隨著中國基金業(yè)協(xié)會(huì)13日晚間發(fā)布4號文，私募對房地產(chǎn)投資的規(guī)范正在趨嚴(yán)。

事實(shí)上，早自去年下半年以來，監(jiān)管層就已不斷更新監(jiān)管政策，遏制房地產(chǎn)的投資品屬性，封堵不符合政策導(dǎo)向的創(chuàng)新金融工具，落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控精神。

比如去年10月，上海就率先對當(dāng)時(shí)應(yīng)用較多的土地款融資進(jìn)行嚴(yán)查。上交所也加強(qiáng)了對房地產(chǎn)和過剩產(chǎn)能行業(yè)公司債券的監(jiān)管。

2017年房企融資環(huán)境趨緊已成事實(shí)。對此，一央企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人14日接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，開發(fā)商如今“前有狼后有虎”，一方面融資難，一方面售價(jià)受限制，處境頗為尷尬。

重點(diǎn)針對熱點(diǎn)城市住宅

去年前三季度，全國熱點(diǎn)城市房價(jià)普漲。去年9月19日國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)比2015年同期上漲的城市達(dá)到62個(gè)；二手住宅也出現(xiàn)了全面普漲的情況。其中，新建商品住房價(jià)格漲幅最高的廈門同比上漲44.3%，合肥、南京同比也分別上漲40.5%和38.8%，“北上廣深”房價(jià)漲幅則分別達(dá)到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

隨之而來的是全國范圍內(nèi)的樓市調(diào)控。去年四季度時(shí)，房價(jià)快速上漲的勢頭得到遏制。國家統(tǒng)計(jì)局今年1月的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，全國15個(gè)熱點(diǎn)城市中，除廣州上漲、天津及杭州持平，其余12個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)環(huán)比均為負(fù)增長。京滬深等一線城市房價(jià)均出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，無錫、鄭州等這些之前價(jià)格上漲的龍頭城市也全面熄火。

“房子是用來住的，不是用來炒的。”4號文重申了這一點(diǎn)。

不過，嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理公司創(chuàng)始合伙人李宏分析稱，由于土地價(jià)格和物業(yè)價(jià)格高企，真正有能力在北京這樣的重點(diǎn)城市參與住宅項(xiàng)目投資的私募多是大型機(jī)構(gòu)，數(shù)量不多，加上一線城市住宅土地供給有限，因此新政只會(huì)在有限范圍內(nèi)產(chǎn)生影響。

融資與出貨的雙重尷尬

由于去年房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁，去庫存壓力減輕，同時(shí)售價(jià)較高，在一定程度上抵消了開發(fā)商土地成本上升帶來的壓力。然而，隨著融資環(huán)境趨緊，開發(fā)商融資成本也面臨回升。去年大批高價(jià)土地入市，對于高溢價(jià)拿地的企業(yè)而言，若資金成本上升、房價(jià)企穩(wěn)或下跌，利潤率便很可能失守。

一位在上海某金融機(jī)構(gòu)從事房貸相關(guān)業(yè)務(wù)的人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，去年開發(fā)商融資積極，且渠道多元，特別是上半年，除了傳統(tǒng)的開發(fā)貸，股權(quán)、信托、土地款融資都是常用手段，直到去年10月土地款融資被叫停，她所在的銀行不再接此類業(yè)務(wù)。到去年四季度，土地供應(yīng)漸少，房企高杠桿融資的局面開始穩(wěn)定下來。

債券融資方面，去年10月28日，上交所向各公司債券承銷機(jī)構(gòu)下發(fā)了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，擬對房地產(chǎn)及鋼鐵、煤炭過剩行業(yè)的公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。監(jiān)管函還明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金的使用，不得用于購置土地。

上述政策影響可謂立竿見影。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)稱，去年四季度的房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模明顯下降，而2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，相比2016年1月同期下降幅度達(dá)到了92%。與此同時(shí)，資金價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的上行趨勢。

前述央企開發(fā)商負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)分析，一方面待售項(xiàng)目受到限價(jià)措施約束，定價(jià)太高的項(xiàng)目沒法拿到預(yù)售資格，這影響了開發(fā)商出貨回款；另一方面開發(fā)商資金量需求不小，而如今融資政策趨緊，各種管控趨嚴(yán)，讓開發(fā)商陷入雙重尷尬。

第一財(cái)經(jīng)記者日前走訪市場時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些房企已經(jīng)開始在重點(diǎn)城市積極“出貨”。如北京東五環(huán)外某改善型樓盤，是規(guī)模位居行業(yè)前三的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原本計(jì)劃去年9月開盤，但因報(bào)價(jià)與當(dāng)?shù)亟ㄎ膬r(jià)格存在分歧，預(yù)售證遲遲沒能拿到。2月13日晚間，該樓盤一置業(yè)顧問告訴記者，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)本月底開盤，130平方米左右的產(chǎn)品原計(jì)劃推出40套左右，但現(xiàn)在加推至80余套，150平方米左右的產(chǎn)品也比原計(jì)劃的套數(shù)多了一倍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。