“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。”日前，李克強(qiáng)總理在出席世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話(huà)會(huì)時(shí)表達(dá)了這一觀點(diǎn)，這也被認(rèn)為是給樓市送出的“定心丸”。

房子不好賣(mài)，部分開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷(xiāo)，很多人都擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂……2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了焦慮的一年，未來(lái)樓市走向如何？是正常調(diào)整還是潛存風(fēng)險(xiǎn)？記者就此采訪(fǎng)了國(guó)內(nèi)多名業(yè)界專(zhuān)家。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董潘認(rèn)為，房地產(chǎn)需求的產(chǎn)生與城市化進(jìn)程的推進(jìn)密切聯(lián)系在一起的，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)有結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)也就還有巨大的發(fā)展空間。李克強(qiáng)總理這句話(huà)已經(jīng)釋放出來(lái)一個(gè)消息，政府已經(jīng)看到了去年房地產(chǎn)低迷所帶來(lái)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)蕭條，所以政府應(yīng)該有一系列動(dòng)作促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇，也就是說(shuō)今年的房地產(chǎn)形勢(shì)比去年要好。特別是像成都這樣的新一線(xiàn)城市，長(zhǎng)期一定是看好的，只是說(shuō)短期的集中供應(yīng)較大，需要時(shí)間來(lái)消化。

中國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉勝軍認(rèn)為，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還比較低，而發(fā)達(dá)國(guó)家都在70%，甚至90%以上，所以我們的城鎮(zhèn)化在未來(lái)的幾十年還有很大的空間，這對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的帶動(dòng)。同時(shí)，原來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)較好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都非常順利，但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，房地產(chǎn)的資金鏈處于一個(gè)比較緊張的狀態(tài)，大家都感覺(jué)到樓市存在很大風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)，大家應(yīng)該對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)保持一個(gè)謹(jǐn)慎、樂(lè)觀的態(tài)度。

“美國(guó)金融危機(jī)之前買(mǎi)房子是零首付，還貸壓力大，所以抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。”劉勝軍說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫和其他國(guó)家都不一樣，中國(guó)在購(gòu)房的首付款要求非常高，比如說(shuō)在上海一套房30%的首付款，二套房70%的首付款，還要交房產(chǎn)稅，在世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家像中國(guó)這么高的首付款，也就是說(shuō)，銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下跌有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒(méi)結(jié)束房地產(chǎn)有巨大發(fā)展空間

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董潘認(rèn)為，總理把促進(jìn)房地產(chǎn)交易回升，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的抓手放在了兩個(gè)方面：一方面，鼓勵(lì)剛性需求入市，這是在需求管理方面的基本思路。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，這種需求會(huì)源源不斷地釋放出來(lái)，他認(rèn)為目前的城鎮(zhèn)化率只有55%，還有大的需求潛力可以挖掘；另一方面，大力增強(qiáng)城市棚戶(hù)區(qū)改造力度，這是供給方面的管理思路。

未來(lái)預(yù)測(cè)：成都樓市剛性需求至少15年

成都一直被稱(chēng)為新一線(xiàn)城市，成都樓市的剛性需求又怎樣呢？銳理數(shù)據(jù)總部品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理郭潔告訴記者，成都是一個(gè)人口上千萬(wàn)的大城市，目前城鎮(zhèn)化率大概70%，每年還有20多萬(wàn)的凈增人口，他們都是樓市剛需住宅的購(gòu)買(mǎi)力，所以未來(lái)成都樓市的剛性需求是非常旺盛的，如果城鎮(zhèn)化率按照每年1%的增加速度，要達(dá)到85%的目標(biāo)，至少還要15年的時(shí)間。同時(shí)，成都近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，周邊城市的人口也在不斷涌向成都，所以未來(lái)剛性住宅的購(gòu)買(mǎi)力將不斷增強(qiáng)。

“成都現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嚴(yán)重透支，已經(jīng)達(dá)到未來(lái)30年的開(kāi)發(fā)量。”郭潔認(rèn)為，雖然目前成都剛性需求較好，但主要是住宅購(gòu)買(mǎi)需求大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則存在較多問(wèn)題，其中存量過(guò)大是最主要的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)，盡快找到一種合適的開(kāi)發(fā)模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。