4月26日，地鐵11號(hào)線迪士尼站正式啟用。這個(gè)地鐵線“夢(mèng)幻之旅”的試運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著6月16日開(kāi)園準(zhǔn)備工作進(jìn)入沖刺階段。

作為全球最大的主題樂(lè)園，迪士尼的運(yùn)營(yíng)集中了娛樂(lè)、旅游與服務(wù)業(yè)等諸商業(yè)要素，并以其主題地產(chǎn)的先導(dǎo)性優(yōu)勢(shì)，催生著周邊產(chǎn)業(yè)的無(wú)限商機(jī)。尤其對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，迪士尼效應(yīng)帶來(lái)的利好早已穩(wěn)步兌現(xiàn)。

迪士尼熱潮

近日，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》”）實(shí)地探訪了迪士尼所在板塊。雖然6月即將開(kāi)園，但園區(qū)周邊并未見(jiàn)到相關(guān)米奇的Logo或形象展示，只掛了“上海國(guó)際旅游度假區(qū)”的牌子，門(mén)口有數(shù)名保安把守。

度假區(qū)門(mén)口矗立的一塊白板上面清晰可見(jiàn)兩行字樣：“度假區(qū)仍處建設(shè)期，外來(lái)人員謝絕入內(nèi)。”期間，記者發(fā)現(xiàn)，許多車(chē)輛以及工作人員密集在度假期進(jìn)出，園區(qū)前期籌備工作緊鑼密鼓的進(jìn)行著。

據(jù)保安人員介紹，4月26日之后，園區(qū)進(jìn)入試營(yíng)業(yè)階段，屆時(shí)參觀人員即可走進(jìn)度假區(qū)，感受迪士尼魅力。但問(wèn)及試營(yíng)業(yè)將針對(duì)哪些項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)放時(shí)，保安人員表示并不清楚。除了工作人員以外，在度假區(qū)外，也陸陸續(xù)續(xù)有數(shù)名參觀人員來(lái)了解迪士尼的進(jìn)展，其中，一位叫李浩的參觀者稱：“雖然還沒(méi)有開(kāi)園，但還是想過(guò)來(lái)看看進(jìn)展如何，已經(jīng)買(mǎi)了兩張票，開(kāi)園之后帶女朋友一起過(guò)來(lái)玩。”

《東地產(chǎn)》在迪士尼官網(wǎng)上了解到，迪士尼樂(lè)園1日票的標(biāo)準(zhǔn)票價(jià)為499元，兒童和老年人票價(jià)為375元；2日票的標(biāo)準(zhǔn)票價(jià)為950元，兒童和老年人票價(jià)為710元。

3月28日零點(diǎn)迪士尼官網(wǎng)等多個(gè)門(mén)票銷售渠道正式開(kāi)放，但正式開(kāi)售僅僅5分鐘左右，6月16日開(kāi)幕日的標(biāo)準(zhǔn)票已經(jīng)售罄，只剩下兒童票和老人票。15分鐘左右，18日的標(biāo)準(zhǔn)票也告罄。

迪士尼樂(lè)園承接著許多人心中對(duì)于童話世界的幻想。海通證券相關(guān)報(bào)道指出，上海迪士尼享天時(shí)地利人和，引爆旅游消費(fèi)大機(jī)遇。中性測(cè)算一期開(kāi)園將迎來(lái)1560萬(wàn)游客，待全部開(kāi)園培育期后，游客數(shù)有望超4000萬(wàn)人次/年。

短租火爆

連鎖酒店待定價(jià)在迪士尼效應(yīng)的超強(qiáng)刺激之下，迪士尼周邊的短租以及酒店業(yè)務(wù)也被引至風(fēng)口。在上海迪士尼度假區(qū)官方網(wǎng)站上，記者注意到，迪士尼度假區(qū)內(nèi)設(shè)有上海迪士尼樂(lè)園酒店以及玩具總動(dòng)員酒店，其中迪士尼樂(lè)園酒店每晚由1650元起且不包括服務(wù)費(fèi)，盡管酒店價(jià)格并不便宜，但《東地產(chǎn)》試圖預(yù)定時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該酒店整個(gè)6月份以及7月份的房間都已經(jīng)被預(yù)定完畢，8月份的房間也僅剩下2000元以上的豪華花園景觀房以及豪華湖景房。玩具總動(dòng)員酒店每晚價(jià)格由850元起，但6月份的房間也已經(jīng)被預(yù)定一空。

雖然預(yù)定火爆，但對(duì)于普通游玩者而言，迪士尼度假區(qū)內(nèi)的酒店價(jià)格依舊高不可攀。短租業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。國(guó)內(nèi)公寓民宿在線短租平臺(tái)“螞蟻短租”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“‘短租房’就是房東通過(guò)‘互聯(lián)網(wǎng)’方式將自有閑置住房短租給租客，之前平臺(tái)上上海的短租房源只有1000多套，但是近期上漲到3000多套，增長(zhǎng)最快的就是迪士尼周邊的短租房源，主要分布在川沙鎮(zhèn)地區(qū)，以地鐵沿線為主，迪士尼周邊房源和搜索量都增加了近2倍。”

基于此，《東地產(chǎn)》探訪了位于“上海國(guó)際旅游度假區(qū)”對(duì)面的居民樓房。如今，居住在這里的人已經(jīng)不多。但在一個(gè)3層小樓的旁邊，卻聚集了數(shù)人。

其中，一個(gè)脖子以及手腕上帶有粗大黃金鏈子的人對(duì)其他人說(shuō)：“80萬(wàn)一分都不能少，步行5分鐘即到迪士尼，這樣的區(qū)位以后不掙錢(qián)才怪。”深入了解之后才知，原來(lái)此人即為這個(gè)3層小樓的房東，旁邊5個(gè)人是來(lái)這里尋找房源的，他們想要找到合適房源之后，將房子改造之后，為即將開(kāi)園的迪士尼游客服務(wù)。在記者的追問(wèn)之下，其中一人透露：“因?yàn)樽鼍频暧邢嚓P(guān)條件限制，所以我們就做短租服務(wù)，等迪士尼開(kāi)業(yè)后定價(jià)應(yīng)該大約在500元左右，但如果特別火爆，還會(huì)適當(dāng)提價(jià)。”

《東地產(chǎn)》目測(cè)這套年租金為80萬(wàn)的3層小樓，總面積大約為230平方米，并沒(méi)有什么裝修可言，墻體有多處滑落，僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的宅子而已。第一太平戴維斯中國(guó)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事及主管譚文紅告訴《東地產(chǎn)》：“短租民房的問(wèn)題可能會(huì)在初期有一定的存在，但隨著運(yùn)營(yíng)成熟，相信成熟的酒店配套可以使得這類民房自然消失。”

有圍觀者告訴《東地產(chǎn)》：“開(kāi)園之后住在這里并不方便，在迪士尼地鐵站的前兩站秀沿路站，有更多選擇且條件很好。”記者在秀沿路站發(fā)現(xiàn)，該地鐵站1000米范圍內(nèi)，已經(jīng)被各式各樣的酒店包圍，其中有已經(jīng)開(kāi)業(yè)的如家酒店、智尚酒店、迪康酒店、錦江之星等等，還有已建好但尚未開(kāi)業(yè)的全季酒店。其中除了迪康酒店已經(jīng)確定6月16號(hào)的房間價(jià)格為680元之外，其余酒店均沒(méi)有確定價(jià)格，但工作人員表示，畢竟靠近迪士尼，受其影響，我們會(huì)依照開(kāi)園后的市價(jià)而定。輻射板塊房?jī)r(jià)高漲迪士尼效應(yīng)不僅僅帶動(dòng)了周邊租房市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)上海房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)也帶來(lái)了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)公開(kāi)信息顯示，受迪士尼板塊概念的驅(qū)動(dòng)，川沙板塊的房?jī)r(jià)七年來(lái)從2009年的11153元/平方米漲到2015年的29264元/平方米，猛漲162.3%，高于全市的101%，而板塊內(nèi)最貴的項(xiàng)目“香柰名邸”成交均價(jià)已達(dá)到3.97萬(wàn)元/平方米。這和土地供應(yīng)不足也有關(guān)系。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2013年過(guò)后，川沙板塊在2014年和2015年都沒(méi)有住宅用地出售。

億翰智庫(kù)上市房企研究部副主任張化東長(zhǎng)期看好川沙板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他在接受《東地產(chǎn)》采訪時(shí)稱：“迪士尼開(kāi)園至運(yùn)營(yíng)成熟，再到生根落地，中間依舊需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間，在其效應(yīng)影響之下，迪士尼房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。此外市中心房?jī)r(jià)上漲也會(huì)導(dǎo)致部分需求外溢，從而促進(jìn)川沙房?jī)r(jià)提升。”

不僅僅是川沙板塊，其輻射區(qū)域康橋板塊的房?jī)r(jià)也上漲明顯，上海鏈家康橋店的工作人員王超告訴《東地產(chǎn)》：“2014年底，康橋區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格僅僅在2萬(wàn)多，而去年年底價(jià)格已經(jīng)漲至3萬(wàn)多，直逼4萬(wàn)。在秀沿路地鐵站附近湯巷新村一處106平米的毛坯動(dòng)遷房，叫價(jià)385萬(wàn)，約為3.6萬(wàn)每平方米。在滬南路康橋老街最便宜的房子是一處76平米毛坯房，價(jià)格為290萬(wàn)，每平方米約為3.8萬(wàn)。”

王超表示：“迪士尼輻射區(qū)域房?jī)r(jià)上漲是大勢(shì)所趨，隨著迪士尼開(kāi)園，版塊內(nèi)的房?jī)r(jià)還會(huì)有進(jìn)一步上漲。”

譚文紅在接受《東地產(chǎn)》采訪時(shí)也表示：“類似迪士尼這樣板塊的落地，對(duì)于房?jī)r(jià)的作用分為兩類，一類是確定落地和開(kāi)業(yè)這樣重要的信息，對(duì)于房?jī)r(jià)的刺激是跳躍式的，另一類是隨著迪士尼的開(kāi)業(yè)，對(duì)于整個(gè)片區(qū)的配套的改善，并且隨著迪士尼的擴(kuò)建和配套的逐漸豐富，真正使得周邊板塊的居住氛圍改善后帶來(lái)的上升，因此上漲的趨勢(shì)應(yīng)當(dāng)是持續(xù)的，但是漲幅將越來(lái)越理性。”迪士尼“大地主”據(jù)有關(guān)資料顯示，目前迪士尼板塊周邊聚集了界龍實(shí)業(yè)、中華企業(yè)、張江高科等企業(yè)儲(chǔ)備的地塊，但大部分土地以工業(yè)用地為主，住宅用地占比相對(duì)較低。

其中，界龍實(shí)業(yè)擬在該地區(qū)打造首家五星級(jí)酒店“迪士尼界龍酒店”以及甲級(jí)商辦樓宇等項(xiàng)目。但由于酒店、商場(chǎng)等配套均規(guī)劃在中后期階段建設(shè)，目前尚未形成大規(guī)模的集中開(kāi)發(fā)勢(shì)頭，因此區(qū)域整體的酒店、商辦市場(chǎng)尚處于初級(jí)發(fā)展階段。

此外，作為上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下唯一的上市公司，中華企業(yè)在迪士尼周邊擁有的土地儲(chǔ)備相當(dāng)充沛。資料顯示，其在浦東的樓盤(pán)占地85萬(wàn)平方米，憑借旗下優(yōu)質(zhì)土地資源，中華企業(yè)無(wú)疑成為上海迪士尼的最佳輻射受益區(qū)域。

事實(shí)上，中華企業(yè)在緊挨著上海迪士尼所在地川沙鎮(zhèn)的周浦鎮(zhèn)大舉“造城”，占地面積34萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)46萬(wàn)平方米，社區(qū)內(nèi)有高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商業(yè)廣場(chǎng)、酒店式公寓等，項(xiàng)目名稱叫“印象春城”。

中華企業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理戴正芳曾在接受《東地產(chǎn)》采訪時(shí)表示：“在迪士尼概念剛出之際，中華企業(yè)就已有包括印象春城在內(nèi)的四個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃，相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)樓盤(pán)銷售還是有催化作用。”資本市場(chǎng)漲跌難料然而，在資本市場(chǎng)，迪士尼效應(yīng)卻是讓人捉摸不透。在3月28日上海迪士尼樂(lè)園正式對(duì)外售票之際，開(kāi)幕當(dāng)天門(mén)票雖然被“秒”搶，但卻并沒(méi)有帶來(lái)迪士尼概念股的大漲，反倒是遭遇機(jī)構(gòu)大量出貨，板塊指數(shù)一路下跌，版塊內(nèi)更是多達(dá)八成個(gè)股翻綠，從而被稱之為“見(jiàn)光死”。

中投證券分析師韓哲晟表示，“這還不能理解為‘見(jiàn)光死’，可能只是正常的沖高回落。其實(shí)在前期，迪士尼板塊就已經(jīng)累積了一定程度的漲幅，看看一些龍頭股近一個(gè)月的股價(jià)表現(xiàn)就知道了。”

事實(shí)上，在門(mén)票預(yù)售之前的一個(gè)月，迪士尼概念股已經(jīng)累積了可觀的漲幅，其中，排名前三位的棕櫚園林、遠(yuǎn)望谷和錦江股份月漲幅分別高達(dá)65.76%、41.92%和31.78%；緊隨其后的界龍實(shí)業(yè)和哈爾斯分別大漲30.84%和30.49%；此外，捷順科技、美邦服飾、大眾交通、中路股份、龍頭股份、強(qiáng)生控股、開(kāi)爾新材、東方創(chuàng)業(yè)、江特電機(jī)、豫園商城、百聯(lián)股份、石基信息等12只個(gè)股的月漲幅均超20%。

“從中國(guó)香港地區(qū)以及日本、美國(guó)等國(guó)家的迪士尼開(kāi)業(yè)前后相關(guān)概念股的表現(xiàn)來(lái)看，后續(xù)迪士尼概念股或許還將有所‘作為’，只是會(huì)呈現(xiàn)出不同的階段性。”韓哲晟表示，隨著上海迪士尼開(kāi)園，資金對(duì)于概念板塊的炒作還將持續(xù)，只是可能會(huì)在不同階段青睞對(duì)不同熱點(diǎn)進(jìn)行階段性的炒作，投資者需要加以區(qū)分。

然而，張化東則告訴《東地產(chǎn)》：“開(kāi)園之后，迪士尼概念股并不會(huì)持續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，因?yàn)楣蓛r(jià)上漲一個(gè)主要原因是依靠預(yù)期差，而迪士尼概念股已經(jīng)不存在預(yù)期差，其利好已經(jīng)被提前兌現(xiàn)。所以并不看好開(kāi)園之后迪士尼概念股的股價(jià)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。