今年3月末至4月初，廣東、山東、福建、湖南、江西、安徽、甘肅等省份的多個城市相繼宣布，已經(jīng)階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計，在近日公開宣布階段性取消首套房利率下限的城市共計有15個。

這意味著，這些城市的首套房利率可以突破“LPR-20個基點”的政策下限，按照當(dāng)前5年期以上LPR計算，可以降至3.75%以下。據(jù)中新經(jīng)緯了解，福州、青島、岳陽等城市的首套房貸款利率已經(jīng)降至3.50%以下。

受訪人士表示，從全國的情況看，與過往數(shù)據(jù)對比，當(dāng)前新發(fā)首套房貸款利率已經(jīng)降至歷史低點，但若考慮到經(jīng)濟(jì)增長和物價水平因素，當(dāng)前實際房貸利率仍處于歷史最高水平。因此，房貸利率未來仍有下調(diào)空間。

15城跟進(jìn)取消首套房貸利率下限

近日，江西省南昌市、贛州市、九江市、新余市相繼發(fā)布公告稱，根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局(原中國銀保監(jiān)會)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》文件精神，決定階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。上述4市取消首套房貸利率下限的政策已于近日執(zhí)行。

4月4日，中國人民銀行湖南省分行發(fā)文稱，湖南省階段性取消岳陽市、常德市、湘潭市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。該政策自4月1日起實施。

近日，山東省青島市、煙臺市、濟(jì)寧市，廣東省潮州市、汕尾市，福建省福州市、安徽省安慶市、甘肅省白銀市，也相繼宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。至此，在3月底至4月初，已有15個城市取消首套房貸利率下限。

此外，據(jù)中國人民銀行湖南省分行，湖南省株洲市仍在執(zhí)行階段性取消首套房貸利率下限的政策。中國人民銀行甘肅省分行10日發(fā)文稱，蘭州、平?jīng)?/strong>此前已經(jīng)取消首套房貸利率下限。根據(jù)公開信息整理，在過去的1至2年間，廣東省東莞市、佛山市、珠海市、中山市、惠州市、汕頭市、江門市、湛江市、肇慶市、陽江市、清遠(yuǎn)市、韶關(guān)市、云浮市13個城市也取消了首套房貸利率下限，此后未見上述城市宣布恢復(fù)執(zhí)行利率下限的相關(guān)通知。

綜上，據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計，全國至少已有31個城市階段性取消了首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

取消房貸利率下限的城市數(shù)量，較之前有所增加。據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告2023年第四季度》顯示，截至2023年12月，全國343個城市(地級及以上)中，101個下調(diào)了首套房貸利率下限，26個取消了下限。

有地方房貸利率降至3.50%以下

根據(jù)中國人民銀行、原中國銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。按照當(dāng)前5年期以上LPR為3.95%計算，首套房貸利率不能低于3.75%。

而上述階段性取消首套房貸利率下限的城市，則可以突破3.75%這一下限。那當(dāng)前各地執(zhí)行的利率情況如何？

根據(jù)中國人民銀行湖南省分行2023年9月公布的數(shù)據(jù)，岳陽市、常德市和湘潭市首套房貸利率下限已經(jīng)在執(zhí)行“LPR-60個基點”的政策，按照當(dāng)前5年期以上LPR計算，此次取消利率下限后，岳陽市、常德市和湘潭市的首套房貸利率可以降至3.35%以下。

近日，中新經(jīng)緯以客戶的身份致電岳陽市多家主流銀行進(jìn)行咨詢，中國銀行某網(wǎng)點客戶經(jīng)理表示，目前首套房貸款利率最低為3.20%，是最近幾天剛做的調(diào)整。

另外，建設(shè)銀行福建省福州市某網(wǎng)點的客戶經(jīng)理在電話中對中新經(jīng)緯表示，福州階段性取消了首套房貸款利率下限，該行的貸款利率最低為3.40%。工商銀行青島市某網(wǎng)點客戶經(jīng)理表示，該行首套房貸款利率為3.45%。

以青島市為例，貸款100萬元、30年期等額本息還款的話，相比于取消首套房貸利率下限前的3.75%，消費者房貸月供將減少約169元，30年總利息支出減少超6萬元。

另據(jù)媒體報道，廣東省上述15個階段性取消首套房貸款利率下限的城市，首套房貸款主流利率在“LPR-40個基點”至“LPR-70個基點”之間，按當(dāng)前5年期以上LPR計算，利率在3.25%-3.55%之間。

歷史低點，還是高點？

貝殼研究院4月1日發(fā)布的報告顯示，據(jù)其監(jiān)測顯示，2024年3月百城首套房主流房貸利率平均為3.59%、二套房主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。3月首、二套房主流房貸利率較2023年同期分別下降43個基點和75個基點。

該機構(gòu)還稱，分城市能級統(tǒng)計，2024年3月一線城市首、二套房平均房貸利率分別為3.88%、4.29%，二線城市首、二套房利率分別為3.61%、4.17%，三四線城市首、二套房利率分別為3.57%、4.15%。各能級城市首、二套房平均房貸利率均與上月持平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新經(jīng)緯采訪時稱，整體看，當(dāng)前一線城市及部分二線城市首套房貸款利率在3.75%以上，三四線城市基本在3.75%以下，一些低能級城市甚至降至3.45%左右。

張大偉說：“與歷史數(shù)據(jù)對比，當(dāng)前全國首套房主流房貸利率水平已經(jīng)降至歷史低點。早些年，房貸利率出現(xiàn)過打七折的情況，但真正執(zhí)行的銀行不是很多，而且，由于當(dāng)時基準(zhǔn)利率較高，打七折后也沒有現(xiàn)在的利率低。”貝殼研究院也稱，截至今年3月底，百城整體首、二套房貸利率均處于歷史低位。

東方金誠首席宏觀分析師王青對中新經(jīng)緯表示，根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，2024年2月新發(fā)放居民房貸利率為3.86%，較2023年底下行0.11個百分點，較2021年底的階段高點下行1.77個百分點，也低于2009年6月創(chuàng)下的4.34%的歷史低點。

但王青接著分析，近三年來，中國GDP年均實際增速為5.5%，CPI年均漲幅為1.1%，而2009年之前的三年中，GDP年均實際增速為11.1%，CPI年均漲速為3.3%。這意味著，考慮到經(jīng)濟(jì)增長和物價水平因素，“3.86%”的房貸利率仍要遠(yuǎn)高于2009年的“4.34%”。實際上，如果以GDP平減指數(shù)折算，當(dāng)前實際房貸利率(名義房貸利率-GDP平減指數(shù))處于歷史最高水平，且2021年以來呈大幅上升之勢。

未來仍有下調(diào)空間

王青表示，推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，除了有序放松限購?fù)?，關(guān)鍵是要引導(dǎo)居民房貸利率有效下行，并且要向市場釋放明確的政策信號，即在樓市企穩(wěn)回暖前，房貸利率下調(diào)過程不會停止，而且下調(diào)幅度會越來越大。接下來還可通過下調(diào)首套及二套房貸利率下限、乃至下調(diào)公積金貸款利率等方式，對樓市實施定向降息。

張大偉認(rèn)為，一線城市及部分二線城市的貸款利率依然相對較高，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房貸利率未來仍有下調(diào)空間。王青判斷，在“因城施策”的原則下，樓市下行壓力較大的低能級城市會引導(dǎo)房貸利率更大幅度下調(diào)，而一線及重點二線城市房貸利率下調(diào)節(jié)奏可能較緩，但持續(xù)下調(diào)的大方向是一致的。

國金證券在近日的一份研報中稱，隨著房價的持續(xù)調(diào)整，多數(shù)城市或根據(jù)相關(guān)政策調(diào)整房貸利率下限，帶動房貸利率進(jìn)一步下行，同時按揭成本的下降有助于激發(fā)部分購房需求，有利于市場逐漸企穩(wěn)修復(fù)。

方正證券指出，考慮到銀行存款利率下降和地產(chǎn)銷售仍在筑底，5年期以上LPR或仍具有下調(diào)可能，進(jìn)而帶動各地房貸利率下限進(jìn)一步下行。