房地產行業(yè)蓄謀已久的巨變已近在眼前。在利潤增長與業(yè)務創(chuàng)新的沖擊下，大房企早已布局存量資產運營。

21世紀經濟報道記者做了一項統(tǒng)計，上海去年一年土地出讓面積為842.8萬平方米，以住宅用地持有面積至少占到出讓規(guī)劃建筑面積的15%匡算，房企手上大約有超過100萬平方米新增持有面積。

“很多開發(fā)商頭疼這15%怎么辦。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對記者透露，一般房企會把這15%的開發(fā)成本先攤到85%可銷售面積上，先賣85%，15%的留待規(guī)劃。房企有的做長租公寓、有的做養(yǎng)老公寓，并且開始與長租公寓運營商、養(yǎng)老運營公司等展開合作。“近期業(yè)內的這種跨界交流活動也相應增加不少”。

萬科于2016年年初統(tǒng)一旗下長租公寓品牌為“泊寓”，并展開各分公司的賽馬機制，上海擬于年內做到開出30個項目，擁有1萬間房的規(guī)模；龍湖已經將業(yè)務創(chuàng)新上升到集團戰(zhàn)略發(fā)展層面，成立“冠寓”運營公司，年內最低開出3000間房間，目前首個落地的“冠寓”位于松江龍湖新壹城。

據(jù)透露，萬科目前手頭的貨源已經有5萬間儲備，可能到今年下半年，就是行業(yè)的第一品牌了。

國內共享空間垂直媒體空間研習社創(chuàng)始人陳敏指出，政府希望房企承擔存量去化、運營這一角色。自持物業(yè)邏輯也接近于此前在土地出讓環(huán)節(jié)配套公租房部分。“讓開發(fā)商做，然后政府回購也可以。加大自持比例是一個趨勢，事實上有很多地方早就已經開始了，比如萬科此前在北京，拿了一塊地是100%自持的商業(yè)用地。”

目前切入存量物業(yè)的房企不在少數(shù)，多以自營或合作的方式進行。比如世茂房地產與凱信亞洲的合作，復星與途家、未來域等合作，陽光城與寓見合作，旭輝與華東師范大學合作推出長租公寓。

房企求變

2016年5月，上海周浦一幅住宅用地出讓，規(guī)定了開發(fā)商必須自持項目15%住宅物業(yè)70年，只能租賃，不能銷售。自此后，上海所有出讓的住宅開發(fā)用地，都會有開發(fā)商自持面積的比例要求。

2016年11月28日上海發(fā)布的《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，就要求培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵社會專業(yè)機構不斷擴大代理經租業(yè)務規(guī)模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權益。

緊隨其后的是北京。11月25日，北京市住建委就《本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開征求意見，提出自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，即擬為70年。

北京、上海兩個一手房新增市場遠遠小于二手房增量市場的城市，相繼出臺讓房企自持物業(yè)的土地出讓新規(guī)，或許對于房企展開新布局是一種推動力。2017年新年伊始，廣州發(fā)布商改住政策，而上海在春節(jié)前展開對類住宅項目的銷售市場整頓均表明，房企運營長租公寓或能收獲新的利潤增長。

龍湖董事長吳亞軍去年年初以雙湖投資名義切入長租公寓，后來干脆成立了一個創(chuàng)新事業(yè)部，分管聯(lián)合辦公、長租公寓等新業(yè)務板塊。

萬科則在2016年開始涉足長租公寓，并經歷了很多試錯，最終于去年下半年統(tǒng)一泊寓品牌，但不是特別重視，僅將其掛靠在物業(yè)公司里面。

王石近期出席中城聯(lián)盟論壇發(fā)表演講時談到萬科接下來要進行存量物業(yè)的運營，萬科早年涉足產業(yè)地產，也積累了存量物業(yè)運營的經驗。

陳敏指出，上海安亭新鎮(zhèn)十多年前是當?shù)卣牡禺a公司在籌建的地塊，運營不太理想，萬科介入之后重新運營，包括引入公寓、圖書館、劇場等，比較像城市更新的項目。

目前房企介入長租公寓市場有四種模式：自持轉做公寓、從乙方租賃物業(yè)、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作，萬科希望可以做到品牌輸出、并做到溢價。這也恰好抓住了政府對于存量物業(yè)的盤活去化方向。

上述觀察人士指出，長租公寓行業(yè)面臨資金瓶頸，原來進入較早的公寓品牌是沒有資金實力的，多個運營品牌商拿了融資之后抓緊擴張，更多的公司與品牌面臨被收購。以去年發(fā)展異軍突起的灣流為例，創(chuàng)始人是私募基金起家，從私募基金募資3億，開店超過十家之后，現(xiàn)在資金后續(xù)也乏力。

而大房企有自有資金，比如上海地區(qū)一年買地資金預算拿出一部分就可以收購不少存量項。萬科今年的目標是，包括15%自持在內，上海有30個項目開業(yè)。萬科在去年有4個項目開業(yè)，而龍湖只有一個。

即便是號稱行業(yè)內規(guī)模最大的魔方，也處于擴張的關鍵時刻。此前魔方與華平、中航信托聯(lián)手成立藍山資本，希望介入存量資產收購。

“目前長租公寓市場尚處于引導消費升級的階段。”萬科泊寓相關人士認為市場足夠大，每年有40萬畢業(yè)生涌入上海，并且萬科上海會做新的產品，第一要做剛需型的產品，把產品做到極致，比如，在中外環(huán)做30平方米左右的戶型、租金控制在2000元左右。

龍頭之爭

長租公寓行業(yè)從2015年開始，C端客戶了解不多，聯(lián)合辦公加上長租公寓運營全國就有超過10萬家。而萬科大概在三年前開始做公寓項目，目前統(tǒng)一了品牌“泊寓”，但各地項目是分開操作的，目前有16個分公司同時在做。

上述觀察人士認為，萬科的賽馬體制弊端是同一品牌分開運營，對于統(tǒng)一識別，勢能集中發(fā)揮優(yōu)勢不明顯，“但是野蠻生長狀態(tài)也有助于新業(yè)務的發(fā)展初期，最后誰干得好誰就去吞并周邊市場。”上述觀察人士表示。

萬科上海長租公寓已經發(fā)展到第二年，去年已經在經營的項目只有4個，1000多間房間，預計今年會到1萬間以上。與龍湖類似，長租公寓在萬科體系地位漸升，并計劃3年以內要做到上海市場的最大。

“萬科今年重點會布局長租公寓，有可能會成為第一大運營商。”上述觀察人士透露，在賣方成本越來越高的趨勢下，需要專業(yè)的運營商去做運營，現(xiàn)在萬科與很多地方政府談合作，“政府還是比較依賴信得過服務商，比如安亭萬科集，體量非常大，萬科在重新做運營。萬科去之前，板塊售價1萬多/平方米，萬科進去以后，板塊內房價漲到了3萬多元/平方米”。

龍湖在上海已布局松江、浦東、閔行、寶山等區(qū)域，盡管如此，今年長租公寓在上海項目占比僅有10%。龍湖相關人士指出，長租公寓新業(yè)務開展前期需要資金沉淀，但目前還沒有融資需求，明年租賃80%-90%以上的出租率，就有望回收部分資金。

人力對于房企來說是最關鍵的問題。目前房企長租公寓運營人才一般都具有酒店背景、公寓背景。

但陳敏認為房企做長租公寓運營，不應該把眼光放在獲取土地的便利上，不能僅僅制造營銷噱頭圖謀資產退出?？臻g運營商需要真正的是做社區(qū)建設、服務升級、金融創(chuàng)新，但這又牽涉到大量人力、經驗、品牌沉淀，需要專業(yè)的公司去做。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。