一邊是房?jī)r(jià)上漲，一邊是樓市調(diào)控政策頻出，在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪上漲的廣州和深圳，購(gòu)房的“路”仍不平坦。

　　調(diào)控已細(xì)微到極致的深圳，自3月初試行新的積分制以來(lái)，第一個(gè)采用新制度的打新熱盤“宏發(fā)萬(wàn)悅山名庭”項(xiàng)目，新近連著四天發(fā)布了4條延期開(kāi)盤公告，一再推遲銷售節(jié)點(diǎn)。延遲開(kāi)盤的原因，是由于購(gòu)房人“因?yàn)樵率杖牒土魉?、個(gè)稅不相匹配”，“短期內(nèi)有大額資金轉(zhuǎn)入賬戶”等資質(zhì)審查不過(guò)關(guān)。

　　放到全國(guó)范圍內(nèi)，不斷加碼的調(diào)控，以及嚴(yán)查“房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市”，給熱火朝天的樓市澆下一盆冷水。但跟過(guò)往調(diào)控不同，一城一策、因城施策的調(diào)控舉措，并沒(méi)有讓全國(guó)范圍的購(gòu)房熱潮同步戛然而止。

　　政策拐點(diǎn)已現(xiàn)，但市場(chǎng)拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，買方的情緒沒(méi)有被澆滅，樂(lè)觀的聲音依然活躍，在一些區(qū)域，開(kāi)發(fā)商大幅漲價(jià)、項(xiàng)目遭搶購(gòu)等現(xiàn)象仍舊突出，購(gòu)房熱潮仍未降溫。

　　收緊的銀行監(jiān)管紅線

　　因?yàn)殂y行放貸政策的調(diào)整，深圳購(gòu)房者小王的計(jì)劃就被打亂了。據(jù)介紹，他去年12月中旬簽訂了深圳寶安區(qū)一個(gè)樓盤認(rèn)購(gòu)書(shū)，但至今仍未看到銀行同意批貸結(jié)果，其間他還被個(gè)貸經(jīng)理要求提交近三個(gè)月內(nèi)首付款來(lái)源中大額資金的證明，“即便是父母等直系親屬轉(zhuǎn)賬，若半年前已持有可直接認(rèn)定；若斷續(xù)存入的，也需要核實(shí)為合理收入所得。”

　　除了流水、首付款有瑕疵會(huì)導(dǎo)致無(wú)法批貸，如果購(gòu)房者有消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、信用卡分期未結(jié)清，基本就意味著批貸買房的可能性為零了。

　　從去年至今，買房人明顯感覺(jué)從銀行貸款越來(lái)越嚴(yán)格了。同樣嚴(yán)格的還有開(kāi)發(fā)商，對(duì)買房人資質(zhì)的審查。用“打新”族小李的話來(lái)說(shuō)就是，“登記不是倒在審核上，倒在了上傳資料的路上。”

　　作為年后深圳首個(gè)網(wǎng)紅打新盤，光明新盤宏發(fā)萬(wàn)悅山名庭均價(jià)4.89萬(wàn)元/平方米，對(duì)比周邊6萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米的二手房，差價(jià)顯著。但是，因?yàn)橘Y格審核等因素，樓盤誠(chéng)意登記時(shí)間已經(jīng)延長(zhǎng)了三次。數(shù)位參與該樓盤資格審核的購(gòu)房者告訴記者，資料審核極為嚴(yán)格。

　　“比如，月收入要和流水、個(gè)稅相匹配；短期內(nèi)有大額資金轉(zhuǎn)入賬戶，勢(shì)必要說(shuō)明這筆資金的具體來(lái)源；首付來(lái)源要是找擔(dān)保的話，只能是父母等直系親屬，而且還得提供資料包括父母雙方身份證、結(jié)婚證、戶口本、收入證明、銀行流水、征信報(bào)告，前三樣證明擔(dān)保人和買房人的關(guān)系，后三樣證明擔(dān)保人的還款能力，缺一不可。”已經(jīng)連續(xù)提交三次資料審核均以失敗告終的劉小東以自身的幾次嘗試為例說(shuō)道，資料審核的嚴(yán)格細(xì)致是深圳既往打新盤中所不能相提并論的，這超出了很多人的預(yù)期。

　　銀行對(duì)購(gòu)房者的首付款來(lái)源審核提出了更多明確要求的還有廣州。

　　“審查的顆粒度和精細(xì)度是以往所難以企及的。”一家經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、房產(chǎn)贖樓過(guò)橋等業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)金融中介平臺(tái)負(fù)責(zé)人感慨道，目前銀行正在嚴(yán)查首付款來(lái)源，他所在的平臺(tái)基于監(jiān)管趨嚴(yán)，最近一周已經(jīng)暫停接單了。

　　有多位新近辦理住房貸款的購(gòu)房者幾乎都有提及，除了貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查趨于嚴(yán)格外，這輪監(jiān)管還明晰了首付款來(lái)源的穿透式監(jiān)管。

　　以廣州為例，借款人家庭需提供首付款來(lái)源近半年流水，對(duì)于半年以內(nèi)的轉(zhuǎn)入資金，無(wú)論來(lái)源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實(shí)為活期存款、理財(cái)余額、保險(xiǎn)余額、支付寶余額、股票余額等合理收入所得，而非借貸、墊資過(guò)橋、他人借名貸款，才能獲得準(zhǔn)入。

　　另外，提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實(shí)借款人家庭征信，如有新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。以往甚少被涉及的直系親屬轉(zhuǎn)入資金，也需提供近半年流水；若斷續(xù)存入的，需核實(shí)為合理收入所得。

　　“之前客戶遞交的資料，沒(méi)有補(bǔ)足家庭征信和直系親屬轉(zhuǎn)賬的合理收入證明的，都需要補(bǔ)足。”廣州工商銀行(5.380, -0.02, -0.37%)淘金支行的一位負(fù)責(zé)人表示，銀行要求這個(gè)政策從3月17日開(kāi)始執(zhí)行，銀行近日都在重新審核此前遞件的客戶資料，部分客戶被通知要求補(bǔ)足材料。

　　嚴(yán)監(jiān)管漸成共識(shí)

　　市場(chǎng)各方并非沒(méi)有留意到來(lái)自資金端的監(jiān)管壓力。

　　早在今年春節(jié)后，深圳再次穿透排查經(jīng)營(yíng)貸資金流向。其中四大行中有銀行對(duì)深圳地區(qū)房貸審批提出新要求，近6個(gè)月新增的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、大額信用卡消費(fèi)、分期或融資，必須結(jié)清并提供結(jié)清證明，否則不予審批。

　　廣東銀保監(jiān)局自2月9日至今，先是進(jìn)駐廣州地區(qū)6個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，而后全面自查轄內(nèi)（不含深圳）4501個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，再到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)了問(wèn)題較為突出的一批商業(yè)銀行整改。

　　記者從廣東銀保監(jiān)局獲悉，截至3月16日，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元，個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元，共920戶。其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元，涉305戶。

　　緊隨其后的3月18日，深圳也公布了督察結(jié)果。

　　深圳銀保監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年，部署深圳中資商業(yè)銀行對(duì)15.4萬(wàn)筆、1771.73億元經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行全面排查，選取6家銀行集中開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢查覆蓋率近50%。針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，責(zé)令銀行立查立改，提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風(fēng)險(xiǎn)隱患較大的業(yè)務(wù)，處罰違規(guī)機(jī)構(gòu)4家，處罰問(wèn)責(zé)違規(guī)責(zé)任人14人次，處罰金額合計(jì)575萬(wàn)元。平安銀行(20.500, -0.73, -3.44%)深圳分行、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行光明支行被點(diǎn)名。

　　隨著《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“房貸集中管理新規(guī)”），自2021年1月1日起落地，再疊加接連而至的貸款業(yè)務(wù)審查，“防止住房信貸加杠桿”成為主基調(diào)，已成為各方共識(shí)。

　　同時(shí)，各地核查結(jié)果的相繼出爐，市場(chǎng)的各種看法也逐步浮出水面。

　　深圳一家稱“與銀行和金融監(jiān)管審查機(jī)構(gòu)都有關(guān)系網(wǎng)”的民間信貸公司陳姓負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他經(jīng)手的經(jīng)營(yíng)貸客戶最近有被查出來(lái)的，但他所在的公司目前仍在私下接單房產(chǎn)贖樓過(guò)橋、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等業(yè)務(wù)。“你當(dāng)面來(lái)公司聊，肯定能做，只是我們會(huì)做得更隱蔽，讓你不被查出來(lái)”。

　　陳姓人士在留意到類似穿透式監(jiān)管信息之后直言，1772億的經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模，是自2020年4月以來(lái)發(fā)生的。這里面，涉嫌違規(guī)的貸款占比不到0.5%，幾乎可以忽略不計(jì)。銀行既是裁判又是運(yùn)動(dòng)員，一方面自查的動(dòng)力并不純粹；另一方面，查處的結(jié)果并不具有說(shuō)服力。“警示意義大于實(shí)質(zhì)，可以這樣理解深圳目前的監(jiān)管吧。”

　　持這種看法的并不在少數(shù)。“對(duì)樓市影響的力度，我覺(jué)得還是得繼續(xù)觀察。因?yàn)槿绻钲谶@次的排查跟去年一樣，雷聲大雨點(diǎn)小，或者說(shuō)只是資金在進(jìn)入樓市的時(shí)候查得比較嚴(yán)格，而并沒(méi)有把已經(jīng)貸出去的那些款項(xiàng)進(jìn)一步調(diào)查，那么對(duì)市場(chǎng)的影響也是有限的。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹直言。

　　究其根源，這與房抵經(jīng)營(yíng)貸利率低于房貸利率，套利空間大有直接關(guān)系。尤其是房貸利率從2020年開(kāi)始全面與LPR掛鉤，形成了“MLF利率—LPR—貸款實(shí)際利率”的傳導(dǎo)機(jī)制，套利鏈條更通暢。

　　以深圳為例，5年期以上的LPR為4.65%，深圳主要銀行的首套房貸利率和二套房貸利率分別為L(zhǎng)PR上浮30BP和60BP，達(dá)到分別為4.95%、5.25%，遠(yuǎn)高于普遍為4.5%左右的房抵經(jīng)營(yíng)貸利率。更為特殊的是，去年疫情期間的2月底，深圳從市、區(qū)兩級(jí)對(duì)中小企業(yè)所獲貸款進(jìn)行貸款總額和貼息期限的支持。

　　按照去年深圳各區(qū)貸款貼息的比例來(lái)看，原本年化利息4.75%的經(jīng)營(yíng)貸利率，經(jīng)過(guò)市、區(qū)兩次貼息之后，它的實(shí)際利率能低至1.9%。在這種情況下，中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶將已有房產(chǎn)抵押給銀行申請(qǐng)低利率的經(jīng)營(yíng)貸，倒手來(lái)買房；或是過(guò)橋買下一套房，然后抵押給銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，再用貸款來(lái)買房，基本都能輕松獲利。

　　回看深圳2020年度全年的樓市：“7·15新政”前二手成交月破萬(wàn)套，新政后，網(wǎng)紅盤打新熱度高。整體來(lái)說(shuō)，跌宕起伏但表現(xiàn)不俗，一二手住宅年成交均同比2019年上漲20%左右。除了供求不平衡機(jī)制下，剛需客購(gòu)買力強(qiáng)勁外，與往年稍有不同的是，這輪樓市行情火爆，伴隨著“眾籌買房”、“代持炒房”等樓市投機(jī)炒作之風(fēng)的愈演愈烈。這背后，離不開(kāi)加杠桿買房的助推。被監(jiān)管部門注意到的房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市也不過(guò)是深圳這輪樓市投機(jī)炒作的集中表現(xiàn)之一。

　　有經(jīng)手多單經(jīng)營(yíng)貸買房的多位銀行人士坦言，讓銀行將所有涉房經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、大額信用卡等違規(guī)資金深層穿透，一一揪出來(lái)不太現(xiàn)實(shí)。一個(gè)是工作量太大，不經(jīng)濟(jì)；另一個(gè)，金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)有足夠動(dòng)力去自查，沉沒(méi)成本極大可能要大于既得利益。

　　“銀行終歸是要盈利、要發(fā)展，深圳涉房信貸相對(duì)小微企業(yè)貸款的抵押物廠房、機(jī)器設(shè)備等來(lái)說(shuō)還是屬于比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，甚至是少數(shù)銀行的‘壓艙石’。再說(shuō)，銀行要從頭到腳扒出來(lái)涉房信貸明細(xì)，銀行形成壞賬，房貸市場(chǎng)失序這種情況未必是各方能承受和應(yīng)對(duì)的后果。”他表示，這是金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者、中介等各方得承認(rèn)和面對(duì)的階段性現(xiàn)實(shí)，也是各方心知肚明的現(xiàn)實(shí)情況。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。