去年12月底，泰禾以高達(dá)7.99萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下了寶安尖崗山地塊，刷新全國(guó)單價(jià)地王。

2015年，深圳共有4宗宅地進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)，2014年和2013年分別只有3宗和1宗。每次土地出讓都伴隨著地王的誕生和區(qū)域房?jī)r(jià)的暴漲。

從土地供應(yīng)上看，招標(biāo)加上現(xiàn)售的形式可以從源頭上降低市場(chǎng)對(duì)土地成交價(jià)格的預(yù)期，避免熱點(diǎn)地塊招拍掛溢價(jià)不可控的結(jié)果。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿認(rèn)為，政府設(shè)此試點(diǎn)是對(duì)市場(chǎng)熱度的一種試探，“如果該條件下，土地價(jià)格并沒(méi)有那么高，說(shuō)明這是控制房?jī)r(jià)的一個(gè)好方法，未來(lái)或?qū)⒅饾u推廣；但如果該條件下，開(kāi)發(fā)商仍然積極競(jìng)拍，土地價(jià)格較高，那么說(shuō)明對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控效果并不明顯”。

調(diào)控市場(chǎng)只是一種間接影響。宋丁指出，更重要的是，取消預(yù)售制度對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)相當(dāng)于開(kāi)發(fā)流程的“去杠桿化”。

其直接的影響有三點(diǎn)，一是開(kāi)發(fā)商的資金成本的提高，導(dǎo)致負(fù)債率上升，二是銷售節(jié)點(diǎn)延后，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)；三是行業(yè)門檻的提高，行業(yè)集中度越來(lái)越高，小開(kāi)發(fā)商逆襲的可能性將越來(lái)越小。

預(yù)售制度為開(kāi)發(fā)商提供了一筆零風(fēng)險(xiǎn)零成本的巨額貸款，一旦實(shí)行現(xiàn)售制度，開(kāi)發(fā)商將失去這樣的資金支持。一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從拿地到預(yù)售需要8至9個(gè)月時(shí)間，甚至更短，但現(xiàn)售制度會(huì)將拿地到銷售的周期拉長(zhǎng)到2到4年，對(duì)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)判斷和風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了更大的挑戰(zhàn)。

深圳一家大型房企的負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，現(xiàn)售制度下開(kāi)發(fā)周期至少比預(yù)售延長(zhǎng)一年，因此現(xiàn)房的定價(jià)可能比預(yù)售更高一些。但是，現(xiàn)房銷售制度只是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中間的某一環(huán)節(jié)變化，對(duì)于目前深圳的房?jī)r(jià)而言，單個(gè)現(xiàn)房發(fā)售項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生多大沖擊。

同時(shí)，上述人士表示，“目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性仍十分充裕，開(kāi)發(fā)商有充裕的資金和足夠多的資金合作機(jī)構(gòu)”。

根據(jù)人民銀行深圳支行的數(shù)據(jù)，2015年12月末，深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首次突破萬(wàn)億元關(guān)口，同比增長(zhǎng)29.2%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1977億元，同比增長(zhǎng)2.2%。這表明，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的質(zhì)量依然良好。

另一個(gè)可能的結(jié)果是行業(yè)的集中度將會(huì)越來(lái)越高。宋丁分析，從招拍掛改為招標(biāo)模式涉及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審核，包括開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、以往的誠(chéng)信記錄，有沒(méi)有欠賬問(wèn)題，中間有沒(méi)有資金鏈斷裂，并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能進(jìn)入投標(biāo)中來(lái)。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告顯示，上述龍華土地出讓的投標(biāo)人數(shù)應(yīng)不少于3人，投標(biāo)人需符合投標(biāo)資格要求，并交納9億元投標(biāo)保證金。最終的中標(biāo)者將于6月2日揭曉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。