深圳3月25日發(fā)布六條房地產(chǎn)調(diào)控政策，最受關(guān)注的是將非深戶限購(gòu)門(mén)檻從一年社保改為三年社保，二套房首付比例提高到最低四成。新政出臺(tái)之后，原先具備購(gòu)房資格的部分非深戶居民將失去資格，這給處于新老政策銜接期的購(gòu)房者帶來(lái)不少困惑。

袁小姐去年開(kāi)始換新房，合同簽訂后，深圳房?jī)r(jià)暴漲，隨后業(yè)主違約。官司一直打到了今年3月，那套房價(jià)格已從160萬(wàn)元漲到了320萬(wàn)元。眼看有望勝訴強(qiáng)制過(guò)戶，未料深圳又出臺(tái)新政，抬高非深戶購(gòu)房的社保門(mén)檻，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心告知只繳納了21個(gè)月社保的袁小姐無(wú)購(gòu)房資格。而為購(gòu)買(mǎi)這套房，袁小姐已于一年前將自己的一套小房賣(mài)掉，如今那套小房也已漲價(jià)60萬(wàn)元。兩次遭遇樓市新政，袁小姐的損失可謂不小。

不過(guò)，袁小姐仍有轉(zhuǎn)機(jī)。昨晚，深圳市規(guī)土委負(fù)責(zé)人向媒體表示，購(gòu)房者在3月25日前（含當(dāng)天）有網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)或者能提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按新政發(fā)布前的限購(gòu)條件執(zhí)行；3月25日之后的所有商品住房交易須嚴(yán)格執(zhí)行新政規(guī)定。

一遇新政

房?jī)r(jià)暴漲業(yè)主違約

房?jī)r(jià)從160萬(wàn)漲至320萬(wàn)

袁小姐從事舞蹈培訓(xùn)工作，一個(gè)人在深圳打拼了5年，但還沒(méi)有入深圳戶籍。

2015年3月，她賣(mài)掉了自己的一套32平方米的小房，于2015年4月6日以總價(jià)162萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)深圳市福田景田的一套二手房，一室一廳，41平方米。合同簽訂后，袁小姐如約轉(zhuǎn)賬支付定金8萬(wàn)元，中介傭金8100元，并于2015年5月27日在建設(shè)銀行(4.820,-0.02,-0.41%)監(jiān)管首期款37.5萬(wàn)元。

而就在此前不久，2015年3月30日中央發(fā)布房地產(chǎn)新政：公積金貸款買(mǎi)首套房最低首付20%；結(jié)清貸款后再以公積金貸款購(gòu)房，最低首付30%。二套房首付降為40%；免征營(yíng)業(yè)稅范圍擴(kuò)大，由原來(lái)購(gòu)買(mǎi)5年以上改為2年以上。

“3·30”新政后，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始暴漲。

到了6月初，業(yè)主突然告訴袁小姐說(shuō)房子不賣(mài)了，單方撤銷擔(dān)保公司公證委托拒不履行合同。袁小姐委托廣東信榮律師事務(wù)所發(fā)送律師函催告業(yè)主履行，業(yè)主仍不履行。2015年6月袁小姐委托該所向深圳市福田區(qū)法院起訴，要求業(yè)主繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過(guò)戶。但因法院沒(méi)有給袁小姐開(kāi)具通知書(shū)，導(dǎo)致遲遲未能開(kāi)具購(gòu)房資格證明。

今年3月18日上午，該案在法院開(kāi)庭，庭審后法官出具通知書(shū)，讓袁小姐去深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心開(kāi)具購(gòu)房資格證明。袁小姐于3月24日提出申請(qǐng)，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心收文后給予了回執(zhí)。

二遇新政

官司打到最后

卻被告知無(wú)購(gòu)房資格了

袁小姐沒(méi)有料到，第二天她遭遇了又一次樓市新政。

3月25日晚，深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（深府辦【2016】12號(hào)），規(guī)定非深戶籍居民購(gòu)房必須提供前三年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社保證明，而此前的門(mén)檻是1年社保。

3月28日，袁小姐撥打深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心收文回執(zhí)所載明的咨詢電話，接聽(tīng)人員表示，因“3·25”新政出臺(tái)，袁小姐不再具備購(gòu)房資格，該中心無(wú)法出具購(gòu)房資格的證明。袁小姐屬非深戶居民，至今已連續(xù)無(wú)間斷交納社保21個(gè)月，在起訴之日至2016年3月25日之前均具備購(gòu)房資格，但按3月25日出臺(tái)的新政，她交納社保的時(shí)間需達(dá)到36個(gè)月。

“我不知道怎么辦了，已經(jīng)費(fèi)了這么多心力了，突然又說(shuō)不行了，我的損失有多大？如果這樣我就再也買(mǎi)不起房了。”袁小姐說(shuō)，這一年多時(shí)間里，她要買(mǎi)的那套房已從162萬(wàn)元暴漲到320萬(wàn)元以上，而她當(dāng)年賣(mài)掉的小房子也漲了60多萬(wàn)元。

權(quán)威聲音

深圳市規(guī)土委詳解“3·25”新政

3月25日前已付定金的房怎么算？

3月25日深圳樓市調(diào)控新政策發(fā)布后，執(zhí)行時(shí)間存在不同解讀。昨日下午，南都記者與深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心及市規(guī)土委取得聯(lián)系，兩部門(mén)均表示，購(gòu)房時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)以在本市房地產(chǎn)主管部門(mén)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購(gòu)房合同的時(shí)間為準(zhǔn)。已經(jīng)網(wǎng)簽的，可以依照以前的政策。沒(méi)有網(wǎng)簽，但有轉(zhuǎn)賬憑證證明交易真實(shí)的，能否繼續(xù)辦理過(guò)戶？深圳市規(guī)土委表示，下午正在開(kāi)會(huì)研究，有相關(guān)解讀將會(huì)及時(shí)發(fā)布。

昨日晚間，深圳市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：購(gòu)房者在3月25日前（含當(dāng)天）有網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)或者能提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按《意見(jiàn)》發(fā)布前的限購(gòu)條件執(zhí)行；3月25日之后的所有商品住房交易須嚴(yán)格執(zhí)行《意見(jiàn)》規(guī)定。

據(jù)其介紹，3月25日出臺(tái)的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，以穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，通過(guò)供給側(cè)發(fā)力與需求側(cè)管理相結(jié)合，增加住房市場(chǎng)有效供應(yīng)和加大住房保障力度，穩(wěn)定住房市場(chǎng)供求關(guān)系，一方面保護(hù)了居民合理住房需求，另一方面抑制了市場(chǎng)投機(jī)炒作，將有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

新舊政策銜接期間，該委已加派人手著力做好政策解釋和咨詢工作，市民如有疑問(wèn)可以撥打電話96508888咨詢。

解讀

新老政策如何銜接？

●按新政沒(méi)購(gòu)房資格的，但在執(zhí)行時(shí)間之前已交了定金，還沒(méi)簽約的，怎么處理？

“3·25”新政規(guī)定購(gòu)房時(shí)間以房地產(chǎn)主管部門(mén)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購(gòu)房合同的時(shí)間為準(zhǔn)，故如果付了定金只是簽訂中介合同沒(méi)有網(wǎng)簽是不能過(guò)戶的。2010年限購(gòu)令出臺(tái)后深圳市規(guī)土委曾補(bǔ)充細(xì)則，對(duì)雖沒(méi)有網(wǎng)簽但是有付款轉(zhuǎn)賬憑證證明交易真實(shí)存在的，在一定期限內(nèi)允許過(guò)戶，此次政策也效仿了這一做法。

●在新政出來(lái)前已經(jīng)簽了合同，還沒(méi)付首付的，新政首付比例提高，按之前合同付還是按提高后的付？

內(nèi)資銀行一般都是在監(jiān)管首期款之后才會(huì)予以貸款審批，沒(méi)有付首付說(shuō)明還沒(méi)有申請(qǐng)銀行貸款。而“3·25”新政是發(fā)布即實(shí)施的，故銀行只會(huì)考慮買(mǎi)方申請(qǐng)貸款時(shí)間以及貸款是否審批通過(guò)的事實(shí)而不會(huì)考慮簽合同時(shí)間。

●新政前已經(jīng)簽了合同，付了首付，但因?yàn)樾抡J款沒(méi)批下來(lái)，導(dǎo)致無(wú)法買(mǎi)房。這種違約怎么算？

“3·25”新政就貸款方面較之以前的變化只是在于深戶兩年內(nèi)有房貸記錄和已有一套貸款已結(jié)清的三成首付改為四成，只是首付比例的提高，不至于無(wú)法獲得貸款。如因無(wú)力支付增加的一成首付導(dǎo)致合同不能履行，需看合同約定，如果合同明確約定貸款少于逾期需要追加補(bǔ)齊的則負(fù)有追加義務(wù)，不追加的對(duì)業(yè)主構(gòu)成違約。如沒(méi)有該項(xiàng)約定，可以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由導(dǎo)致合同無(wú)法履行為由要求解除合同返還定金。

———以上均由深圳知名房產(chǎn)律師張茂榮解讀

觀點(diǎn)

樓市可能出現(xiàn)拐點(diǎn)很多受影響買(mǎi)方或放棄購(gòu)房

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所合伙人律師周科表示，這個(gè)政策符合我們?cè)缜暗呐袛嗪皖A(yù)期，基本符合律師界的觀點(diǎn)，有利于保護(hù)廣大的非深戶剛需，因前期樓市一直在漲，如果非深戶不能過(guò)戶將遭受很大的損失。2010年“限購(gòu)令”出臺(tái)后，對(duì)有轉(zhuǎn)賬記錄證明在限購(gòu)令前簽署合同的不受新限購(gòu)令影響，可以繼續(xù)過(guò)戶，這次國(guó)土局有理由采取同樣的政策，也有利于大家對(duì)政府的行為有所預(yù)期。其次，法不溯及既往，新出臺(tái)的政策不能限制以往的行為。最后，在2010年限購(gòu)令出臺(tái)后，法院也支持按原限購(gòu)條件繼續(xù)履行合同。

周科稱，非深戶在政策出臺(tái)前已簽合同但未支付定金或已支付定金但是現(xiàn)金支付的，需要符合新政3年的社保標(biāo)準(zhǔn)才可以過(guò)戶，不符合新政標(biāo)準(zhǔn)不能過(guò)戶的，買(mǎi)賣(mài)雙方可解除合同，互不承擔(dān)責(zé)任，賣(mài)方退定金。

“新政出臺(tái)后，受限貸令影響，很多買(mǎi)家受到影響，首付從原來(lái)的三成提高到四成，對(duì)于很多剛需來(lái)說(shuō)，可能就無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)了。”他指出，新政出臺(tái)以來(lái)，接到很多買(mǎi)方電話咨詢限貸政策問(wèn)題，整體感覺(jué)樓市可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，很多買(mǎi)方都希望放棄購(gòu)房收回定金，而不是花大力氣去湊錢(qián)繼續(xù)買(mǎi)房。2010年受限貸令影響，很多買(mǎi)方都收回了定金，這次受新政影響的買(mǎi)方應(yīng)該也可以退回定金放棄購(gòu)房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。