“第二屆京滬經(jīng)貿(mào)論壇”近日在北京舉行，在此次論壇上，綠地控股集團董事長、總裁張玉良表示，隨著中國經(jīng)濟整體增速的放緩，過去那種“大拆大建”式的城市化建設已經(jīng)基本結(jié)束，房地產(chǎn)全行業(yè)整體擴張、房價單邊上漲的時代已經(jīng)漸行漸遠。房地產(chǎn)市場正在從過去的供不應求轉(zhuǎn)向總體供求平衡，行業(yè)的“長期拐點”已經(jīng)來臨。“未來中國人口老齡化將不斷加重，房地產(chǎn)市場需求將不斷下降，存量房源將逐漸增加，市場供大于求的格局將進一步加劇”。

張玉良預計，未來中國的產(chǎn)業(yè)、人口將加快向幾個核心都市圈轉(zhuǎn)移，如京津冀、長三角、珠三角、中原地區(qū)等。因此，未來區(qū)域、城市間市場分化將是一個長期趨勢。而隨著中國人口拐點的來臨，這一分化格局將進一步加劇。

對于目前中國的房地產(chǎn)市場形勢，張玉良表示，2015年全年房地產(chǎn)銷售額再創(chuàng)歷史新高。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，雖然當前全國房地產(chǎn)庫存總量仍然較高，但房地產(chǎn)市場回暖的態(tài)勢已經(jīng)基本確立下來。“但不同區(qū)域、不同城市房地產(chǎn)市場的分化越來越明顯。一線城市和部分二線城市的行情急劇上漲，而且漲幅在不斷擴大，而三四線城市房價總體保持平穩(wěn)，甚至略有下降，目前中國房地產(chǎn)市場的總基調(diào)還是去庫存”。

在張玉良看來，目前中國房地產(chǎn)市場總體過剩和結(jié)構(gòu)性短缺并存。一方面，隨著房地產(chǎn)市場從供不應求向總體供求平衡轉(zhuǎn)變，客戶的需求也從過去“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，簡單的同質(zhì)化產(chǎn)品銷售越來越困難，個性化、品質(zhì)化的需求逐漸占據(jù)主流。另一方面，隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求逐漸減少，特色的、新型的商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求加速崛起。當然，近期的增值稅制改革將有利于非住宅產(chǎn)品的市場。

對于中國部分城市房價近期的快速上漲，張玉良指出，自去年年中以來，資本市場大起大落、劇烈波動，使得大量資金從股市流出。其中，就有相當一部分的資金流向了房地產(chǎn)市場。由于三四線城市庫存高企，因此產(chǎn)業(yè)和人口基礎較好的一線城市和部分二線城市的房地資產(chǎn)，就成為這些資金競相追逐的對象，由此推動了部分城市房價快速上漲。

在張玉良看來，在全國房地產(chǎn)庫存仍然處于高位的情況下，未來相對寬松的政策環(huán)境仍將持續(xù)。同時，受中國多個地區(qū)計劃減少土地供應的影響，未來絕大部分城市的房價將較為穩(wěn)定。

對于中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來轉(zhuǎn)型方向，張玉良認為，房地產(chǎn)市場過去整體向好，房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴張，在大中小城市全面布點，追求全國化布局。但面對行業(yè)長期拐點和市場加速分化的新趨勢，一些產(chǎn)業(yè)基礎好、人口集聚能力強的一線城市和區(qū)域中心城市仍然有較大的發(fā)展空間，但是多數(shù)三四線城市都將面臨較大壓力。“企業(yè)應當改變過去全面布點的擴張模式，順應大都市圈的發(fā)展趨勢，調(diào)整業(yè)務布局，將資源投向經(jīng)濟發(fā)展好、人口集聚能力強的重點區(qū)域、重點城市。加強一線城市和中東部地區(qū)區(qū)域中心城市的投資力度”。（陳俊宏）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。