11月16日，北京市規(guī)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（下稱《意見》）。

《意見》明確，未來5年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

1000公頃集體土地是什么概念？

按照今年4月出臺的相關(guān)政策，北京計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。粗略折算，1000公頃大約能建40萬套。

集體土地建設(shè)租賃住房該如何建，怎么租？如此大規(guī)模的租賃住房進(jìn)入市場，會對樓市產(chǎn)生哪些影響？

40萬套租賃住房

今年是大規(guī)模推進(jìn)租賃住房建設(shè)的第一年。

落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，北京市加大租賃住房用地供應(yīng)。目前，北京市各區(qū)2017年集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目地塊已基本選定。

《意見》指出，北京市計(jì)劃于2017年-2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴中新社國是直通車，未來五年，北京1/3的新增住房為租賃住房。集體建設(shè)用地租賃住房占到這一市場的80%。

“這是一個(gè)很大的量，能有效補(bǔ)充不足，為中低收入市民和新市民提供住房需求，讓所有人住有所居。”顧云昌說。

但是，在發(fā)展租賃市場方面，從供給端的角度看，土地從哪里來是一個(gè)比較務(wù)實(shí)的問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受國是直通車采訪時(shí)表示，大城市土地供應(yīng)少，對租賃市場來說，積極尋找土地供應(yīng)的渠道很關(guān)鍵。

“大城市近郊區(qū)集體建設(shè)用地發(fā)展租賃住房，一方面，有助于集體建設(shè)用地資源盤活；另一方面，對北京租賃房源供應(yīng)和租賃市場培育有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一對國是直通車記者表示，十九大報(bào)告提出要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。集體租賃住房政策一方面緩解了大城市的住房難題，另一方面也解決了城市缺乏住房建設(shè)土地的難題。

“未來房屋租賃市場會更加規(guī)范，集體租賃住房政策對房價(jià)的影響還得看供求關(guān)系。”朱中一說。

租賃住房怎么建？

此次兩部門發(fā)布的《意見》，對北京集體租賃住房項(xiàng)目的選址條件、申報(bào)主體、運(yùn)營模式及申報(bào)程序等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，明確了下一階段集體租賃住房工作的基本原則和政策措施。

根據(jù)《意見》，集體租賃住房項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持四個(gè)基本原則，即：符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護(hù)農(nóng)民權(quán)益原則。

換句話說，集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，但不得對外出售或以租代售。

同時(shí)，為杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，《意見》在集體租賃住房的產(chǎn)權(quán)管理上明確規(guī)定，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。

權(quán)利證書還應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。

《意見》還要求，集體租賃住房要合理選取建設(shè)地點(diǎn)，促進(jìn)職住平衡。在規(guī)劃、配套、布局和實(shí)施上，統(tǒng)籌考慮。

租賃住房市場蛋糕很大，但并不是誰都可以進(jìn)入。

《意見》明確集體租賃住房項(xiàng)目的申報(bào)主體原則上要以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟(jì)組織為主體，統(tǒng)一辦理相關(guān)立項(xiàng)、規(guī)劃及用地等手續(xù)。有條件的村級集體經(jīng)濟(jì)組織，也可作為項(xiàng)目申報(bào)主體。

另外，集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股與國有企業(yè)合作開發(fā)的，可以集體經(jīng)濟(jì)組織為項(xiàng)目申報(bào)主體，也可以成立的新企業(yè)為申報(bào)主體。

在朱中一看來，建設(shè)租賃住房大多資金投入大，回收周期慢，相對而言有實(shí)力的國有企業(yè)進(jìn)入這一市場對發(fā)展租賃住房是好事，但未來將會是多主體供應(yīng)的格局。

顧云昌則認(rèn)為，這對國有企業(yè)是一個(gè)挑戰(zhàn)。響應(yīng)國家政策，助力租賃市場發(fā)展，國有企業(yè)應(yīng)該有所擔(dān)當(dāng)。

談及租賃住房退出機(jī)制，顧云昌表示，集體租賃住房，產(chǎn)權(quán)不能分割，國有企業(yè)進(jìn)入并不會改變集體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。“國有企業(yè)可通過房屋租賃獲得收益。”

申報(bào)主體確定，資金來源也相對明確。

根據(jù)《意見》，集體租賃住房項(xiàng)目的資金籌措主要包括四種模式：

一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的自有資金；

二是市區(qū)住房保障專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金；

三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款，獲得金融資本的支持；

四是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式，與國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。但集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。

租賃住房怎么租？

實(shí)施全裝修成品交房，租房者可拎包入住，是《意見》的一大亮點(diǎn)。

在居住設(shè)計(jì)方面，租賃住房用地需要配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。

在租金方面，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。

在租期方面，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。

同時(shí)，在與公租房的對接方面，集體租賃住房對接市場租戶，也鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租。

顧云昌表示，鼓勵長期簽約，對租賃方和承租方都是好的。租賃方可獲得穩(wěn)定的資金來源，承租方可穩(wěn)定居住。“10年，時(shí)間長短合適，中低收入市民和新市民還有機(jī)會購買共有產(chǎn)權(quán)住房。”

從2011年起，北京市已先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬套，擴(kuò)大租賃住房建設(shè)籌集渠道。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，集體建設(shè)用地政策放寬，符合中央對租賃市場發(fā)展的導(dǎo)向，既實(shí)現(xiàn)了相關(guān)土地價(jià)值的提升，也為租賃房源提供了更多用地支持。

北京推進(jìn)集體租賃住房大事記

1、2011年4月，經(jīng)前期調(diào)研、溝通，原北京市國土資源局向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請。

2、2011年9月，國土資源部批準(zhǔn)北京市開展試點(diǎn)工作，北京市成為全國第一個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。

3、2012年2月，經(jīng)市政府批準(zhǔn)和國土資源部備案同意，北京正式啟動了第一批試點(diǎn)——唐家?guī)X地區(qū)集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，標(biāo)志著北京市試點(diǎn)工作進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。

4、2014年10月，原北京市國土資源局聯(lián)合市發(fā)展改革委、原市規(guī)委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市農(nóng)委、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等7個(gè)部門印發(fā)《關(guān)于印發(fā)北京市利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施意見的通知》（京國土耕〔2014〕467號），從指導(dǎo)思想、試點(diǎn)范圍、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)等方面進(jìn)行規(guī)范，為開展集體租賃住房工作提供政策保障。

5、截至2016年底，北京市已先后啟動了海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)皇后店村和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村等4批5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，共涉及集體建設(shè)用地38公頃，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬套、總面積約110萬平方米的租賃住房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。