從去年9月30日北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策以來，超百城發(fā)布200余次樓市調(diào)控政策。從“五限令”到“購(gòu)租并舉”，需求側(cè)與供給側(cè)樓市調(diào)控“組合拳”朝著“房住不炒”的目標(biāo)共同發(fā)力。

調(diào)控一周年，今年“金九銀十”成色幾何？記者探訪多城樓市發(fā)現(xiàn)，在樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步降溫，平抑房?jī)r(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)樓市調(diào)控難以動(dòng)搖，長(zhǎng)效機(jī)制亟待跟進(jìn)。

熱點(diǎn)城市樓市明顯“遇冷”

記者近期走訪多地樓市發(fā)現(xiàn)，相比去年同期樓市的火爆，今年“金九銀十”成色不足。熱點(diǎn)城市樓市成交明顯“遇冷”。

在上海，不少開發(fā)商“十一”期間積極蓄客，為11月、12月開盤做準(zhǔn)備。“今年9至10月份旺季不旺，樓市行情蕭條，很多人都等著降價(jià)。”閔行區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問說，“不少顧客只是順路來看看，下單的不多。”

在北京，記者來到位于房山長(zhǎng)陽鎮(zhèn)的一個(gè)樓盤，這里有200套住宅即將入市。“項(xiàng)目交通方便，以小戶型為主，適合剛需人群。本以為會(huì)很搶手，但現(xiàn)在關(guān)注的人太少了。”一位銷售顧問說，節(jié)前就開始推廣宣傳了，但現(xiàn)在有購(gòu)買意向的還不到200人。

二手房市場(chǎng)也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介門店，經(jīng)紀(jì)人郭先生假期依然十分“忙碌”。但與往年“金九銀十”忙著帶客戶看房不同，今年他是忙著給潛在客戶打電話推薦房源。小郭說，“現(xiàn)在來看房的客戶基本都是剛需自住，也有少數(shù)投資者電話咨詢，但看到房?jī)r(jià)處于下行通道，都想看一看再說。”

記者在上海走訪發(fā)現(xiàn)，幾家大型房產(chǎn)中介門店幾乎無人問津。多家二手房中介負(fù)責(zé)人告訴記者，由于交易清淡，不少房主的掛牌意愿不高，掛牌量?jī)r(jià)一路下滑。但就掛出的房源來看，房主降價(jià)動(dòng)力增強(qiáng)，買家議價(jià)幅度在3%至5%。

“目前是成交量走低，價(jià)格也在慢慢下行。相比于今年年初，不同項(xiàng)目降幅在5%到10%之間。”北京一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小孫說。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)變化情況顯示，9月份，從環(huán)比看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月全面止?jié)q。事實(shí)上，一二線城市房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了最近3年來的首次全面停漲，北上廣更是全面下跌。

同比方面，各線城市房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)更為明顯。一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)12個(gè)月回落；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)10個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)8個(gè)月回落；三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)2個(gè)月回落。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前70城房?jī)r(jià)明顯回落，說明新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策的有效性，實(shí)質(zhì)性地狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，今年“金九銀十”成色不足，全國(guó)商品住宅成交量與去年同期相比回落40%。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，今年以來，全國(guó)商品住宅銷售累計(jì)同比增幅按平均每月下滑兩個(gè)百分點(diǎn)的走勢(shì)收窄。此數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷降溫。

“不斷增加的信貸成本讓購(gòu)買者的出手意愿有所下降。住房銷售增速開始回落或是購(gòu)買力衰竭的信號(hào)。隨著更多城市加入調(diào)控隊(duì)伍，全國(guó)房地產(chǎn)整體銷售將持續(xù)面臨壓力。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是判斷，在“金九銀十”落空之后，樓市將直接“入冬”。

平抑房?jī)r(jià)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)

一年前，北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策，提高首套房和二套房的首付比例，開啟樓市調(diào)控大幕。此后，上海、廣州、深圳等一二線熱點(diǎn)城市及時(shí)跟進(jìn)，密集出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。

回顧一年來我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策“軌跡”，既有“提首付”、限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售等需求側(cè)調(diào)控措施不斷升級(jí)加碼，又有全方位構(gòu)建“購(gòu)租并舉”住房體系的供給側(cè)調(diào)控“硬招”――持續(xù)嚴(yán)格的調(diào)控對(duì)投機(jī)炒作“動(dòng)真格”，全面強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)“居住屬性”。

持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策逼退房市“高溫”，理性市場(chǎng)之下，投機(jī)炒房客運(yùn)作空間被最大限度積壓，而購(gòu)房剛需族則多了幾分從容和淡定。

記者走訪多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前放盤量、成交量已大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平，延長(zhǎng)到了兩個(gè)月。力度空前的行政調(diào)控使得買賣雙方預(yù)期扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)觀望情緒明顯，購(gòu)房更加慎重。

以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“930”調(diào)控后一年里，北京樓市成交全面萎縮，二手房和新建住宅簽約195590套，同比跌幅達(dá)38.9%。

“調(diào)控一年來，市場(chǎng)總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂如說，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)得到控制；因城施策下，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存成效明顯，市場(chǎng)較為活躍；今年上半年投資、新開工、土地購(gòu)置、銷售額等各項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)較好，雖然在8月開始出現(xiàn)下降苗頭，但市場(chǎng)整體平穩(wěn)有利于為長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)一步出臺(tái)贏得時(shí)機(jī)。

市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，并非一役之功。苗樂如說，與以前相比，這一年來的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡(jiǎn)單的一刀切，也不是簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)控制，而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下，通過大力推進(jìn)租售并舉、租售同權(quán)，增加保障性住房供應(yīng)，出臺(tái)土地供應(yīng)規(guī)劃等方面努力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，較好地引導(dǎo)了社會(huì)預(yù)期。

長(zhǎng)效機(jī)制需繼續(xù)跟進(jìn)

今年10月，房地產(chǎn)政策面持續(xù)收緊。寧波限購(gòu)政策升級(jí)，重慶、南昌、石家莊、西安、南寧、長(zhǎng)沙和貴陽等二三線城市加入“限售”大軍，成為樓市調(diào)控絕不放松的最新政策“注腳”。

以“金九銀十平淡開場(chǎng)，行業(yè)如何面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整”為主題的易居論壇近日在上海召開。與會(huì)專家普遍認(rèn)為，10月以來的一系列調(diào)控政策進(jìn)一步體現(xiàn)了調(diào)控的嚴(yán)厲性和持續(xù)性。

易居營(yíng)銷集團(tuán)上海副總經(jīng)理陳廣穎表示，市場(chǎng)降溫和首付政策、按揭貸款政策等調(diào)整密切相關(guān)，如從貸款政策方面看，當(dāng)前管控比較嚴(yán)厲，各類鉆政策漏洞的現(xiàn)象較少，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序的規(guī)范。這一系列政策導(dǎo)致交易量下降。從后續(xù)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)來看，至少在明年下半年前，高端樓盤的預(yù)售證發(fā)放政策將不會(huì)放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，2018年將是樓市的“尋底”年。

中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉表示，多數(shù)房企當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)的判斷是一致的，即明年政策不會(huì)放開，樓市會(huì)繼續(xù)下行，對(duì)于房企來說，現(xiàn)在應(yīng)該積極出貨，回籠資金。

受訪專家普遍表示，為了穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定民心，在樓市瘋狂上漲的階段，及時(shí)在需求側(cè)“踩剎車”非常必要。但需求側(cè)調(diào)控等短期手段也容易對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生負(fù)面影響，因此，及時(shí)出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制，并將長(zhǎng)效機(jī)制落到實(shí)處，將是維護(hù)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的決勝之舉。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，建立并落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，可以應(yīng)對(duì)各種市場(chǎng)波動(dòng)，保護(hù)正常住房消費(fèi)，對(duì)投機(jī)需求做到精準(zhǔn)打擊。但也要注意到，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)過程，將重構(gòu)資產(chǎn)價(jià)格體系，因此，改革中要防止冒進(jìn)。

苗樂如說，“挖潛”是長(zhǎng)期而深層的解決之道。努力挖掘行政區(qū)的潛力，與周邊城市協(xié)同發(fā)展，通過發(fā)展城市群達(dá)到增加長(zhǎng)期供給、平衡房?jī)r(jià)的作用。促進(jìn)人口和地區(qū)資源的合理分布與流動(dòng)是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的遠(yuǎn)期策略。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。