房地產(chǎn)去庫存，一頭連著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一頭牽著百姓安居夢想，牽一發(fā)而動全身。

今年前四個月，我國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，去庫存指標(biāo)出現(xiàn)積極變化，房地產(chǎn)投資回升，新開工信心有所恢復(fù)。而一二線城市房地產(chǎn)市場顯露“體虛火旺”跡象，個別城市出現(xiàn)“天價地”。

新型城鎮(zhèn)化正在釋放巨大的潛在需求。只要改革得力，持之以恒，更好滿足房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求，去庫存就能夠在“有房子就要有人住，有人就要有住房”目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)。

銷售升溫：去庫存初顯成效

國家統(tǒng)計局公布1至4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，開發(fā)商投資意愿增強(qiáng)，銷售持續(xù)升溫，去庫存取得初步成效。

數(shù)據(jù)顯示，4月末全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續(xù)兩個月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米，并低于去年末規(guī)模。隨著銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展。

商品房去庫存取得初步效果，有助于改善市場供需關(guān)系，減輕后期去化壓力，穩(wěn)定市場預(yù)期。購房者購房意愿提升，也有助于改善開發(fā)商現(xiàn)金流，降低負(fù)債壓力，恢復(fù)開工信心。這是好勢頭，有助于經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，緩解壓力，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和改革創(chuàng)造更多空間。

但必須看到，當(dāng)前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動，三四線城市基本沒有反彈。房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性分化依然是主要問題。1至4月，重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比非重點(diǎn)城市高10個百分點(diǎn)。4月末，重點(diǎn)城市商品房待售面積2.72億平方米，比3月末減少600萬平方米，比去年末減少397萬平方米；非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米，去庫存壓力仍大。

要按中央要求，分城施策、差別化調(diào)控，才能有序消化房地產(chǎn)庫存，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)對去庫存層次性、差異化挑戰(zhàn)。

協(xié)同推進(jìn)：去庫存任重道遠(yuǎn)

日前上海公布《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)工業(yè)穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)促轉(zhuǎn)型的實(shí)施意見》，提出優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、深化制度改革等著力點(diǎn)。江蘇、浙江、湖北、甘肅、四川、重慶、青海、廣東、貴州等地也出臺供給側(cè)改革整體實(shí)施方案。在這些方案中，“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)是統(tǒng)一的。

眾所周知，房地產(chǎn)上、下游是鋼材、水泥、家電、家居等行業(yè)，并與房地產(chǎn)金融、土地抵押密不可分。隨著人力成本上升和綠色建材發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)還面臨“去庫存”“降成本”雙重壓力。穆迪公司最新發(fā)布報告指出，一二線城市地價上漲、三四線城市去庫存，使房地產(chǎn)企業(yè)成本面臨“前后夾擊”。

不能通過加杠桿去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府“炒地”、投機(jī)資本“炒房”之風(fēng)，要通過供給側(cè)改革，給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新以機(jī)會，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

“適度加強(qiáng)對自住型住房消費(fèi)的鼓勵措施，加速去庫存，一方面減輕經(jīng)濟(jì)下行壓力，釋放和化解風(fēng)險，另一方面可加快滿足自住型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。這與過去通過房地產(chǎn)強(qiáng)刺激來拉動經(jīng)濟(jì)的做法絕然不同。”財達(dá)證券首席宏觀分析師宣宇說。

必須看到，“三去一降一補(bǔ)”的內(nèi)在聯(lián)系決定了去庫存不能找“接盤俠”，不能靠“打雞血”一蹴而就。

面對北上廣深等房價暴漲，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高承認(rèn)，市場分化日趨嚴(yán)重，“一線城市和三四線城市情況大不一樣，給我們調(diào)控帶來了挑戰(zhàn)。”

上海市供給側(cè)方案強(qiáng)調(diào)，圍繞“中國制造2025”和科創(chuàng)中心建設(shè)，推動科技成果轉(zhuǎn)化、批量生產(chǎn)和應(yīng)用，建設(shè)100家示范性智能工廠或數(shù)字化車間，帶動1000家企業(yè)實(shí)施智能化改造；江蘇省提出激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新、科研機(jī)構(gòu)和高校創(chuàng)新、市場轉(zhuǎn)化科技成果，到2020年，科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)65%，培育形成納米科技等10個左右全球有影響、附加值高的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群。“三去一降一補(bǔ)”，綜合改革，產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)升級，才是去庫存的正途。

精準(zhǔn)發(fā)力：去庫存指針明確

房地產(chǎn)去庫存，是一個全局性戰(zhàn)略問題。“十三五”規(guī)劃綱要提出“三個1億人”城鎮(zhèn)化目標(biāo)和“人地錢”掛鉤政策。國務(wù)院頒布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，共同構(gòu)成去庫存任務(wù)戰(zhàn)略框架：人的城鎮(zhèn)化。

近日召開的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

“促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化與新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)去庫存的核心內(nèi)容。大量場外資金加杠桿和投資投機(jī)推動房價上漲，嚴(yán)重背離政策初衷。”宣宇說，必須真正把思想和行動統(tǒng)一到中央決策部署上來，確保有效化解房地產(chǎn)庫存與加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化有機(jī)統(tǒng)一。

以“人的城鎮(zhèn)化”為核心特征的新型城鎮(zhèn)化，是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，承載著全面建成小康社會的重大使命。新型城鎮(zhèn)化不再僅僅是“土地”城鎮(zhèn)化，而更多轉(zhuǎn)向“人”的城鎮(zhèn)化，這才是去庫存服務(wù)的根本目標(biāo)。

當(dāng)前我國正處于戶籍人口城鎮(zhèn)化率30%至70%快速發(fā)展區(qū)間，新市民潛在住房需求巨大。鼓勵自住型住房需求，限制投資投機(jī)，房地產(chǎn)回歸居住屬性，才能給創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供更多空間，解經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級之需。

“2015年末中國商品房待售總面積達(dá)7.19億平方米。要化解這個庫存，不是一件容易的事情。”國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史說，要加快農(nóng)民工市民化進(jìn)度，擴(kuò)大住房需求，同時加快棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)；深化住房制度改革，堅持購租并舉；因地制宜，區(qū)別應(yīng)對一二線城市和三四線城市；對房價漲速快、漲幅高的城市，采取相應(yīng)手段，抑制不合理投機(jī)性需求。“化解房地產(chǎn)庫存這個任務(wù)是比較艱巨的，要有耐心。”

世界規(guī)模最大的新型城鎮(zhèn)化，正釋放巨大潛在需求。讓去庫存與大量得不到滿足的需求相銜接，我們的目標(biāo)任務(wù)一定能夠達(dá)到。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。