在北京養(yǎng)老需求逐漸向津冀地區(qū)外溢的背景下，不少房企都嗅到了這一市場的潛在商機，爭相劃分這塊十分甜美的“蛋糕”。日前，北京商報記者接到報料稱，打著中國最大養(yǎng)老社區(qū)等宣傳旗號、位于河北淶水的華銀天鵝湖健康城項目，推出了“返租銷售”的購房模式，即業(yè)主將所購房屋返租給開發(fā)商，由開發(fā)商交由第三方獨立公司運營八年，之后歸還產(chǎn)權及使用權。然而，記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，早在2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中，就已明令禁止采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。業(yè)內(nèi)人士指出，此類銷售模式難以保障業(yè)主的基本權益，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，維權將十分困難。

六成購房者選擇“返租銷售”

鑒于毗鄰北京市房山區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，華銀天鵝湖早早地將自己定位為承接北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務的國際新城，并以“北京有個天鵝湖”的宣傳語造勢。不過，在當?shù)罔F路等基礎設施尚未完善之際，自行前往項目所在地河北省淶水縣一渡鎮(zhèn)頗為不易。由于未搭上每周二、四、六、日從北京始發(fā)的直達班車，記者只能輾轉地鐵、公交，最后搭乘私營出租車度過無任何公共交通的十余公里。當?shù)爻鲎廛囁緳C對天鵝湖項目早有耳聞，他表示，該項目在當?shù)亻_發(fā)已有十年之久，建設環(huán)境較為優(yōu)良，但由于“醫(yī)院等配套設施未完工”，目前“住的人很少”。

到達銷售中心后，項目的置業(yè)顧問向記者詳細介紹了項目的整體情況。據(jù)了解，天鵝湖占地56平方公里，由天鵝湖養(yǎng)生宜居小鎮(zhèn)、科學城(15.000,0.00,0.00%)高科技園區(qū)及云海谷鎮(zhèn)旅游城三部分組成，目前一期建設的宜居小鎮(zhèn)已接近完工，戶型大致分為期房洋房、別墅及現(xiàn)房三類。“價格方面，洋房7000元/平方米起，別墅9000元/平方米起，現(xiàn)房價格要高一些，基本在1.2萬元/平方米以上。”置業(yè)顧問告訴北京商報記者，“目前帶精裝修的現(xiàn)房銷售情況較好，可供選擇的房源已經(jīng)不多了。”

記者查詢梳理發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段淶水縣城普通新房的價格基本在5000元/平方米左右，而同在淶水選址開發(fā)，利華地產(chǎn)旗下的閱唐山水均價則在6800-1萬元/平方米之間。由此可見，僅從價格方面看，天鵝湖并不具備太強的競爭優(yōu)勢。

為了樹立自己的特色，針對有養(yǎng)老需求但尚未達到退休年齡的部分購房者，天鵝湖推出了名為“養(yǎng)生寶”的銷售模式，即有意愿貯備養(yǎng)老住房且具備貸款資質(zhì)的客戶，購買養(yǎng)生寶產(chǎn)品后，將房屋交由第三方獨立公司運營八年，租金收益基本覆蓋貸款部分本息，經(jīng)營到期后房屋產(chǎn)權和使用權歸客戶所有。

置業(yè)顧問向記者舉例稱，以100萬元的房屋為例，若選擇貸款支付，購買后客戶每年將收到10.5%的返還房款，共返還八年，累計返款84萬元，而房屋將交由第三方進行候鳥式養(yǎng)老、酒店式公寓等經(jīng)營，客戶還可連續(xù)八年獲得每年5-15天的免費居住期。“目前現(xiàn)房和期房都可適用此模式。”置業(yè)顧問表示，“平常大家都是全款付完拿到房子后再外租或自己經(jīng)營獲得利潤，養(yǎng)生寶只是變換了付款方式和盈利方式，即先出租再拿房。”他還透露，目前已購房的客戶中有近六成選擇了此種模式。

而針對老人必需的醫(yī)院等配套設施，置業(yè)顧問介紹，目前面積3000平方米的社區(qū)醫(yī)院正做最后的裝修，預計今年底前可投入使用，今后天鵝湖還將與北京301醫(yī)院共建一個大型醫(yī)療中心，以應對可能集中的養(yǎng)老需求。

八年無產(chǎn)權業(yè)主權益難保障

然而，天鵝湖力推的“返租銷售”模式，在行業(yè)專家眼中卻存在極大的風險。資料顯示，“返租銷售”在上世紀90年代中期時萌芽于香港，興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達城市，隨后流傳全國，后期因為返租糾紛不斷曾被國家叫停兩次，但類似的經(jīng)營模式卻并未消聲匿跡。

事實上，早在2001年，住建部前身建設部就已發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》，明確開發(fā)商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。而天鵝湖工作人員表示無論現(xiàn)房還是期房都可適用“返租銷售”模式。隨后在2006年，建設部新聞發(fā)言人直指“返租銷售”的實質(zhì)是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，從而加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持，而這種營銷模式存在很大的風險隱患。

與此同時，由于打著返租名號行非法集資之事的詐騙行為時有發(fā)生，因此，2011年起實施的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法第176條有關規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。

“商品房銷售給業(yè)主后，業(yè)主有權利出租給任意一方，包括原開發(fā)商或第三方經(jīng)營機構，因而買賣合同、出租合同本身是沒有問題的。”北京漢卓律師事務所律師朱立新告訴北京商報記者，“但是長達八年的時間內(nèi)，業(yè)主無法獲得房屋的產(chǎn)權，這就存在較大的隱患。”他指出，在傳統(tǒng)的房屋交易中，房款付清后即可進行產(chǎn)權過戶，所有權、使用權轉移至業(yè)主名下，買賣雙方權益都可得到保護。而在這種“返租銷售”情況下，業(yè)主長期無法獲得房屋產(chǎn)權，一旦期間開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂等嚴重問題，或面臨房財兩空的風險。“即使進入訴訟流程，業(yè)主也不能以房主名義起訴，只能上訴合同違約。”朱立新表示。

更有業(yè)內(nèi)人士直言，此類銷售模式或成為欺詐的溫床，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款逃匿。此外，一旦項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預期的收益水平，開發(fā)商沒有現(xiàn)金流賠償業(yè)主損失，而返租還可能涉及復雜的權利關系，易引發(fā)債權債務糾紛等。

京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)市場現(xiàn)亂戰(zhàn)

近年來，伴隨著京津冀協(xié)同發(fā)展逐步深入，不少房地產(chǎn)開發(fā)商都看中了三地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊大蛋糕，紛紛進駐開發(fā)以求分一杯羹，類似天鵝湖這樣將養(yǎng)老概念與房產(chǎn)結合的銷售模式已不是個例。其中，京漢置業(yè)在河北省安新縣已經(jīng)取得近2000畝土地的使用權，并規(guī)劃投入60億元，打造涵蓋健康醫(yī)療、休閑養(yǎng)老、旅游度假等多方面的大型綜合性項目。此外，北京首創(chuàng)置業(yè)早在2010年就在香河縣投資開發(fā)了養(yǎng)老項目，萬通、富力、萬科、華業(yè)亦紛紛跟進入駐。

“現(xiàn)在的環(huán)京養(yǎng)老樓盤其實是大雜燴，養(yǎng)老、文化、旅游，各類要素都有。”中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存告訴北京商報記者，“但他們本質(zhì)上仍是銷售房屋，再多的因素只是產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，是地產(chǎn)之外的增值項目。”陳寶存指出，此類模式之所以備受開發(fā)商推崇，由多方因素導致，“首先是土地成本低廉，地方政府提供的優(yōu)惠條件也很優(yōu)厚，多數(shù)開發(fā)商尤其是低端開發(fā)商都愿意嘗試，此外此類項目的操作運營模式也比較成熟，易于復制”。

而隨著地產(chǎn)商集中圈地，養(yǎng)老地產(chǎn)的同質(zhì)化競爭也愈加突出。以淶水縣為例，僅有34萬人的小縣域內(nèi)，擠進了華銀天鵝湖健康城及閱唐山水養(yǎng)生墅這兩項規(guī)劃面積均超10平方公里的大型項目。此外，緊鄰北京市大興區(qū)的河北省固安縣也坐擁牛駝溫泉孔雀城、英國宮·唐頓莊園等多例高端樓盤。在陳寶存看來，當前京津冀周邊類似地產(chǎn)項目過于扎堆，實際市場根本無法支撐，“天津市武清區(qū)就有一個典型的樓盤，也是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，但一年只銷售了10套房子，累計總銷量也不過百余套，關鍵這并不是個例”。陳寶存表示，一旦需求無法支撐項目，開發(fā)商前期的配套設施規(guī)劃都將因資金不足成為泡影，后續(xù)開發(fā)也會終止，無論對于業(yè)主還是發(fā)放貸款的銀行來說，都是極大的風險，“其實房企大可不必圍著一個競爭激烈的領域打轉，選擇其他經(jīng)營模式，規(guī)避同質(zhì)化競爭是不錯的選擇”。

中國老齡科學研究中心副主任黨俊武也直言，現(xiàn)在京津冀的老齡產(chǎn)業(yè)還處在買方市場階段，未達到賣方市場階段，因而開發(fā)商應以需求導向參與老年人的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是看到老齡人口數(shù)據(jù)就大量打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。還有專家建議，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運營商應在服務上多做著墨，確保硬件軟件設施都到位，不要只盯著高端養(yǎng)老地產(chǎn)，高端人群其實有能力選擇各種養(yǎng)老模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。