雖然房利美、房地美兩大房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一度成為金融危機(jī)的導(dǎo)火索，但最大原因?qū)崉t在于信用風(fēng)險(xiǎn)，由于對借款人的資格審核較松，導(dǎo)致很多資質(zhì)不夠的次級貸款進(jìn)入房貸市場，才加劇了風(fēng)險(xiǎn)。

全球化進(jìn)程加速和資本監(jiān)管的放松，使資本全球配置成為大趨勢。近年來，國內(nèi)資金投資海外的規(guī)模日益增加，其中，歐美國家不動產(chǎn)成為資金配置的首選。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2011年-2014年，中國資本投資海外商業(yè)物業(yè)（不包括開發(fā)項(xiàng)目及個(gè)人住宅投資）的年復(fù)合增長率高達(dá)72%，規(guī)模占亞洲海外投資超過四分之一。

近期，美元升值預(yù)期增強(qiáng)，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭樂觀，使得“后金融危機(jī)”時(shí)代的美國樓市具有一些新特征。私募股權(quán)基金安澤資本合伙人、總經(jīng)理吳亮在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示，雖然房利美、房地美兩大房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一度成為金融危機(jī)的導(dǎo)火索，但高杠桿并非問題的根本所在。

他還認(rèn)為，美國樓市的復(fù)蘇，是與宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇同步的，這和國內(nèi)樓市有著明顯區(qū)別。從資產(chǎn)管理的角度來看，中國資金海外配置資產(chǎn)的趨勢還將持續(xù)。

選擇和回報(bào)

《21世紀(jì)》：近年來中國資本投資海外的規(guī)模不斷加大，主要有哪些原因？

吳亮：最近幾年，中國經(jīng)濟(jì)處在變革期，經(jīng)濟(jì)增速放緩，市場投資的回報(bào)率在下降，風(fēng)險(xiǎn)卻越來越高。也就是說，投資的回報(bào)率和安全性不相匹配。從資本逐利的角度，就要選擇新的投資區(qū)域。另外還有匯率因素，美元升值、人民幣貶值的趨勢，促使投資者和商人把人民幣資產(chǎn)換成美元資產(chǎn)。這其中，不動產(chǎn)是中國資本的主要目標(biāo)。

《21世紀(jì)》：從投資主體和區(qū)域上看，中國資本投資海外不動產(chǎn)有哪些特征？

吳亮：中國資本的投資區(qū)域主要是歐洲和美國兩大市場，另外澳大利亞也有一小部分。尤其是美國，政治穩(wěn)定、法律體系完善、經(jīng)濟(jì)總量大，很受投資者歡迎。中國資本大規(guī)模投資海外是從2008年金融危機(jī)后開始的，從投資主體上看，最初是私募資本、中小型開發(fā)商、高凈值人群。近兩年保險(xiǎn)資金開始加入，成為一股重要力量。

但不同類型的投資主體，選擇標(biāo)的又有區(qū)別。險(xiǎn)資追求長期穩(wěn)定的回報(bào)，一般選擇固定資產(chǎn)像寫字樓，租金的年度凈回報(bào)在5%-6%。其他幾類投資主體主要選擇不動產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)也高，通常在15%以上。

《21世紀(jì)》：相比國內(nèi)，15%的水平好像并不太具有競爭力，為什么投資者仍然選擇海外投資？

吳亮：一兩年前，中國資本剛進(jìn)入時(shí)對美國的回報(bào)預(yù)期非常高，要求達(dá)到20%-30%。但美國是成熟的市場，投資回報(bào)率比較穩(wěn)定，不會太高。有些開發(fā)商決定自己操盤。但因?yàn)殚_發(fā)模式、法律規(guī)定等不熟悉，又交了很多學(xué)費(fèi)?，F(xiàn)在投資者基本形成了共識：分散風(fēng)險(xiǎn)比追求投資回報(bào)更重要；盡量尋找當(dāng)?shù)氐暮献骰锇椤?/p>

《21世紀(jì)》：美國市場對于中國資本的態(tài)度如何？

吳亮：兩極化。一部分非常歡迎。這個(gè)很容易理解，擁抱資本是大家普遍的心態(tài)。還有一部分持保留態(tài)度，這其中有些跟中國企業(yè)合作過。有家與中國大開發(fā)商合作過的美國大開發(fā)商曾經(jīng)跟我說，以后不確定會不會再和中國資本合作，因?yàn)橹鞍l(fā)生過摩擦沖突。

美國的不動產(chǎn)開發(fā)模式都是輕資產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商往往只占10%股權(quán)，但要求有管理的權(quán)利，因?yàn)樗麄円o銀行提供擔(dān)保，承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。但因?yàn)橹袊?xí)慣了“股權(quán)＝話語權(quán)”的方式。因此類似沖突在合作中經(jīng)常出現(xiàn)。

樓市的“中美差異”

《21世紀(jì)》：現(xiàn)階段美國房地產(chǎn)市場走勢如何？

吳亮：整體市場在恢復(fù)之中，但局部市場中有些恢復(fù)得非常好，比如東部的紐約、波士頓地區(qū)，西部的加州、硅谷、南加州；有些區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)超過金融危機(jī)前的高點(diǎn)。但從全國來看，有些地區(qū)還沒有恢復(fù)到2008年的水平。

《21世紀(jì)》：回頭看2008年的金融危機(jī)，房地美、房利美兩大機(jī)構(gòu)的兌付危機(jī)往往被視為導(dǎo)火索。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)其實(shí)也“綁架”了美國的經(jīng)濟(jì)和金融體系，你如何看待？

吳亮：雖然兩大機(jī)構(gòu)的杠桿率偏高，但并不是造成危機(jī)的根本原因。最大原因在于信用風(fēng)險(xiǎn)，由于對借款人的資格審核較松，導(dǎo)致很多資質(zhì)不夠的次級貸款進(jìn)入房貸市場，才加劇了風(fēng)險(xiǎn)。今天的房利美和房地美，對信用評級的要求比當(dāng)時(shí)要高得多，但整體杠桿率跟當(dāng)時(shí)差不多，都是70%-80%的水平。

美國在2008年之后的變化在于，進(jìn)入科技革新的時(shí)代。這種創(chuàng)新又造成了就業(yè)的增長，并推動經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定復(fù)蘇階段。房地產(chǎn)市場的恢復(fù)是同步進(jìn)行的，所以整體比較健康。

《21世紀(jì)》：金融危機(jī)后，對美國房地產(chǎn)的投資策略有什么變化？

吳亮：如果做住宅，我會更加關(guān)注租賃市場。因?yàn)樽赓U市場是較為成熟和穩(wěn)健的業(yè)態(tài)，一旦經(jīng)濟(jì)下行，銷售類產(chǎn)品可能賣不出去，但租賃產(chǎn)品還能產(chǎn)生現(xiàn)金流。但租賃類產(chǎn)品的投資回報(bào)周期較長，這需要根據(jù)投資者的要求來選擇。

《21世紀(jì)》：如何看待當(dāng)下的中國房地產(chǎn)市場？

吳亮：要看具體市場。一線城市的吸引力很大，資本出于安全的角度來投入，房價(jià)下跌的可能性較小。但就整體市場而言，中國房地產(chǎn)的泡沫還是比較明顯，因?yàn)榉績r(jià)收入比有些過高。另外，中國居民將房地產(chǎn)作為配置資產(chǎn)的主要方面，也可能會吹大泡沫。

《21世紀(jì)》：你認(rèn)為中國資本投資海外的趨勢會延續(xù)多久？

吳亮：未來兩三年，還會有很強(qiáng)的投資需求。這要看中國經(jīng)濟(jì)變革到什么程度，如果經(jīng)濟(jì)能夠很快穩(wěn)定下來，中國資本的向海外投資勢頭可能會放緩。但長期來看，在全球化時(shí)代，投資者不可避免地要做海外資產(chǎn)配置，所以規(guī)模會越來越大。從現(xiàn)行的資本配置結(jié)構(gòu)來看，保險(xiǎn)資金、私募基金都會加大在海外的資產(chǎn)配置。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。