地王的風(fēng)險(xiǎn)開始被業(yè)界所擔(dān)憂。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月15日，全國(guó)總價(jià)超過15億，溢價(jià)率逾50%的地王總數(shù)達(dá)90宗，成交總價(jià)2924億。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，相比前兩次地王潮，一線城市供地有限且拿地門檻不斷提高使房企將拿地戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移至二線城市，并屢創(chuàng)價(jià)格新高。5月13日，南京建鄴區(qū)河西南部地塊成交樓面價(jià)達(dá)到45213元/平方米，成為南京歷史單價(jià)地王；5月27日，杭州濱江區(qū)奧體單元地塊成交總價(jià)達(dá)到123億元，創(chuàng)下杭州歷史總價(jià)地王記錄。

這一輪地王潮的特點(diǎn)是國(guó)企、上市房企為主力。從2015年開始，一二線城市地王項(xiàng)目中頻現(xiàn)國(guó)企身影，這一現(xiàn)象在今年得到延續(xù)。此外，上市房企往往通過與央企聯(lián)手的方式獲取項(xiàng)目，并憑借產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)獲取操盤權(quán)?？v觀整個(gè)土地市場(chǎng)，國(guó)有企業(yè)和上市房企幾乎壟斷了一二線城市核心區(qū)域的地塊，中小房企拿地難上加難。

中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜指出，央企和上市房企之所以能夠?qū)覍覄?chuàng)造地王，雄厚的背景資源和資金實(shí)力無疑是最大的資本，其中央企在銀行信貸方面的融資優(yōu)勢(shì)極為明顯，資本面非常寬裕，且在獲取土地時(shí)資源優(yōu)勢(shì)突出。而上市房企則憑借當(dāng)前良好的融資環(huán)境也獲得了足夠的資金支持。2015年以來，先是銀行間市場(chǎng)向涉地產(chǎn)企業(yè)打開了中票融資的閘門，緊接著債券市場(chǎng)、股票一級(jí)市場(chǎng)紛紛重啟了關(guān)閉多年的涉房地產(chǎn)融資，使一大批上市房企融資規(guī)模不斷攀升；而由于目前低利率的貨幣環(huán)境，房企融資成本也大大降低。保利地產(chǎn)在1月份發(fā)行了50億元公司債，5年期的票面利率僅為2.95%，融資成本創(chuàng)下新低。可以說，不差錢的央企和來錢容易的上市房企，共同為二線城市的土地市場(chǎng)掀起了資本巨浪。

地王可能正在醞釀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

一線城市以北京為例。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億。而同期，這59宗地王銷售額只有224.8億。

從地王的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬元/平方米，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬左右。但目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬元/平方米，這部分地王入市的難度依然非常大。

中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算，對(duì)于這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。而如果按照目前市場(chǎng)正常的銷售利潤(rùn)，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億，目前的銷售額，只相當(dāng)于一年的資金成本。

克爾瑞研究中心房玲稱，“地王現(xiàn)象”對(duì)于一線城市早已不算新鮮事，此前也曾頒布“滬九條”加大限購(gòu)力度來抑制需求，可房企拿地?zé)崆椴粶p，央企成為“地王制造機(jī)”?；诖?，也有傳言稱相關(guān)政府部門已對(duì)表現(xiàn)激進(jìn)的部分央企進(jìn)行約談，雖未被證實(shí)，但可以在土地競(jìng)拍市場(chǎng)看到的是，許多此前風(fēng)頭無限的央企“老面孔”諸如信達(dá)、電建、保利都沒有出現(xiàn)，最終參與競(jìng)拍的以大中型民營(yíng)企業(yè)居多，并且拍地現(xiàn)場(chǎng)還有央行和銀監(jiān)局坐鎮(zhèn)觀察，足以見得相關(guān)部門對(duì)于一線地價(jià)的高度重視。

二線城市地王潮風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。由于二線城市地王價(jià)格的不斷攀升，開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金投入規(guī)模增大，未來想要獲取利潤(rùn)不得不將產(chǎn)品高端化，通過提升產(chǎn)品的品質(zhì)和定位實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，這也就導(dǎo)致了這些城市高端住宅的供應(yīng)規(guī)模在未來幾年將會(huì)明顯增加。

中國(guó)指數(shù)研究院以代表城市單價(jià)地王第十名的樓面價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，將目前與單價(jià)地王價(jià)格相當(dāng)?shù)淖≌?xiàng)目近似看做高端項(xiàng)目的門檻，也就是地王項(xiàng)目未來將鎖定的市場(chǎng)需求。從數(shù)據(jù)來看，南京、蘇州、合肥2016年前5個(gè)月高端住宅的銷售套數(shù)均已超過2015年全年水平，而杭州也超過了去年全年的一半，今年以來市場(chǎng)的持續(xù)火熱導(dǎo)致代表城市高端住宅的銷量已經(jīng)達(dá)到頂峰，需求透支較為嚴(yán)重，二線城市高端住宅市場(chǎng)需求終歸有限，未來一段時(shí)間高端產(chǎn)品供應(yīng)量激增，供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)錯(cuò)位。

此外，地王可能還面臨政策收緊風(fēng)險(xiǎn)。從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，地王年往往對(duì)應(yīng)政策收緊，為應(yīng)對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲，上海、深圳限購(gòu)政策已經(jīng)升級(jí)，蘇州、南京政府相繼出臺(tái)土地市場(chǎng)“熔斷機(jī)制”。在政策出臺(tái)后蘇州已有兩宗地塊由于競(jìng)拍價(jià)格觸及規(guī)定上限而導(dǎo)致流拍，南京也有一宗地因此流拍。這一政策的出臺(tái)雖然能夠直接影響成交土地的價(jià)格，但在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，不能排除房企蓄意叫價(jià)導(dǎo)致土地流拍的可能，能否有效為土地市場(chǎng)降溫仍然存疑。

黃瑜認(rèn)為，可以預(yù)見的是，部分當(dāng)前市場(chǎng)過熱的城市后期限制性政策存在繼續(xù)加碼的可能，對(duì)于目前想要入市拿地的企業(yè)來說，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。而一線城市住宅市場(chǎng)也開始逐漸冷靜下來，在一波收緊政策的影響下，5月一線城市住宅成交面積同比下降10.2%，雖然部分原因是受市場(chǎng)供應(yīng)減少影響，但有價(jià)無市的現(xiàn)象正在發(fā)生。一線城市成交量的回調(diào)也為二線城市敲響了警鐘，一旦限制性政策出臺(tái)，市場(chǎng)將難以維持目前漲勢(shì)，而價(jià)格的回落會(huì)導(dǎo)致一部分投資性需求出逃，未來地王項(xiàng)目去化將迎來困難。

黃瑜還表示，寬松貨幣政策下資本大量流入房地產(chǎn)，需警惕系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。2014年底以來，央行通過一系列貨幣政策為市場(chǎng)提供流動(dòng)性，貨幣環(huán)境始終處于較為寬松的狀態(tài)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖使得大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。目前房企紛紛加大融資規(guī)模，負(fù)債規(guī)模大幅提高，未來若貨幣政策出現(xiàn)收緊，或?qū)⒃斐奢^大市場(chǎng)波動(dòng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。