這兩天，在濟(jì)南一家民營(yíng)企業(yè)工作的李運(yùn)有些心急火燎—自己看好的樓盤(pán)即將開(kāi)盤(pán)，但手中“余糧”不足。“能不能把我目前的首套房產(chǎn)抵押出去，用抵押的貸款湊齊二套房的首付款呢？”李運(yùn)想到了這一“曲線”籌款的途徑。

然而，先后咨詢了多家國(guó)有銀行、股份制銀行和城商行，李運(yùn)的這一設(shè)想均遭到了明確拒絕。“聽(tīng)說(shuō)之前有人這么操作過(guò)，現(xiàn)在為什么行不通了呢？”

這一變化的背景是，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。目前，多個(gè)省市的金融監(jiān)管部門(mén)正在對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)展開(kāi)檢查。

“在銀行層面，已經(jīng)陸續(xù)接到了上級(jí)通知，要求加碼對(duì)消費(fèi)貸等個(gè)人非按揭類貸款的管理。消費(fèi)類的個(gè)人貸款，金額超過(guò)30萬(wàn)元的，都必須要指定受托支付。低于30萬(wàn)元的，必須要通過(guò)一定的方式驗(yàn)證這個(gè)貸款實(shí)際的用途，提供對(duì)應(yīng)的支付憑證，包括稅票、合同等。”日前，某國(guó)有銀行濟(jì)南一家支行的營(yíng)業(yè)室主任趙靜對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

“如今，想通過(guò)銀行貸款等方式湊齊首付，已經(jīng)是不可能的了，首付款必須自己想辦法。”鏈家濟(jì)南名士豪庭店高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)郭帥亦如此坦言。

奔波在首付籌資的路上

“在如今的房?jī)r(jià)行情下，六成的首付款不是小數(shù)目，一旦無(wú)法按時(shí)交付房款首付，我的購(gòu)房計(jì)劃就要‘泡湯’了。”李運(yùn)目前在濟(jì)南市歷下區(qū)有一套90平方米的住房，由于夫妻都需要上夜班，所以將老人接到濟(jì)南居住。如今，孩子已上小學(xué)，一家5口人，兩居室的房子愈發(fā)局促。

作為獨(dú)生子，李運(yùn)不想讓年邁的父母回到膠東農(nóng)村老家，希望給他們?cè)跐?jì)南買(mǎi)一套住房。然而，連月來(lái)走訪濟(jì)南市區(qū)多家中介機(jī)構(gòu)后，李運(yùn)發(fā)現(xiàn)，靠近市區(qū)的房子每平方米一般在兩三萬(wàn)元以上。即使一套小戶型的房子，總價(jià)也得將近200萬(wàn)元。

考慮到價(jià)位因素，李運(yùn)將目光投向了離市區(qū)較遠(yuǎn)的唐冶新城。“經(jīng)朋友推薦，我們看好了某新樓盤(pán)一套95平方米左右的期房。盡管房子位置比較遠(yuǎn)，但總價(jià)低一些。前兩天，置業(yè)顧問(wèn)打來(lái)電話，有可能本月底加推，要是有購(gòu)房意向的話，盡快做準(zhǔn)備。”李運(yùn)說(shuō)。

李運(yùn)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，他看重的這套房子雖說(shuō)是該樓盤(pán)面積最小的戶型，但根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)估算的單價(jià)，這套房子總價(jià)也需要120多萬(wàn)元。

“我們夫妻倆都是公司的普通員工，家里老人也需要贍養(yǎng)。每個(gè)月省吃儉用，還清首套房的貸款外，家中積蓄只有30多萬(wàn)元。二套房首付至少需要六成，因此，還有30多萬(wàn)元的資金缺口。”連日來(lái)，李運(yùn)焦急地盤(pán)算著如何籌措這筆資金。

“如果向親朋好友借，數(shù)額較大，也不是長(zhǎng)久之計(jì)。有同事提醒我，我家現(xiàn)在的這套房子沒(méi)有貸款，市價(jià)也在200萬(wàn)元左右，如果能把它抵押出去來(lái)籌資，每月償還貸款，是一個(gè)比較理想的辦法。”然而，給多家銀行的客服打過(guò)電話后，李運(yùn)發(fā)現(xiàn)，這條路似乎走不通了。

不過(guò)，不甘心放棄的李運(yùn)，還在買(mǎi)房籌資路上奔波著。

貸款必須提供正規(guī)用途

李運(yùn)此番遭到銀行拒絕，是個(gè)例嗎？

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，消費(fèi)貸一般針對(duì)消費(fèi)者個(gè)人，用于購(gòu)置耐用消費(fèi)品，也可以用于家里裝修、購(gòu)買(mǎi)家具、買(mǎi)車、旅游等大額消費(fèi)。“但購(gòu)房不屬于此類。以往，一些大型國(guó)有銀行在審核消費(fèi)貸時(shí)比較嚴(yán)格，但一些股份制銀行和城商行在資金用途的審查上會(huì)寬松一些。”趙靜表示，不過(guò)，在目前的強(qiáng)監(jiān)管下，“輸血”房地產(chǎn)，已徹底關(guān)上“閥門(mén)”。

“今年下半年，關(guān)于消費(fèi)貸進(jìn)樓市的政策開(kāi)始逐步收緊，明令禁止。”11月7日，一股份制銀行濟(jì)南市和平路支行的信貸部門(mén)負(fù)責(zé)人何海對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，“目前我們行執(zhí)行的政策是，除房貸以外，沒(méi)有任何貸款類產(chǎn)品的資金可以流向房地產(chǎn)。對(duì)于資金用途的審批，是非常嚴(yán)格的。”

同時(shí)，何海也表示，臨近年底，該行消費(fèi)貸額度非常緊張，“即便是正規(guī)用途，通過(guò)了嚴(yán)格審批，也不知道什么時(shí)候能夠放款，今年內(nèi)幾乎是不可能了。”

隨后，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者來(lái)到一家城商行濟(jì)南分行，客戶經(jīng)理張杰同樣明確表示，“入樓市的貸款，除了房貸，我們都不會(huì)碰。”

據(jù)其介紹，對(duì)于消費(fèi)貸的流向，該行有規(guī)定，但稍微寬松。“今年9月份以來(lái)，政策不斷加碼，嚴(yán)查那些通過(guò)違規(guī)方式進(jìn)入國(guó)家限管領(lǐng)域的消費(fèi)貸，比如說(shuō)進(jìn)入到樓市、進(jìn)入到股市，必須是國(guó)家規(guī)定的那些正規(guī)用途。”

“目前可以說(shuō)，只要是從銀行貸款，不管是否有抵押物，不管是一年期還是十年期，不管是什么產(chǎn)品，都必須提供符合規(guī)定的真實(shí)的用途證明，且申明不挪作他用。”趙靜直言。

同時(shí)，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者還了解到，對(duì)于貸款用途證明的真實(shí)性，銀行亦開(kāi)始嚴(yán)查。

“比如客戶說(shuō)貸款是用于房屋裝修，那么除裝修合同外，裝修前、裝修中、裝修后等階段，我們銀行工作人員都要實(shí)地拍照取證，不能由客戶自行提供照片，以保證該筆款項(xiàng)的確是用于裝修了。”張杰說(shuō)。

此外，對(duì)于30萬(wàn)元以上的大額消費(fèi)貸款，除上述要求外，銀行還必須要指定受托支付。“比如，你提供的是裝修合同，那么這筆款項(xiàng)就直接打到合同對(duì)方裝修公司的賬戶上。如果你是用于旅游消費(fèi)，那這筆款項(xiàng)也直接打給旅游公司。”趙靜介紹。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，自銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企9月底表示，將嚴(yán)查消費(fèi)貸款的資金，嚴(yán)厲打擊首付貸，防止居民杠桿率過(guò)快上升以來(lái)，目前，監(jiān)管部門(mén)正重點(diǎn)檢查個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于支付購(gòu)房首付款，或者償還首付款；以及利用大額信用卡透支支付購(gòu)房款等違規(guī)行為。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要求及時(shí)糾正，提前回收貸款。

廣東銀監(jiān)局還明確，原則上不發(fā)放金額超過(guò)100萬(wàn)元或期限超過(guò)10年的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。江西銀監(jiān)局則計(jì)劃建立個(gè)人違規(guī)套取、挪用銀行資金用于購(gòu)房的黑名單機(jī)制，給予授信限制。

開(kāi)發(fā)商放松選房條件

“經(jīng)過(guò)近兩年的上漲，濟(jì)南房?jī)r(jià)與此前不可同日而語(yǔ)。二套房又多是改善性的，面積偏大。像我負(fù)責(zé)的這一片區(qū)，二套房的六成首付基本上在200萬(wàn)元以上，這真的不是一筆小數(shù)目。”11月6日晚間，在沒(méi)有一個(gè)客戶的門(mén)店門(mén)口，郭帥無(wú)奈地對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，從銀行籌款的途徑被“堵上”后，高額的首付將不少有改善性需求的購(gòu)房者擋在門(mén)外，“客戶數(shù)量比原來(lái)少多了。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不光二手房中介，不少新樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)也明顯感到許多客戶都力不從心。在2017年年度銷售任務(wù)的壓力下，有部分樓盤(pán)不再篩選客戶，或者不再依據(jù)客戶的付款方式來(lái)確定選房順序。

“下一次加推，我們準(zhǔn)備不再拒絕首付三成的客戶，而且除了全款可以優(yōu)先選房外，三成、六成客戶可以一起選房。”位于濟(jì)南東部的一大型樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)高強(qiáng)表示。

據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，該樓盤(pán)此前曾要求參與選房的客戶首付比例在六成以上，否則無(wú)法進(jìn)行選房。

位于該樓盤(pán)西側(cè)的另一大型精裝修樓盤(pán)，其置業(yè)顧問(wèn)崔月更是明確表示，三成、六成及全款客戶，在選房時(shí)不進(jìn)行區(qū)分，參加集中選房。“不過(guò)，對(duì)于全款客戶，在總價(jià)基礎(chǔ)上，將給予3%的優(yōu)惠，等于打九七折。”

不過(guò)，亦有樓盤(pán)仍“緊咬”六成首付。

“11月中下旬，我們會(huì)加推3棟樓。在選房順序上，依舊是全款客戶優(yōu)先選，六成首付客戶其次。三成首付客戶不能參加集中選房，但可以在全款和六成首付客戶選完后，在剩余房源中選擇。”在濟(jì)南唐冶新區(qū)一樓盤(pán)，銷售顧問(wèn)楊妮對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

不過(guò)，對(duì)于后市，崔月依舊看好。“供暖季來(lái)臨后，樓盤(pán)要停工，或許將停至明年3月供暖季結(jié)束。因此，在這四五個(gè)月的時(shí)間里，能拿到預(yù)售許可證的樓棟會(huì)比較少，市場(chǎng)上可供銷售的房源或?qū)J減。因此，積攢的需求會(huì)對(duì)明年上半年的樓市，有比較高的需求。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。