曾被多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不屑一顧的“輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型”，逐漸成為行業(yè)話題的核心。

2015年12月12日，由星河商業(yè)地產(chǎn)打造的iCO時(shí)尚購(gòu)物領(lǐng)地盛大開(kāi)業(yè)，記者從星河集團(tuán)處了解到，作為星河商業(yè)地產(chǎn)首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，iCO時(shí)尚購(gòu)物領(lǐng)地由深圳市粵商投資有限公司投資建設(shè)，星河商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)和管理。

在接受時(shí)代周報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)，星河集團(tuán)總裁助理、星河商置公司總經(jīng)理陶慕明表示，iCO是星河做輕資產(chǎn)的首次嘗試，未來(lái)的管理輸出品牌我們將以星河COCOPark與COCOCity為主。“珠三角以及內(nèi)陸的一些項(xiàng)目正在洽談，未來(lái)我們希望以一年一兩個(gè)，甚至三五個(gè)的速度拓展。”

作為深圳起步最早的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司之一，星河集團(tuán)全資子公司星河商業(yè)地產(chǎn)于2005年成立，在不斷摸索中，實(shí)現(xiàn)多次升級(jí)和跨越。及至2015年，星河商業(yè)地產(chǎn)正式邁出輕資產(chǎn)運(yùn)作步伐。

“未來(lái)五年，星河商業(yè)地產(chǎn)將完成三大區(qū)域一、二線城市布局，商業(yè)管理輸出項(xiàng)目達(dá)10個(gè)以上，商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力達(dá)到國(guó)際水平。”陶慕明透露，集團(tuán)計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)在2016年完成新三板上市。

試水輕資產(chǎn)成效初現(xiàn)

2014年11月，星河商業(yè)地產(chǎn)與粵商國(guó)際投資有限公司正式簽約合作，首次在深圳龍華試水管理輸出iCO項(xiàng)目，此舉被業(yè)內(nèi)看做星河商業(yè)正式邁出輕資產(chǎn)運(yùn)作步伐。

而在iCO項(xiàng)目成功運(yùn)作的基礎(chǔ)上,星河商業(yè)再度出擊，迎來(lái)第二個(gè)管理輸出項(xiàng)目—普寧市時(shí)代國(guó)際購(gòu)物中心。

“iCO是星河做的輕資產(chǎn)的首次嘗試，星河在兩三年前就在考慮這種發(fā)展模式，并且尋找合適的項(xiàng)目進(jìn)行合作。”陶慕明表示，在城市選擇上，星河輕資產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)選擇國(guó)內(nèi)一線、二線副省級(jí)及沿?；騼?nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，“城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口、消費(fèi)力都是星河選擇落地的具體考量指標(biāo)。”

然而近年來(lái)，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)如何破局及如何保證回報(bào)率成為媒體關(guān)注熱點(diǎn)。

“星河商業(yè)地產(chǎn)在歷經(jīng)十年的發(fā)展積淀之后，也在對(duì)目前的業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，重點(diǎn)打造核心業(yè)務(wù)，弱化非核心業(yè)務(wù)。”陶慕明指出，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)目前的收益在整個(gè)星河商業(yè)地產(chǎn)中所占比例還相對(duì)比較低，未來(lái)星河運(yùn)作項(xiàng)目增多，回報(bào)率自然也會(huì)隨之上升。同時(shí)，我們也不會(huì)放棄自建物業(yè)的投資。但這一塊的投資會(huì)更加慎重。

針對(duì)記者提出一旦開(kāi)發(fā)商由資金的主要投入者轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的代建和管理者，對(duì)項(xiàng)目的約束力有可能會(huì)下降，從而導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)問(wèn)題。陶慕明表示，星河歷來(lái)重視品牌，未來(lái)在輕資產(chǎn)運(yùn)作的過(guò)程中依然會(huì)注重項(xiàng)目品質(zhì)。“做一個(gè)成一個(gè)，一個(gè)比一個(gè)好”，這是星河歷來(lái)做項(xiàng)目所堅(jiān)守的原則。“通過(guò)iCO項(xiàng)目的運(yùn)作，我們獲得了輕資產(chǎn)管理輸出的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。無(wú)論是自建物業(yè)還是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，我們都會(huì)按照星河一貫的要求來(lái)進(jìn)行打造。”

談及未來(lái)輕資產(chǎn)運(yùn)作，陶慕明透露，除了由星河進(jìn)行純粹的管理輸出，到后期運(yùn)營(yíng)管理的全流程支持。此外，星河商業(yè)地產(chǎn)還將采取與金融資本結(jié)合的方式，雙方或多方共同出資，以星河為主導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目選址定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商、推廣、運(yùn)營(yíng)管理，出資方按照出資比例進(jìn)行租金收益分成。

“商業(yè)板塊今年分拆上市”

1989年成立至今，總部位于深圳的星河集團(tuán)已走過(guò)了27個(gè)年頭。而作為星河集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊之一的星河商業(yè)，其開(kāi)拓之路儼然已是一個(gè)“范本”。

2004年之前，商業(yè)地產(chǎn)的概念在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還很模糊。這一年，星河率先進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，并于深圳收購(gòu)原“泰華購(gòu)物公園”商業(yè)用地，打造總建筑面積10萬(wàn)平方米的福田星河COCOPark，大獲成功。2005年，星河集團(tuán)成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)公司，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先同城的萬(wàn)科、金地、招商等行業(yè)巨頭。2006年前后，星河商業(yè)地產(chǎn)已形成涵蓋高級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

2012年前后，當(dāng)萬(wàn)科、恒大、金地等傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)，星河集團(tuán)的第二輪商業(yè)地產(chǎn)布局已進(jìn)入收獲期。

記者不完全統(tǒng)計(jì)，星河商業(yè)地產(chǎn)目前運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目包括福田星河COCOPark、星河?第三空間、星河中心、龍崗星河COCOPark、龍華星河COCOCity、iCO時(shí)尚購(gòu)物領(lǐng)地，此外，常州星河COCOCity、雅寶星河COCOPark、惠州星河COCOGO、廣州星河COCOGO、普寧星河COCOCity均在招商或籌備階段中。

“星河自營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)每年為公司貢獻(xiàn)10個(gè)多億元，在板塊中大概占到15%左右，在未來(lái)，星河集團(tuán)的計(jì)劃是住宅、商業(yè)、金融三大領(lǐng)域并駕齊驅(qū)，形成6∶3∶1的業(yè)務(wù)比重”陶慕明透露，目前星河商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總面積已達(dá)到百萬(wàn)平方米。

但獲此成績(jī)的星河仍不滿足，記者從星河集團(tuán)處了解到，接下來(lái)，星河仍會(huì)不遺余力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，陶慕明表示，未來(lái)星河商業(yè)地產(chǎn)將在全國(guó)一、二線城市布局,爭(zhēng)取在2020年前實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。

陶慕明則透露，集團(tuán)還計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)2016年?duì)幦≡谛氯迳鲜小?/p>

為此，星河商業(yè)地產(chǎn)提出打造全產(chǎn)業(yè)鏈，助力其發(fā)展。“目前星河商業(yè)地產(chǎn)已初步建立起前期定位策劃、招商、工程、企劃推廣、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈體系，鍛造出一支‘能打仗、敢打仗、打硬仗’高效化專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)。隨著商業(yè)項(xiàng)目業(yè)務(wù)量增加，星河商業(yè)地產(chǎn)將圍繞招商、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)這三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)不斷完善其他業(yè)務(wù)能力，最終成為全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司。”陶慕明如是說(shuō)。

但值得注意的關(guān)鍵問(wèn)題是，在異地品牌復(fù)制過(guò)程中，落地及全國(guó)性品牌和當(dāng)?shù)亟Y(jié)合度難題仍困擾著多數(shù)房企。陶慕明稱(chēng)，異地開(kāi)發(fā)從嚴(yán)格意義上來(lái)講，我們也稱(chēng)之為管理下沉。比如原本有一些總部要承擔(dān)的工作，今后慢慢會(huì)由地方公司來(lái)承擔(dān)。“關(guān)于全國(guó)性品牌和當(dāng)?shù)亟Y(jié)合度，我們會(huì)抓住商業(yè)品牌的共性，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況因地制宜，對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、定位進(jìn)行一定程度的本地化。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。