福建寧化，一個經(jīng)濟(jì)落后的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，近兩年卻卷入了瘋狂的房地產(chǎn)發(fā)展漩渦當(dāng)中，不足10萬人的縣城，卻有數(shù)十個樓盤拔地而起，房地產(chǎn)的到來打破了邊陲小城昔日的寧靜，它像一個富有魔力的巨大“吸金石”，讓數(shù)十億民間資本卷入到了那場風(fēng)暴眼，難以自拔。

　　“我現(xiàn)在都不知道未來的生活怎么辦了，過一天是一天。”

　　林旭(化名)對經(jīng)濟(jì)觀察報記者說，現(xiàn)在他的生活目標(biāo)完全改變，一天到晚只有一件事—“討債”。

　　每天都和幾十個債權(quán)人聚在一起，商討著下一步的行動。

　　退休后，林旭攢下了一筆積蓄。為了讓這筆錢保值增值，他想了不少辦法，寧化這座小縣城，沒什么好的投資項目，直到房地產(chǎn)業(yè)興起。2012年，他將自己的積蓄、再加上外借的幾十萬元，籌集了總共150萬元，通過一個叫鐘運生的中間人借給了一名來自福建沙縣的房地產(chǎn)開發(fā)商—三明市海運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長羅海云。

　　現(xiàn)在，林旭成為了一位憤怒的“討債者”，這已經(jīng)成了寧化縣房地產(chǎn)瘋狂生長后的現(xiàn)象：建筑材料商、包工頭、建筑工人、債權(quán)人……拿著一紙證明，通過上訪、起訴等手段，為自己爭取希望。

　　現(xiàn)在，寧化縣的人正在學(xué)著與那些永遠(yuǎn)有可能要不回來的債務(wù)和平相處。

　　房地產(chǎn)老板、債務(wù)人紛紛“跑路”，大量現(xiàn)金沉睡到了那些尚未建成的爛尾樓中—它們吞噬了無數(shù)人大半生的財富。

　　起初，沒人想到它會衰落得如此之快，代價如此之大，可怕的“后遺癥”開始凸顯，它帶來的后果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎了這座邊陲小城所承受的壓力。無論如何，寧化縣因房地產(chǎn)瘋狂而引發(fā)的債務(wù)危機(jī)，正是中國縣級城市房地產(chǎn)瘋狂后的一個值得深思的樣本。

　　憤怒的債權(quán)人

　　寧化縣位于福建西部，和江西交界，曾經(jīng)是著名的革命老區(qū)，被譽為“蘇區(qū)烏克蘭”。作為一個山區(qū)的農(nóng)業(yè)縣，由于交通不發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年，寧化地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)為101.58億元，在福建58個縣市當(dāng)中位列44位，過去幾年，也差不多是這個名次。

　　近幾年，寧化縣新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上任后，為了改變寧化縣的經(jīng)濟(jì)和城市面貌，引進(jìn)和批準(zhǔn)了很多重大建設(shè)項目：諸如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、文化園、商貿(mào)城、大酒店、博物館……

　　“雖然這些項目的名稱不同，但大部分都是房地產(chǎn)開發(fā)商搞出來的。”寧化縣政府一位官員對經(jīng)濟(jì)觀察報

　　根據(jù)公開文件顯示，寧化縣政府對引進(jìn)項目很重視，縣委縣政府主要官員負(fù)責(zé)對每個項目進(jìn)行“深入重點跟蹤”，現(xiàn)場辦公，為項目把脈，并協(xié)調(diào)解決項目進(jìn)展中存在的困難和問題。從立項、用地審批、征地拆遷到建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)，當(dāng)?shù)卣紖⑴c其中，體現(xiàn)出了強(qiáng)大的支持態(tài)度。

　　這種政府對開發(fā)商的支持姿態(tài)，也不知不覺中演化成了一種無形的信用資產(chǎn)。“我當(dāng)初就是因為看了寧化縣人民政府給地產(chǎn)開發(fā)商的批復(fù)文件，才決定將錢借給他們的，誰想到也會出事兒??？”羅昌豪對經(jīng)濟(jì)觀察報記者說。最初，當(dāng)“中間人”鐘運生找到他時，拿出了一份寧化縣人民政府對建設(shè)寧化華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出讓土地的批復(fù)文件，并且聲稱該項目有“特殊背景，肯定賺錢”，經(jīng)過了解，發(fā)現(xiàn)這塊地確實是開發(fā)商“用相對便宜的價格拿到的”。

　　基于上述情況，羅昌豪也先后湊了90萬元通過鐘運生轉(zhuǎn)借給了來自沙縣的開發(fā)商羅海云。

　　羅昌豪萬萬沒想到，當(dāng)初他確信有“特殊背景”的項目最終變成了爛尾樓，“中間人”鐘運生也難覓蹤影，90萬元的債務(wù)無處追討，他自己也成天被人追債。

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報記者了解，開發(fā)商羅海云通過鐘運生這條線總共借了2460萬元，涉及76位債權(quán)人。如今，當(dāng)這些債權(quán)人聯(lián)合起來，找到羅海云在寧化縣投資的兩個項目新天地、星河灣的辦公場所時，才發(fā)現(xiàn)羅海云早已暗中將這兩個項目的產(chǎn)權(quán)和股東關(guān)系變更。

　　一個事實是：羅海云來自沙縣，寧化縣房地產(chǎn)興起后的開發(fā)商，多數(shù)都來自沙縣。“2008年以前，寧化沒有一個沙縣的開發(fā)商，包括搞市政工程的包工頭，沒一個是沙縣的。2008以后就到現(xiàn)在，我估計95%都是沙縣人，從開發(fā)商到搞市政工程的包工頭，差不多都是沙縣人。”一位寧化的建筑商人對經(jīng)濟(jì)觀察報

　　而在諸多項目的招投標(biāo)中，很多舉動也讓人不解。比如在寧化縣某項目招投標(biāo)過程中，寧化縣政府將場所選定位于寧化縣千里之外的湖南長沙某賓館，而不是在寧化縣的賓館舉行。況且，招標(biāo)的信息刊登在了省外的媒體，而不是寧化縣人能看得見的報刊。

　　事實上關(guān)于這起民間借貸糾紛，寧化縣相關(guān)部門也組織聯(lián)席會議協(xié)調(diào)此事，并且成立了協(xié)調(diào)小組，由縣委主要領(lǐng)導(dǎo)和部門組成。即便如此，效果仍不理想。

　　如何解局？

　　如今，寧化的民間借貸也影響到各個社會階層，其中有政府官員，也有普通的民眾，還有到處討債的包工頭、建筑工人，以及付了錢卻拿不到房的購房者，他們形成一個龐大的利益訴求群體。

　　很多人認(rèn)為，在這場房地產(chǎn)瘋狂當(dāng)中，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任，大躍進(jìn)式的搞形象工程、政績工程。“一個小縣城，土地該賣的都賣完了，房子已經(jīng)建到郊區(qū)，所謂的新城，規(guī)劃得十分華麗，到處都是歐式風(fēng)情的宣傳畫，醫(yī)院、學(xué)校、超市什么都齊全，但是唯一的問題是沒人。”

　　一位從寧化縣政府退休的老干部告訴經(jīng)濟(jì)觀察報

　　這位老干部認(rèn)為，如果按照寧化縣的現(xiàn)在的存量房，估計未來幾年都賣不完，而且寧化縣經(jīng)濟(jì)落后，城鄉(xiāng)大部分青年都選擇離開縣城，遷往福州、廈門這樣的大城市。目前，還留在偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的都是留守老人，所謂的“城鎮(zhèn)化人口紅利”已經(jīng)捉襟見肘，現(xiàn)在寧化縣建設(shè)的新區(qū)，晚上亮起來的燈屈指可數(shù)。

　　對于房地產(chǎn)過度開發(fā)的情況，寧化縣國土資源局局長在接受經(jīng)濟(jì)觀察報記者電話采訪時認(rèn)為：“從中央、省市到縣，都在想辦法解決，每個縣都有不同的辦法。”當(dāng)記者問及寧化縣具有將采取什么措施應(yīng)對時，他說：“具體由建設(shè)局在負(fù)責(zé)。”

　　寧化縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局局長江陳林在接受經(jīng)濟(jì)觀察報記者電話采訪時也坦承，寧化縣房地產(chǎn)業(yè)的確存在產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象，但他認(rèn)為并不奇怪，因為“中國很多地方差不多都這樣”。

　　張永(化名)是一位福州的房地產(chǎn)老板，此前，他常常接到一些政府官員的邀請，到一些地級市去搞房地產(chǎn)開發(fā)，到了2012年，他感覺到了三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)正存在巨大風(fēng)險，便果斷停工。

　　如今，張永成為了一個幸存者，那些深陷其中的開發(fā)商朋友卻在艱難度日，手頭上有很多騎虎難下的項目，如果開工建設(shè)，肯定是死，如果不建，也是死。

　　更難過的是，當(dāng)?shù)卣畧詻Q不允許房價降下來，不然土地賣不出去，地方債務(wù)也還不了。

　　“盡管我不知道中國究竟有多少房地產(chǎn)老板跳樓了，但是我想很多老板都有跳樓的心。”張永說。這些房地產(chǎn)企業(yè)要么被高額的利息壓垮，出現(xiàn)兌付危機(jī)，要么房子買不出去，資不抵債。

　　張永認(rèn)為，下一波危機(jī)的重災(zāi)區(qū)將是中國廣大的縣級城市，那些地方的房地產(chǎn)開發(fā)充滿危機(jī)，無論是搞商業(yè)住宅，還是搞商場或者各種形態(tài)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。他得出這個結(jié)論的依據(jù)很簡單，誰來消費？每座城市都在搞城市綜合體，結(jié)果發(fā)現(xiàn)商場里的工作人員比顧客還要多，消費如何能起來呢？

　　為了以免因為房地產(chǎn)而引發(fā)的社會矛盾。2014年7月，寧化縣政府成立了一個“縣房地產(chǎn)市場風(fēng)險應(yīng)急處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，該小組的組長由縣長楊勝擔(dān)任，其余成員由各單位主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任。在公開文件中，寧化縣對該小組賦予的功能是：“為有效預(yù)防和迅速處置我縣房地產(chǎn)市場風(fēng)險突發(fā)事件，減少房地產(chǎn)市場突發(fā)事件對社會造成的危害和損失，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，維護(hù)社會穩(wěn)定。”

　　寧化房地產(chǎn)的危局或許代表了中國相當(dāng)一部分縣級城市，過去數(shù)十年，中國三四線城市的房地產(chǎn)大躍進(jìn)，造成了房地產(chǎn)的嚴(yán)重過剩，這種過?？赡苁浅跞藗兿胂蟮摹，F(xiàn)在，福建寧化縣的討債者們已經(jīng)開始不再期待拿回錢了，他們開始打起了以物換債的主意，只要房地產(chǎn)開發(fā)商能用房子抵債，他們也就不追究了。這或許是他們在絕望中的最后一絲安慰。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。