租售并舉剛喊起來

一向“嗅覺靈敏”的銀行便聞風而動

近日，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源。同時，建行創(chuàng)新開發(fā)了20項住宅租賃業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品，其中針對個人住房租賃推出了“按居貸”，成為租房市場的一大創(chuàng)新。

不過，對于租房貸款產(chǎn)品，多位受訪者對記者表示，這種超前消費可能加大租房者的生活壓力。同時，當前社會金融產(chǎn)品眾多，租房不一定要專門的貸款產(chǎn)品，可以用信用卡等調(diào)劑資金，還能享受免息期。此外，有專家指出，租房貸款需要防范資金套現(xiàn)問題。

建行布局萬億租賃市場

東方證券發(fā)布的報告預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達2．7億人，整體市場規(guī)模將達4．2萬億元。在租賃住房政策利好不斷的情況下，記者注意到，繼酒店系、資本系、中介系和開發(fā)商系后，銀行資本開始布局長租領(lǐng)域，給處于盈利和融資困境的租賃市場打開了新的發(fā)展通道。

在戰(zhàn)略簽約儀式上，建行參與投資的2家住房租賃服務(wù)公司——建信住房服務(wù)（深圳）有限公司（以下簡稱建信住房）及安居建信租賃服務(wù)有限公司正式揭牌。前者由建信信托控股，后者由建行與深圳市人才安居集團合資組建。

建行打通房企的可出租房源后，直接向比亞迪等企業(yè)推出首批“CCB建融家園”長租房源。據(jù)記者了解，截至11月8日，“CCB建融家園”覆蓋的區(qū)域包括深圳、北京、武漢三個城市，共上線了128套房源。

建行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，首批推出的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源共計5481套，包括碧桂園、星河地產(chǎn)等實力房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的6個優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。

對于房企來說，自身的資金規(guī)模和融資模式不允許其長期持有住房。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受記者采訪時分析指出，對比早期進入長租市場領(lǐng)域的主體，商業(yè)銀行所擁有的巨大資金能力，讓其能以較小的資金壓力持有房地產(chǎn)物業(yè)。此外，商業(yè)銀行較強的資產(chǎn)證券化水平，又可以利用租賃住房的資金流實現(xiàn)資金的融通。

江瀚認為，商業(yè)銀行一旦進入房地產(chǎn)租賃市場，將會比一般的企業(yè)更具競爭力。建設(shè)銀行的布局將會起到一個示范效應(yīng)，未來很可能會有其他國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、區(qū)域性商業(yè)銀行加入租賃市場，甚至會帶動其他非銀行金融機構(gòu)進入，這有利于完善租賃市場，增加市場參與者，強化市場競爭，讓市場更加活躍。

租房貸款需警惕套現(xiàn)風險

除了聯(lián)合房企推出可租賃房源，建行推出了住房租賃支持貸款、住房租賃購買貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款以及住房租賃經(jīng)營貸款等多種貸款產(chǎn)品。

據(jù)記者了解，備受市場關(guān)注的個人住房租賃產(chǎn)品“按居貸”已經(jīng)上線。個人申請“按居貸”，需簽訂一年及以上的租賃合同，年齡滿22周歲，有穩(wěn)定收入和償還貸款本息的能力，個人信用良好。最高貸款額度100萬元，期限最長為10年，單次支用期限最長5年，且不超過租賃合同的期限和租金金額。

百萬額度的租房貸款，資金流向如何監(jiān)管？是否存在流向購房渠道的風險？對此，建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)負責人表示，“按居貸”貸款對象僅限于個人，是基于客戶租房事實支付租金用途的專項用途貸款。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，租房貸款還需要警惕二房東轉(zhuǎn)租套現(xiàn)等現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向記者表達了類似的擔憂。其表示，存在房東利用租房規(guī)則借租房貸款產(chǎn)品套現(xiàn)的可能。

嚴躍進認為，租金備案制很關(guān)鍵，在后續(xù)租賃合同中應(yīng)該有一個是否可以轉(zhuǎn)租的規(guī)定，同時也要規(guī)定所在區(qū)域最高租金上限。同時資金不應(yīng)經(jīng)過承租者，而是根據(jù)租賃情況劃轉(zhuǎn)到房東或房企。對于挪用租賃貸款資金去炒房等問題，后續(xù)要設(shè)立黑名單制度。

張大偉指出，目前很多資金流向租賃市場，需要警惕租房市場加杠桿助推租金上漲的情況出現(xiàn)。

租房貸款叫好不叫座？

租房貸款作為促進租賃市場發(fā)展的一大創(chuàng)新舉措，引起了社會極大的關(guān)注。

江瀚告訴記者，租房貸款前景較好，具有較強的現(xiàn)實意義。在目前房價較高的情況下，在一二線熱點城市買房已經(jīng)成為一個較大的難題，而現(xiàn)階段押一付三的租房模式其實也給租房者帶來了較大的經(jīng)濟壓力，建行的住房租賃貸款反而是另一種改變現(xiàn)有租房模式的辦法，將租房者的租金負擔以較低的成本分擔到了每個月，對于租房者來說是福音。

那么，市場對租房貸款能否真正認可呢？記者向多位具有租房需求的年輕人尋找答案，最終卻意外遇冷。幾乎所有接受采訪的人都表示不接受租房貸款。

具有多年租房經(jīng)驗的大衛(wèi)（化名）在接受記者采訪時直言，按其理解，租房貸款是給一些買不起房而且租房壓力較大的年輕人使用的。但租不起好的房子可以租差一點的房子，如果使用租房貸款，成本無疑要增加。其認為，這種超前消費將加大租房者的生活壓力。

另一位有租房經(jīng)歷的吳女士同樣表達了對租房貸款的擔憂，她表示，如果租房還要貸款的話，什么時候才能還上呢？

當然，也有少數(shù)人表示愿意考慮租房貸款，主要目的不是出于租房，而是因為租房貸款利率低，貸款租房后可將原本用于租房的錢拿來投資理財，獲取更高的收益。

張大偉表示，銀行資金進入租賃市場，并不能改變租賃市場的供需關(guān)系。特別是銀行提供的貸款服務(wù)，雖然是針對部分開發(fā)商的長租房源，但租賃消費屬于時間消費，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國人的傳統(tǒng)，也不利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性消費。當前租賃市場調(diào)控核心依然在土地與房源供應(yīng)，推進租購?fù)瑱?quán)，保障租房者的權(quán)益。

對于租房者而言，更關(guān)注的是房源本身的性價比，以及是否適合自身需求，貸款的重要性遠不及房源本身重要。在深圳租房多年的張萌萌（化名）在接受記者采訪時表示，深圳競爭壓力大，在文化傳媒行業(yè)工作經(jīng)常要加班到深夜，租房考慮的因素中，交通便利程度至關(guān)重要。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。