在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展遭遇瓶頸的背景下，各大房企撕去“地產(chǎn)”標(biāo)簽，在多個(gè)產(chǎn)業(yè)積極發(fā)力，擴(kuò)大業(yè)務(wù)邊界以尋求新的利益高地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始成為各路資本和開發(fā)商們激烈爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

不斷開拓創(chuàng)新的星河控股便是其中之一。在全國(guó)傳統(tǒng)房企行列中，星河率先轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2014年，星河旗下首個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目-160萬平方米產(chǎn)融聯(lián)盟新城深圳星河WORLD問世，揭開了星河產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的序幕。今年1月，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)正式從置業(yè)集團(tuán)中獨(dú)立出來，由此集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊也由 “地產(chǎn)、商業(yè)、金融”三輪驅(qū)動(dòng)演變成“地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、金融”四輪驅(qū)動(dòng)。

星河產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展也得到了行業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。10月31日晚，2017火花S-Park“中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)”榜單在上海發(fā)布，星河產(chǎn)業(yè)榮獲 “2017中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)19強(qiáng)”，和萬科成為本次榜單上僅有的兩家轉(zhuǎn)型房企。

星河到底是如何做到的？在中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不斷革新發(fā)展的過程中，星河能否在下半場(chǎng)競(jìng)賽中贏得決勝籌碼？

產(chǎn)投融模式發(fā)力

實(shí)際上，意圖在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“大蛋糕”上分一杯羹的并不止星河控股一家。

在加碼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，既有萬科、綠地、碧桂園這樣的規(guī)模型房企，也有首創(chuàng)置業(yè)、保利、遠(yuǎn)洋這樣的品牌國(guó)企央企，各家切入的模式也不盡相同。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商等多重元素，這對(duì)各團(tuán)隊(duì)提出了更高的要求。

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)提出的“產(chǎn)投融”的發(fā)展路徑，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了助力，成為星河在產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的籌碼。具體而言，就是以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以金融為紐帶，以資本運(yùn)作為目的實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)、產(chǎn)城融合、融投并舉，并最終實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融人文”的和諧發(fā)展與共贏。

產(chǎn)投融模式的發(fā)展離不開星河集團(tuán)在金融投資領(lǐng)域多年的經(jīng)驗(yàn)資源沉淀。星河金融同產(chǎn)業(yè)一樣都是公司多元化發(fā)展的重要板塊。早在2009年星河就開始布局金融領(lǐng)域，目前自有資金投資超200億元，投資超過90家企業(yè)，其中31家成功在主板、創(chuàng)業(yè)板上市或新三板掛牌，實(shí)現(xiàn)了在金融領(lǐng)域的先行一步。

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)對(duì)記者表示：“星河多年來在金融投資領(lǐng)域的積累，讓我們能夠游刃有余地為中小企業(yè)量身打造金融解決方案。”

除了集團(tuán)本身的金融實(shí)力之外，對(duì)外的股權(quán)投資也是星河金融早就布局的方向。星河先后成為深圳創(chuàng)新投資集團(tuán)、深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行第二大股東，同時(shí)也是前海母基金、國(guó)家中小企業(yè)發(fā)展基金有限合伙人。

憑借著股東近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，星河聯(lián)合深圳創(chuàng)投，以星河WORLD為試點(diǎn)，率先試水“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”地產(chǎn)金融計(jì)劃，這是星河在產(chǎn)投融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式的最初嘗試。星河從房東搖身變成股東，在鼓勵(lì)了有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)的同時(shí)，也分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利。這一運(yùn)營(yíng)模式在招商和變現(xiàn)過程中都顯示出了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

此后，星河產(chǎn)業(yè)在“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”的基礎(chǔ)上繼續(xù)推動(dòng)產(chǎn)投融模式落地，例如星河產(chǎn)業(yè)為扶持園區(qū)內(nèi)入駐的初創(chuàng)企業(yè)，專門設(shè)立了1.5億元規(guī)模的創(chuàng)客扶持基金，主要用于企業(yè)的前期投資。

今年初，紅土星河創(chuàng)業(yè)投資基金的啟動(dòng)是產(chǎn)投融模式的又一次嘗試。此次基金是由星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)聯(lián)合深圳市龍崗區(qū)政府、深創(chuàng)投共同發(fā)起，發(fā)行規(guī)模5億元，其中首期7500萬元將定向投資于深圳星河WORLD園區(qū)內(nèi)。

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)副總裁閻鏡予在接受媒體采訪時(shí)提到：“深圳星河WORLD園區(qū)有7500萬元投資，只有入園才能拿得到。很多園區(qū)也想做股東加房東，但是這并不容易，做不好可能顆粒無收，但我們過去做了這么多的投資，有這么多行業(yè)內(nèi)的資源，所以我們有信心。”

多輪產(chǎn)投融模式的發(fā)力，星河WORLD取得的成績(jī)擺在眼前，截至今年6月底，星河WORLD簽約企業(yè)超500家，30家為上市企業(yè)，其中10家為世界500強(qiáng)企業(yè)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)一年時(shí)間后，實(shí)現(xiàn)稅收10億元，產(chǎn)值100億元；預(yù)計(jì)全部建成后，實(shí)現(xiàn)稅收100億元，產(chǎn)值1000億元。

同時(shí)，產(chǎn)投融模式帶來的積極效應(yīng)也在顯現(xiàn)，星河WORLD運(yùn)營(yíng)2年來已經(jīng)不需要集團(tuán)額外注入資本來維持運(yùn)營(yíng)，從長(zhǎng)期來看，“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”的運(yùn)營(yíng)模式也發(fā)揮著積極作用。據(jù)悉，2016年星河WORLD的寫字樓招商成交面積位列深圳第一。

星河產(chǎn)業(yè)的加速度

據(jù)星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)透露，未來五年，星河產(chǎn)業(yè)將立足深圳，深耕珠三角地區(qū)，繼續(xù)探索多元優(yōu)質(zhì)園區(qū)項(xiàng)目。產(chǎn)品線方面，將會(huì)以產(chǎn)城綜合體星河WORLD為主導(dǎo)產(chǎn)品線，雙創(chuàng)社區(qū)、特色小鎮(zhèn)為次產(chǎn)品線。

產(chǎn)城綜合體星河WORLD被定義為“園區(qū)+金融”雙閉環(huán)總部基地，承載著星河控股從租樓售房向金融投資、產(chǎn)業(yè)孵化、大資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變的產(chǎn)業(yè)升級(jí)重任。園區(qū)占地約63萬平方米，主要以創(chuàng)新金融、高科技、文化及創(chuàng)意三大核心產(chǎn)業(yè)為主。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，目前深圳星河WORLD園區(qū)中這三大行業(yè)的集聚度達(dá)到73%。規(guī)劃顯示，到2020年，星河WORLD將實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)年產(chǎn)值將達(dá)500億元，納稅額超50億元。

作為產(chǎn)融聯(lián)盟新城的代表作，星河WORLD模式未來將在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行復(fù)制。據(jù)悉，星河產(chǎn)業(yè)與佛山、天津、南京、成都政府簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將打造更多的類星河WORLD項(xiàng)目。

除了業(yè)務(wù)形態(tài)相對(duì)成熟的星河WORLD之外，雙創(chuàng)社區(qū)以及特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也被提上日程。

星河產(chǎn)業(yè)積極布局創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，其打造的星河?領(lǐng)創(chuàng)天下一站式創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)投平臺(tái)，能夠提供辦公場(chǎng)地、孵化配套、產(chǎn)業(yè)管理、路演指導(dǎo)、項(xiàng)目融資等多項(xiàng)雙創(chuàng)服務(wù)。目前已成功在深圳、成都、南京、佛山等地布局，其中深圳星河?領(lǐng)創(chuàng)天下以2萬平方米的總面積成為全國(guó)單體面積最大的創(chuàng)客空間，為上百家創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供加速服務(wù)。

2016年以來，特色小鎮(zhèn)利好政策接連出臺(tái)，各個(gè)企業(yè)紛紛布局，星河也加快投資具有國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)的特色小鎮(zhèn)，并將其列為產(chǎn)業(yè)集團(tuán)三大產(chǎn)品形態(tài)之一。從2016年至今，星河已經(jīng)先后布局了惠東巽寮文旅小鎮(zhèn)、中山港口科創(chuàng)小鎮(zhèn)、東莞黃江互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。未來也將聚焦珠三角地區(qū)持續(xù)拓展具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的潛力小鎮(zhèn)。

談到特色小鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，星河集團(tuán)總裁姚惠瓊表示，特色小鎮(zhèn)應(yīng)該有別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其不僅僅是提供一個(gè)空間載體，更重要的是通過提供全方位的服務(wù)和配套，營(yíng)造一種新的生活生產(chǎn)方式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。