整體增速下滑

　　碧桂園尚未公布5月銷售業(yè)績。就萬科和中國恒大5月單月的表現(xiàn)來看，兩家房企5月銷售改善明顯。不過，房企整體前5月增速仍較去年同期下降明顯。

　　5月份，中國恒大實現(xiàn)合約銷售金額約535.3億元，同比增長28.0%；對應(yīng)的合約銷售面積約為497.3萬平方米；合約銷售均價為每平方米10760元。今年前5個月，該集團實現(xiàn)合約銷售金額約2315.4億元，同比下滑10%。對比中國恒大2019年一季度銷售同比下滑26%的表現(xiàn)來看，4月、5月銷售強勁，使得公司銷售業(yè)績得到改善。目前已經(jīng)完成全年銷售目標的38%。

　　二季度以來，萬科的月銷售增速呈現(xiàn)逐月改善的態(tài)勢。5月份，公司實現(xiàn)合同銷售金額579.9億元，同比增長35.2%。2019年1-5月，公司實現(xiàn)合同銷售金額2676.0億元，同比增長12%。該增速較一季度的-3.1%改善明顯。

　　中型房企走勢分化。世茂地產(chǎn)、新城控股、中南建設(shè)等房企保持較高成長性。其中，世茂地產(chǎn)前5月實現(xiàn)銷售額719.6億元，同比增長39%，新城控股和中南建設(shè)前5月分別實現(xiàn)銷售額928.7億元和620.7億元，同比分別增長38.17%和27%。

　　區(qū)域房企中，建業(yè)地產(chǎn)、首創(chuàng)地產(chǎn)和龍光地產(chǎn)增速居前，前5月銷售額同比增速分別為46.8%、57.2%和19.5%。從目前情況看，在上述12家企業(yè)中，除中國恒大外中國金茂前5月銷售額同比下降4.1%。

　　土地市場火熱

　　2018年第四季度以來，房企融資尤其是債務(wù)融資環(huán)境明顯改善，融資難度和融資成本明顯降低。房企紛紛抓緊這一窗口期發(fā)債融資。隨著資金問題逐步緩解，房企開始大舉拿地補貨。此外，中國證券報記者了解到，多家房企今年紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，“回歸一二線”市場決心堅決。在此背景下，一些熱點區(qū)域土地溢價率不斷走高，甚至出現(xiàn)本輪調(diào)控周期以來鮮見的“地王”現(xiàn)象。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計在2019年前5月賣地1.59萬億元，同比增長12.3%。其中，賣地居多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶，共有9個城市賣地收入超過500億元。賣地超過200億元的城市達30個。

　　從熱點城市土地成交情況看，5月住宅類全國單宗地塊價格超過20億元的多達35宗，主要分布在華東區(qū)域。其中，杭州再度出現(xiàn)單宗全國地王。在這35宗地塊中，22宗地塊溢價率超過20%，占比達63%。這在2019年以來首次出現(xiàn)。

　　房企拿地方面，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、融創(chuàng)中國、新城控股、萬科和綠地控股拿地規(guī)模居前。其中，碧桂園和融創(chuàng)中國前5月拿地金額均超過600億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，資金面相對寬松傳遞到樓市，也傳遞到土地市場。相比2018年過于嚴格的土地限制，最近幾個月，各地的土地市場約束條件相對減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調(diào)整。這種情況下，疊加部分城市的限價政策微調(diào)，使得開發(fā)商拿地積極性提高。

　　出現(xiàn)收緊跡象

　　由于近期部分區(qū)域房地產(chǎn)市場和土地市場升溫，調(diào)控政策、融資環(huán)境以及信貸政策等方面出現(xiàn)收緊跡象。

　　記者不完全統(tǒng)計顯示，5月中央部委和各地政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施超過40次。雖然調(diào)控政策數(shù)量少于4月的60次，但近兩個月房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布數(shù)量較3月明顯增加。其中，本輪房價上漲明顯的蘇州發(fā)布了熱點區(qū)域限售和限制房企高價拿地的政策，為市場降溫的意圖明顯。

　　不過，這并非意味著所有地區(qū)都將面臨收緊。有房企人士指出，在一城一策調(diào)控框架下，各地方政府將根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的情況作出動態(tài)調(diào)整。近期，南京市高淳區(qū)放松了對購房資產(chǎn)的認定。目前，南京市大部分地區(qū)仍處于嚴格調(diào)控之中，但高淳遠離南京市區(qū)，且外來人口較少。房企人士普遍認為，即使放松限購，當?shù)胤渴腥詫⑵椒€(wěn)運行，本次調(diào)整不會影響到南京樓市。

　　土地市場方面，張大偉指出，熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。最近三四線城市依然相對低迷。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會把更多資金投入到一二線城市土地市場。但他同時表示，值得注意的是，近期香港地產(chǎn)商恒基港獨家在北京拿下了一塊樓面價7萬/平方米的地塊。這在全國歷史上從來沒有出現(xiàn)過。如果土地市場過熱，不排除政策加碼的可能性。

　　融資方面，同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較于4月融資總額下降52.07%。該金額創(chuàng)2019年以來月度融資金額新低。其中，公司債發(fā)行銳減，環(huán)比下滑79.74%。同策研究院研究員朱莉莉認為，5月政策收緊趨勢明顯，進而影響房企境內(nèi)境外融資的難度。近期有消息指出，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。不排除部分房企此前拿地激進，已經(jīng)引起監(jiān)管部門的關(guān)注。

　　上市房企陸續(xù)發(fā)布前5月銷售情況。結(jié)合目前上市房企公告以及中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有12家在內(nèi)地和香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布前5個月銷售業(yè)績?？傮w看，這12家房企前五月合計實現(xiàn)銷售額9660.3億元，同比增長9.8%。從單月情況看，房企尤其是大型房企5月銷售業(yè)績同比增速回升較快。不過，房企整體銷售額增速同比放緩明顯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。