今年以來，監(jiān)管層對樓市的去杠桿力度持續(xù)加碼，調(diào)控政策“來勢洶洶”。12月27日晚間，有消息稱，15家銀行的北京分行簽署了一份公約，自2017年1月1日起執(zhí)行的貸款利率將不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍。北京商報記者分別從其中一家股份制銀行和一家房地產(chǎn)中介處求證到這一信息，雖然這份文件還沒有正式實施，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北京的緊縮調(diào)控將會長期持續(xù)，因此會對購房需求形成新一輪打壓。

公約已初步擬定

據(jù)27日晚間流傳的消息稱，一北京房地產(chǎn)交易中介透露，已收到內(nèi)部通知，自2017年1月1日起，所有銀行將執(zhí)行貸款利率折扣最高9折的政策。

另一份流傳的《關(guān)于加強(qiáng)個人住房貸款業(yè)務(wù)自律管理促進(jìn)健康發(fā)展的公約》也佐證了這一消息，但涉及的銀行數(shù)目略有出入。據(jù)該公約顯示，有15家銀行北京分行簽署了這一公約，擬對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，約定貸款利率不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍。

公約還有一些補(bǔ)充條款，包括約定嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于房地產(chǎn)出臺的多個通知、抑制個人住房投機(jī)行為等，并約定對落實情況互相監(jiān)督。具體內(nèi)容為，“公約生效后各簽約單位不應(yīng)受理低于基準(zhǔn)利率0.9倍的個人住房貸款業(yè)務(wù)，對于公約生效前已受理或?qū)徟牡陀诨鶞?zhǔn)利率0.9倍的個人住房貸款業(yè)務(wù)，原則上應(yīng)于公約生效后1個月內(nèi)執(zhí)行完畢。”此外，“對于通過壓低貸款利率、降低貸款成數(shù)進(jìn)行惡性競爭、擾亂市場秩序的情況，可向監(jiān)管部門進(jìn)行舉報。”

簽署公約的其中一家股份制銀行的人士向北京商報記者證實了這一消息，該人士透露，確實有這個信兒，現(xiàn)在公約還沒對外公布，只是銀行間自律協(xié)會初步擬定的，還沒正式發(fā)文實施。一家北京中介機(jī)構(gòu)也表示，已經(jīng)確認(rèn)銀行貸款利率折扣最高9折，但具體是否2017年1月1日起執(zhí)行尚不明確，未收到相關(guān)部門通知。

對于房貸利率可能做出的這一調(diào)整，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，本輪樓市牛市行情的推手之一，就是低成本資金和高杠桿的作用，利率優(yōu)惠的收緊不僅提高購房成本，更重要的是對購房者預(yù)期的打壓，以組合拳的方式抑制投資，同時意味著北京的緊縮調(diào)控將會長期持續(xù)，因此會對購房需求形成新一輪打壓。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提出了不同的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這次收緊房貸可能是與近期的資金面緊張有關(guān)。他表示，最近2個月資金成本上行，導(dǎo)致很多銀行難以承受，所以后續(xù)的折扣會“有所回頭”。

從市場公開數(shù)據(jù)來看，盡管近兩周央行給市場的“放水”量有所增加，但季節(jié)性緊張仍不容小覷。上周央行公開市場凈投放3750億元，不過本周資金回籠壓力較大，有8450億元逆回購到期。中信建投宏觀固收團(tuán)隊認(rèn)為，隨著元旦將至，年末季節(jié)性資金緊張已經(jīng)開始顯現(xiàn)，跨年的21天回購利率下行幅度明顯走弱。資金面緊張的局面可能會延續(xù)到明年。明年央行貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健中性”，分析人士認(rèn)為，這預(yù)示明年貨幣政策將比今年有所收緊，在此背景下，資金面的緊張態(tài)勢仍將持續(xù)。

幾度傳聞

值得一提的是，在貸款利率折扣提升至9折消息傳出后，北京商報記者走訪多家中介門店發(fā)現(xiàn)，一線的經(jīng)紀(jì)人并不知曉這一消息。

這與市場喊了多次“狼來了”有關(guān)。一位長期從事二手房貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)人士稱，類似的多家銀行簽署公約的情況之前也聽說過。今年7月之前，有內(nèi)資銀行的房屋貸款利率可以做到最低82折，而在8月的時候，基本所有的內(nèi)資及股份制銀行都統(tǒng)一將房屋貸款利率優(yōu)惠提升至85折，只有部分外資銀行的房屋貸款利率折扣會低于85折。在9月份樓市政策收緊后，市場一直有恢復(fù)9折利率的傳言，但始終沒有執(zhí)行。

實際上，無論是首付比例的提升，還是房屋貸款利率優(yōu)惠的減少，均與購房者的利益直接相關(guān)，利率優(yōu)惠的收緊將增加購房者的月供壓力。以商業(yè)貸款300萬元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計算：房貸利率85折優(yōu)惠時，利率為4.165%，月均還款14609元，還款總額525.9萬元；房貸利率9折優(yōu)惠時，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額541.5萬元。也就說是，房貸利率折扣從85折提升至9折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。

當(dāng)看到貸款利率最高9折的消息后，剛剛買房的張先生不禁有些焦急。據(jù)張先生介紹，“上周剛剛簽署購房合同，還沒有到銀行簽署房屋貸款的相關(guān)合同，中介銷售人員稱貸款利率以批貸函為準(zhǔn)，如果2017年1月1日開始執(zhí)行貸款利率最高9折的話，那之前說好的利率85折就會變成9折了。”

類似張先生這樣的購房者并不在少數(shù)，房屋貸款利率提升至9折的措施何時執(zhí)行以及具體細(xì)節(jié)成為購房者最為關(guān)注的疑點。目前來看，這些尚未明確。不過，毫無疑問的是，貸款利率收緊將會增加購房成本，影響購房者的心理預(yù)期。從以往情況來看，利率的松緊都會對房地產(chǎn)市場帶來較為直接的影響。

緊縮調(diào)控將會長期持續(xù)

今年以來，樓市調(diào)控政策“來勢洶洶”，繼北京地區(qū)發(fā)布930房貸政策后，11月底，北京地區(qū)部分銀行主動開始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房貸利率收緊是繼9月首付比例提升后的又一動作，整體來看，都是用信貸手段去調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。房貸利率從85折提高到9折，甚至回復(fù)到基準(zhǔn)利率，將會是未來一年甚至更長時間的趨勢。房貸利率的收緊也會在一定程度上導(dǎo)致市場維持穩(wěn)定狀態(tài)甚至回落。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，貸款利率折扣減少，是信貸政策收緊的一種表現(xiàn)。在今年第四季度對于信貸收緊的動作就有所增加，尤其是信貸數(shù)據(jù)中的房貸數(shù)據(jù)依然偏大，所以防止此類數(shù)據(jù)后續(xù)無節(jié)制地放大，成為相關(guān)監(jiān)管部門需要做的內(nèi)容。折扣減少，從側(cè)面也說明對于購房市場的部分投資投機(jī)行為并不歡迎，這也會進(jìn)一步抬高2017年買房的門檻，進(jìn)而利好對房價的抑制。

利率收緊以后，購房的月供壓力會有所增加，進(jìn)而會使得部分頻頻用高杠桿方式拿地的方式面臨新的壓力。嚴(yán)躍進(jìn)表示，所以這也可能會使得房屋的潛在交易規(guī)模減少，從去泡沫和去杠桿的角度看，這是有積極意義的。另外也能夠防范部分商業(yè)銀行小動作出現(xiàn)，部分折扣之所以大，可能有各類附加條款，那么現(xiàn)在折扣減少了，此類附加條款也會減少，反而凈化了房貸市場的環(huán)境。

“大體上北京市場的表現(xiàn)也可能為其他城市所學(xué)習(xí)，所以房貸收緊是一個樓市政策適度收緊的一個新的信號。首套住房的政策收緊也會影響二套房貸的政策收緊，進(jìn)而使得二套房貸的利率可能會有所提高，這都是后續(xù)投資者和其他市場參與主體需要關(guān)注的內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。