房企迎來最糾結(jié)發(fā)展時期。

近期以來，伴隨2015年財報的陸續(xù)公布，房企面臨的一系列問題浮出水面：主業(yè)利潤下滑、庫存結(jié)構(gòu)不佳、轉(zhuǎn)型前景不明……多種問題困擾房地產(chǎn)企業(yè)。

房企發(fā)展焦慮

“習(xí)慣了黃金時代躺著賺錢的房地產(chǎn)業(yè)，如今正在學(xué)著如何過苦日子。”日前，一位房企高管如是對《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（“以下簡稱《東地產(chǎn)》”）感嘆。

上述地產(chǎn)高管的言論，透視著房地產(chǎn)業(yè)如今面臨的發(fā)展焦慮。

利潤下滑是房企所面臨的首要難題?！稏|地產(chǎn)》統(tǒng)計顯示，截止4月25日，已披露財報的104家房企中，凈利潤同比下滑的達(dá)到55家，占比超過50%，其中超過兩成企業(yè)出現(xiàn)虧損。與此同時，庫存結(jié)構(gòu)不佳也成為房企、尤其是中小房企的又一難題。“核心城市好賣的早就清盤了，賣不動的去庫存路漫漫。”一位中型房企負(fù)責(zé)銷售的副總對《東地產(chǎn)》表示，庫存結(jié)構(gòu)不佳在行業(yè)普遍存在。由于近半年來一、二線城市火爆，這些城市的庫存迅速去化；另一方面，庫存去化快的城市，土地遇到同業(yè)瘋搶，拿到一塊稱心如意的地塊并不容易。

房企所面臨的問題遠(yuǎn)不止此。2015年，匯兌損益讓也地產(chǎn)業(yè)蒙受不小損失。申萬宏源證券研究報告顯示，截至2015年年末，包括萬科、恒大、中海外、碧桂園、華潤、萬達(dá)、龍湖、富力、世茂、遠(yuǎn)洋、保利、融創(chuàng)、雅居樂、合景泰富等在內(nèi)14家大中型房企有息負(fù)債規(guī)模達(dá)1.33萬億，較2014年年末增加25%。其中，以美元或港幣計價的外債規(guī)模從2014年年底的等值人民幣3181億上升到了2015年年底的3815億，增幅達(dá)20%，海外融資債務(wù)占總負(fù)債規(guī)模的比例，從36%微降至35%。

二線城市撞天花板

不過，面對一系列的難題，房企如今面對的市場環(huán)境也讓未來前景難以預(yù)料。

3月份以來，由于深圳、上海為代表的一線城市陸續(xù)出臺新政，這些貢獻(xiàn)主要營收的城市銷售額已經(jīng)腰斬。據(jù)來自市場一線的工作人員反饋，目前上海已有部分豪宅出現(xiàn)價格輕動，總價千萬級的房產(chǎn)，議價幅度已達(dá)百萬級。

此外，不僅一線城市遇到限購，二級城市近期也迎來價格管制。4月21日上午，南京玄武區(qū)官方微博發(fā)布了南京樓市限價的措施，引發(fā)各界關(guān)注，雖然南京官方目前并未正式發(fā)文，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，從去年下半年開始，南京的物價部門就一直在對樓盤預(yù)售證價格進(jìn)行管控，價格高于物價局要求的，預(yù)售證一律不予批復(fù)。稍早之前，蘇州曾出臺過正式的文件，對房價漲幅給予了明確的限定。

機(jī)構(gòu)的研判斷也佐證著未來銷售面臨的壓力。

東興證券認(rèn)為，二線城市仍然是銷售增長主引擎。受嚴(yán)格限購政策影響，一線城市交易受挫在預(yù)期內(nèi)，二線城市成交同比仍然保持在較高水平，但已經(jīng)顯出疲態(tài)。同時，以通州、廊坊的限購和南京或出臺的限價等政策為代表，層出不迭的政策挑動投資者的神經(jīng)，基于社會穩(wěn)定等多方面考慮，政府部門對于房價放任的態(tài)度或有變化，二線城市房價上漲或?qū)a(chǎn)生天花板。總體來看，此輪去庫存周期已經(jīng)過半，二線城市作為主引擎動力也將釋放完成，行業(yè)前路茫茫未可知。

此外，房價的上漲也為產(chǎn)業(yè)去庫存帶來壓力。民生證券研究院執(zhí)行院長管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)投資快速反彈不完全是良性現(xiàn)象。“房地產(chǎn)投資反彈可能給未來埋下了更大的風(fēng)險，潛在庫存未來將繼續(xù)增長，尤其是近期地產(chǎn)政策趨于謹(jǐn)慎后，房地產(chǎn)投資反彈不可能持續(xù)太久，持續(xù)越久風(fēng)險越大。”

外延擴(kuò)張不易

值得關(guān)注的是，在主業(yè)面臨重重壓力之下，并購等資產(chǎn)重組的外延式擴(kuò)張，成為企業(yè)營收增長的一大亮點。

《東地產(chǎn)》據(jù)公開告統(tǒng)計顯示，目前A股137家地產(chǎn)公司中，有17家涉及資產(chǎn)重組停牌。這也意味著，短期內(nèi)有超過一成的房企在進(jìn)行資產(chǎn)重組事宜。這很大程度上也與公司迎好資本偏好有關(guān)。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2015年四季度被機(jī)構(gòu)增持的上市房企主要集中于具有轉(zhuǎn)型概念的房企。除銀億股份等公司被大股東增持外，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科A、陽光城、招商蛇口、泛海控股獲機(jī)構(gòu)增持規(guī)模居前，分別為6.62億股、5.51億股、4.39億股、4.3億股、3.27億股、1.05億股。

事實上，作為資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，充沛的資金來源是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，而贏得機(jī)構(gòu)投資者的青睞，顯然是頭等大事。而基金對轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)重組股的追捧，也讓房企在以并購為主的外延式擴(kuò)張道路上越走越遠(yuǎn)。

不過，對于資產(chǎn)重組的房地產(chǎn)企業(yè)，走外延式擴(kuò)張也并不容易。由于近年來實體經(jīng)濟(jì)不景氣，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈、尋找合適的并購標(biāo)的并非易事；另一方面，由于重組涉及復(fù)雜的利益博弈，如果花了很長時間的重組最終未來成功，那么會對企業(yè)造成較大消耗。進(jìn)一步說，即使重組成功，重組標(biāo)的能否兌現(xiàn)業(yè)績承諾，又如何與地產(chǎn)主業(yè)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，也將在未來考驗房企發(fā)展。

相比之下，龍頭房企的境況要好得多。目前，千億級以上房企，現(xiàn)金流處于史上最好階段；且隨著房地產(chǎn)向買方市場轉(zhuǎn)變，大企業(yè)的品牌溢價處于史上最有利階段。這也意味著，在產(chǎn)業(yè)集中度提升的浪潮下，大量的中小房企，最終難逃被并購的命運。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。