回顧2016年國內(nèi)樓市格局，“分化”當(dāng)是最準(zhǔn)確的概括。其中，“冰”點是仍受高庫存困擾的三四線城市，“火”端是房價迅速飆升的一線城市及熱點二線城市。

然而，與大多數(shù)人“一二線城市需謹(jǐn)防高房價泡沫破裂、三四線城市主要任務(wù)是去庫存”的判斷不同，國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜認(rèn)為，樓市泡沫在三四線城市更為嚴(yán)重且破滅風(fēng)險更高。在日前舉行的2017年中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇上，林采宜表示，一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見得說破就破，二線城市看運氣，三四線城市的泡沫已經(jīng)在一個一個地破滅了。

這樣的分析不無道理。的確，三四線城市醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)條件相對落后，職業(yè)發(fā)展機會較為有限，這導(dǎo)致三四線城市人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重，而流失的群體主要是年輕、事業(yè)進(jìn)取心強的群體，同時也是購房的主力軍；與之相對應(yīng)的是，政策鼓勵的新市民群體往往經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、固定收入相對偏低，即使有購買商品房的愿望，也受限于購買力不足而無法轉(zhuǎn)化為有效需求。再加上市場各方普遍并不看好三四線樓市的發(fā)展前景，其投資、投機價值也不高，甚至還有下跌風(fēng)險。在如此背景下，三四線城市的高庫存問題不僅難以化解，還有可能進(jìn)一步加劇并推動房價下行。

不可回避的是，三四線樓市存在泡沫；然而，泡沫驟然破裂乃至失控的風(fēng)險并非必然。

首先，三四線城市房價“擠泡沫”空間有限。

實際上，在本輪分化趨勢日益明顯的周期中，與一二線城市相比，三四線城市房價并未大幅上漲，甚至在2014年樓市進(jìn)入本輪調(diào)整周期后出現(xiàn)微幅下跌，在整體回暖后表現(xiàn)相對平穩(wěn)。無論是泡沫已經(jīng)被部分?jǐn)D出，還是說房價在階段性疲軟情況下不斷探底，并逐漸接近真實水平，與飆升的一二線城市房價相比，三四線城市居民購房壓力并不算高。

據(jù)林采宜介紹，以房價收入比來看，全國范圍的評價數(shù)值是21，遠(yuǎn)高于國際平均水平值14。但真正拉高這一數(shù)值的是少數(shù)熱點區(qū)域。盡管具體數(shù)字尚存爭議，但根據(jù)國際貨幣基金組織發(fā)布的全球房價觀察報告，2016年上半年全球各大城市的房價收入比深圳以38.36位居第一，北京、上海以33.32和30.91分列第五、第六名，而內(nèi)蒙古、湖南、寧夏等地的該數(shù)值不到10。

因此，盡管三四線樓市確實面臨巨大難題，但與其說三四線城市是泡沫破裂的高危地區(qū)，不如更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、前期由資金炒作導(dǎo)致房價迅速沖高的地區(qū)。

其次，區(qū)域再平衡戰(zhàn)略正在穩(wěn)步推進(jìn)。

正如林采宜所言，與一二線城市相比，三四線城市在人才爭奪戰(zhàn)中并無優(yōu)勢。無論是醫(yī)療、教育、交通便利性等公共服務(wù)，還是個人發(fā)展機會，后者都無法與前者相比。

然而，這種情況有望發(fā)生改變。在2016年末的中央經(jīng)濟工作會議“要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來”的指導(dǎo)方針下，加強三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力等多項政策正在推進(jìn)。該政策初衷正是打破一二線城市和三四線城市之間公共資源分配的失衡問題，吸引人才回流。

再次，三四線城市正在探索真正的特色化發(fā)展道路，將對人才產(chǎn)生新的吸引力。

其實，差異化發(fā)展、特色化發(fā)展的提法并不新鮮。數(shù)年來，幾乎每個城市都有自己的定位。但是，縱觀近年來各地的發(fā)展?fàn)顩r，主打“紅色旅游”、“生態(tài)旅游”、“水鄉(xiāng)”或者某個單一產(chǎn)業(yè)的城市往往數(shù)以百計，雷同者眾，真正做出特色者少。

但在眾多探索中也不乏亮點。例如，依靠舉辦大型會議而聞名的浙江烏鎮(zhèn)和海南博鰲，從無到有發(fā)展“大數(shù)據(jù)”的貴州，打造生態(tài)旅游、綠色小鎮(zhèn)的贛州等地，都找到了一條符合當(dāng)?shù)靥厣⒛軒佣喈a(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展之路。盡管模式尚未成熟，但現(xiàn)階段都在有條不紊地推進(jìn)。

更多人看到了此中的發(fā)展前景。2016年10月，中國開發(fā)性金融促進(jìn)會與中國市長協(xié)會等單位共同發(fā)起成立“中國特色小鎮(zhèn)投資基金”。該投資基金將采取母子基金的結(jié)構(gòu)，母基金總規(guī)模為500億元人民幣，未來帶動的總投資規(guī)模預(yù)計將超過5000億元，主要投資于養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑旅游、文化體育、創(chuàng)客空間、特色農(nóng)業(yè)等各類特色小鎮(zhèn)。其中，特別是綠色小鎮(zhèn)，在生態(tài)資源優(yōu)勢越發(fā)稀缺的當(dāng)下，引發(fā)廣泛關(guān)注。

實際上，由于一線城市大多數(shù)行業(yè)競爭激烈、生活成本高，不少領(lǐng)域可謂紅海。而廣大三四線城市很多細(xì)分市場尚有巨大潛力可挖，這種差異化的發(fā)展路線已經(jīng)吸引了一批批人才返鄉(xiāng)。如果能配以更加成熟的制度并積極落實，三四線城市的人才“失血”現(xiàn)象有望得到改善，相應(yīng)的包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多個行業(yè)也將得到積極發(fā)展。

當(dāng)然，這并不是說三四線城市可以高枕無憂。無論是公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，還是特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都非一日之功。但是，風(fēng)險并非不可回避，困局并非不可破解，與其擔(dān)憂樓市泡沫破裂可能帶來的風(fēng)險，不如及早變革、踏實探索。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。