3月向來(lái)是樓市銷售旺季，往年很多開發(fā)商都期待在春節(jié)后的“小陽(yáng)春”發(fā)動(dòng)攻勢(shì)，然而今年3月上海樓市卻略顯冷清。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年春節(jié)后首周上海新房供應(yīng)為11.1萬(wàn)平方米，今年春節(jié)后首周則是零供應(yīng)；2014年3月首周上海樓市供應(yīng)達(dá)37.1萬(wàn)平方米，而今年3月首周卻沒有任何新增供應(yīng)。

據(jù)了解，3月份前兩周上海市商品住宅新增供應(yīng)量為零，為近年來(lái)同期首次出現(xiàn)這種情況。在開盤數(shù)量上，上海市3月份上半月僅兩個(gè)盤開盤，均為舊盤加推，且投放量不足40套。

法治周末記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海多地的新項(xiàng)目早已在節(jié)前就取得了預(yù)售證，但遲遲未開盤。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷對(duì)法治周末記者表示：“這種現(xiàn)象并不是供求關(guān)系所引發(fā)的市場(chǎng)的動(dòng)蕩，而是源于地產(chǎn)商對(duì)政策的不確定的預(yù)期。這僅僅是一種對(duì)市場(chǎng)不確定性的反應(yīng)，所以并不必要產(chǎn)生恐慌。”

房企惜售致成交低迷

中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，3月上半月上海新建商品住宅供應(yīng)16萬(wàn)平方米，同比減少71.1%；入市項(xiàng)目?jī)H6個(gè)，同比減少66.7%。

從成交量上看，德佑鏈家市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)表明，3月上半月上海市商品住宅的成交量為27.8萬(wàn)平方米，僅為去年同期的80%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)法治周末記者表示：“3月上旬上海新盤供應(yīng)量不大，說明房企在新增供應(yīng)方面存在一個(gè)節(jié)奏的把控。從目前上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)看，基本上處于一個(gè)止跌反彈的態(tài)勢(shì)，漲價(jià)的可能性非常大。所以房企暫緩?fù)票P節(jié)奏，本質(zhì)上也是希望在市場(chǎng)回暖的階段再入市，這樣成交均價(jià)和成交量都容易提升，進(jìn)而改善銷售業(yè)績(jī)?！?/p>

劉艷表示，3月份正值兩會(huì)期間，在政策還未十分明確的前提下，開發(fā)商與購(gòu)房人都處在一種觀望的狀態(tài)，政府在摸索政策刺激的同時(shí)，開發(fā)商并不盲目入市，從而導(dǎo)致了短期內(nèi)新增住宅零供應(yīng)量的情況。

“其實(shí)上海并沒有因?yàn)檫@種情況而出現(xiàn)需求的爆發(fā)性增長(zhǎng)，這說明樓市依然處于一個(gè)相對(duì)冷卻的狀態(tài)?！眲⑵G說。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“目前上海市場(chǎng)供求雙方可能處于一個(gè)微妙的博弈狀態(tài)，即買方市場(chǎng)正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場(chǎng)。因?yàn)閷?shí)際上從上海的樓市投資和項(xiàng)目建設(shè)看，并非沒有新增樓盤，尤其浦東、嘉定等郊區(qū)板塊的新增樓盤數(shù)量還是比較多的，這是目前上海房企有意為之的一種經(jīng)營(yíng)策略。”

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上海市一季度項(xiàng)目中有接近6成將在3月份集中推出，依照3月份上半月的樓市表現(xiàn)，可預(yù)見3月下旬樓盤推出會(huì)較為集中。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“從成交量的表現(xiàn)看，3月份開始上海市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)升溫。尤其改善型需求的釋放會(huì)成為一個(gè)主導(dǎo)。加上公積金貸款額度提高、以及其他配套政策的支撐，都會(huì)帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)需求的釋放。這批市場(chǎng)需求將成為樓市回暖的領(lǐng)頭羊。”

限購(gòu)政策或?qū)⒎艑?/p>

目前北京、上海、深圳、廣州和三亞仍在繼續(xù)執(zhí)行“限購(gòu)令”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)于上海限購(gòu)取消的傳言，也一定程度上使得房企推盤節(jié)奏有所放緩。

近期有傳言稱上海將自4月1日起取消限購(gòu)，3月16日上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士予以了否認(rèn)：“之前市場(chǎng)上就有傳言稱上海取消限購(gòu)政策，我們已經(jīng)在官方微博上進(jìn)行澄清?！?/p>

據(jù)了解，上海市住房保障和房屋管理局官方微博“房可園”曾在1月29日發(fā)布消息稱：“上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生表示，目前上海的住房限購(gòu)政策不會(huì)變化，仍將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策?！?/p>

在樓市政策風(fēng)向已基本明確的條件下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策放寬已是一個(gè)明顯的趨勢(shì)，限購(gòu)政策發(fā)生變化也只是時(shí)間問題。

“若從傳言看，讓外地單身人允許購(gòu)買一套住房的可能性最大。因?yàn)閺拇饲皩?duì)限購(gòu)政策的一些批評(píng)意見，以及政策層面的反思看，對(duì)于這樣一個(gè)政策一直存在修正的意見?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)然完全放松稅單和社保限制，可能并不會(huì)實(shí)施，實(shí)際上還是會(huì)設(shè)置一定的條件，而不會(huì)全面放開。而對(duì)于本地人購(gòu)房數(shù)量放開的做法，應(yīng)該認(rèn)為可信度不大?！?/p>

劉艷表示贊同：“結(jié)構(gòu)性的復(fù)蘇，樓市回暖可能會(huì)在下半年到來(lái)，北京或是上海這樣的一線城市，可能會(huì)有條件的放松限購(gòu)，包括對(duì)單身購(gòu)房一些條件的放松等等?！?/p>

劉艷認(rèn)為：“未來(lái)樓市價(jià)格和成交量的波動(dòng)幅度可能會(huì)加劇，波動(dòng)性會(huì)更大。但是這種波動(dòng)性是相對(duì)更加健康的，市場(chǎng)的反應(yīng)周期已基本接近尾聲，到了要見分曉的時(shí)候，這種上下波動(dòng)實(shí)際上是一種陣痛的表現(xiàn)。經(jīng)過2014年一輪拐點(diǎn)的市場(chǎng)定型，房?jī)r(jià)只漲不跌的形式應(yīng)該是不會(huì)再有了，今后一定是有漲有跌。在產(chǎn)能過剩的情況之下，樓市有可能在2015年會(huì)集中爆發(fā)一些問題而不是直接好轉(zhuǎn)。但是這種困難，就像是黎明前的黑暗，必須要經(jīng)歷?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說：“取消限購(gòu)政策這一傳言背后，至少說明目前市場(chǎng)上對(duì)于上海限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)的一個(gè)訴求，也需要相應(yīng)地方監(jiān)管部門的重視。當(dāng)然，考慮到上海房?jī)r(jià)依然有上漲態(tài)勢(shì)，所以對(duì)此類政策進(jìn)行修正的時(shí)候，建議多聽取市場(chǎng)意見，同時(shí)對(duì)后續(xù)一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該有一個(gè)提防?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。