2015年5月14日，萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科在北京宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將啟動(dòng)聯(lián)合拿地、開發(fā)等諸多深度合作。10個(gè)月過去，在萬(wàn)科2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，問及此前引發(fā)熱議的“萬(wàn)萬(wàn)合作”，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮明確指出：“目前與萬(wàn)達(dá)的合作暫時(shí)被放下來了，以后再尋找合適的機(jī)會(huì)吧！”

郁亮解釋稱，合作“擱淺”是因?yàn)橛袀€(gè)別商業(yè)條款最后沒達(dá)成一致。

萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)合作“擱淺”更為深層次的原因仍不為外人道，但不可否認(rèn)的是，因能更好實(shí)現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，房企聯(lián)合越來越成為一種主流現(xiàn)象。加之目前地價(jià)高企，近年來，包括保利、融創(chuàng)、萬(wàn)科、富力在內(nèi)的多家房企均會(huì)選擇聯(lián)手拿地或共同開發(fā)項(xiàng)目，以共同分擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)。

不過，硬幣的另一面卻潛藏著未知的風(fēng)險(xiǎn)。房企聯(lián)合拿地，多方參與意味著更多的不確定性。而更深層次的合作則必然因企業(yè)文化、各自訴求的不同，而遭遇來自話語(yǔ)權(quán)層面的角力的挑戰(zhàn)。這種角力，往往亦是阻力。

地價(jià)高企催生聯(lián)合體頻現(xiàn)

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，一二線城市土地拍賣價(jià)格亦屢屢被刷新，讓部分企業(yè)直呼“買不起”。

對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2015年的多幅地王中，總價(jià)地王門檻已由2014年的54億元提高到71億元，增長(zhǎng)了31%；單價(jià)TOP10門檻也由3.4萬(wàn)元/平方米飆升至4萬(wàn)元/平方米，上漲了20%。2015年位于榜首的單價(jià)地王，其樓面價(jià)高達(dá)近8萬(wàn)元/平方米，2014年位于榜首的單價(jià)地王樓面價(jià)僅為63377元/平方米。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，2015年泰禾在土地市場(chǎng)不像前兩年那么激進(jìn)，因?yàn)楹芏嗟胤降貎r(jià)跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊”。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌認(rèn)為，過去北京、上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進(jìn)高價(jià)地的“坑”里面。

為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，越來越多的房地產(chǎn)選擇聯(lián)合拿地或開發(fā)。

2015年3月20日，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體70.52億元拿下上海閘北區(qū)市一地塊。6月3日，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體再以高價(jià)87.95億元競(jìng)得上海一地塊，樓板價(jià)38062元/平方米。9月25日，平安集團(tuán)聯(lián)合杭州濱江集團(tuán)豪擲34.65億元競(jìng)得祁連社區(qū)121601單元B3-03地塊。12月23日，上海奉賢區(qū)南橋新城一宗8.79萬(wàn)平方米的宅地由碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競(jìng)得。

同樣的聯(lián)合拿地，不僅出現(xiàn)在上海。在北京，2015年1月7日華潤(rùn)首開平安聯(lián)合體86.25億摘得豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊。8月31日，中鐵建與方興地產(chǎn)50.25億元摘得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村0517-659等地塊。9月2日，保利首開64.83億元摘得朝陽(yáng)孫河北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊。9月8日，龍湖保利首開聯(lián)合體以42.5億元總價(jià)競(jìng)得北京市東壩南區(qū)1106-657地塊。

有業(yè)內(nèi)分析指出，房企聯(lián)合拿地有多種考慮。一種情況是大家預(yù)期目標(biāo)地塊成交價(jià)高的話，成立聯(lián)合體會(huì)減輕資金壓力，同時(shí)能共擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。另一種情況是目標(biāo)地塊產(chǎn)品類型比較多樣，比如有住宅有商業(yè)寫字樓或者其他，聯(lián)合體可以利用各家地產(chǎn)商開發(fā)優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品做到最好。

聯(lián)合體的出現(xiàn)，不僅僅是因?yàn)橥恋貎r(jià)格高昂，透過合作開發(fā)從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，亦能成為驅(qū)動(dòng)房企聯(lián)合的動(dòng)力。

2014年11月21日，東原與旭輝簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，旭輝與東原地產(chǎn)將發(fā)揮各自專業(yè)所長(zhǎng)，積極促進(jìn)符合雙方發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合作，并就各自掌握的合作開發(fā)、資產(chǎn)重組、項(xiàng)目并購(gòu)、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新等方面的投資信息及時(shí)充分交流。

通過引入合作方來拿地、開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于旭輝來說，并非首例。但重慶市場(chǎng)的緩慢發(fā)展，或是旭輝選擇聯(lián)手當(dāng)?shù)胤科?東原集團(tuán)的主要考量。據(jù)其2013年年報(bào)顯示，旭輝在重慶區(qū)域銷售物業(yè)已確認(rèn)收入為18.45億元，占總合同銷售16%；2014年，重慶區(qū)域銷售物業(yè)已確認(rèn)收入6.4億元，占總合同銷售4.1%。2015年上半年，重慶區(qū)域銷售物業(yè)已確認(rèn)收入1.34億元，占總合同銷售1.3%。

“目前正在規(guī)?；l(fā)展的房企，一旦采取孤軍奮戰(zhàn)的做法，就會(huì)在招攬客戶方面缺乏優(yōu)勢(shì)。所以在全國(guó)擴(kuò)張中，與本地房企聯(lián)合開發(fā)或者打造地標(biāo)性建筑以贏得政府優(yōu)惠政策，則是房企扎根外土、降低風(fēng)險(xiǎn)行之有效的策略。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

東原地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅韶穎對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，人和企業(yè)都更加需要抱團(tuán)取暖，東原希望首個(gè)合作項(xiàng)目讓東原和旭輝為探索創(chuàng)新領(lǐng)域打下基礎(chǔ)，探索出雙方合作的新模式。

“融合”難題待解

看似共同利益下的聯(lián)合并非表面看上去的牢不可摧。聯(lián)合體拿地，主要為分擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)，而一旦雙方在土地價(jià)格上“談不攏”，聯(lián)合體亦會(huì)隨之破裂。

2015年10月，碧桂園和中國(guó)金茂聯(lián)合拿下北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗商業(yè)金融用地，但隨后便有媒體曝出碧桂園以金茂的最終舉牌價(jià)格超出其授權(quán)金額為由，希望轉(zhuǎn)讓土地權(quán)益給金茂等說法，2016年3月份舉行的碧桂園2015年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，總裁兼執(zhí)行董事莫斌確認(rèn)，北京地塊已經(jīng)退出，現(xiàn)在完全是金茂在做。

無獨(dú)有偶，2015年11月，華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈競(jìng)拍，最終以總價(jià)83.4億元、溢價(jià)率50%、折合樓面價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，并配建5.7萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，擊敗眾多“豪強(qiáng)”奪得北京豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊。

此后不久有市場(chǎng)人士發(fā)布消息稱，由于土地成本超出華潤(rùn)、招商的預(yù)期，兩家房企決定退出，該地塊可能由華僑城獨(dú)自開發(fā)。

“兩個(gè)企業(yè)之所以合作，就在于尋找到了一個(gè)利益的契合點(diǎn)，通常體現(xiàn)為‘資金和開發(fā)技術(shù)’的融合。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴告訴時(shí)代周報(bào)記者，然而，聯(lián)合體在土地預(yù)算、產(chǎn)品定位、銷售價(jià)格都有可能出現(xiàn)分歧。尤其是土地價(jià)格不斷上揚(yáng)更讓聯(lián)合體中的各個(gè)企業(yè)對(duì)樓市的后市判斷開始出現(xiàn)分歧。

億翰智庫(kù)指出，在聯(lián)合體拿地后的操作流程中，因?yàn)橛卸喾絽⑴c，會(huì)出現(xiàn)更多的不確定性。因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)各自心理預(yù)期、產(chǎn)品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會(huì)存在“拆伙”的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管如此，房企對(duì)聯(lián)合體的期待依然沒有消退。

雅居樂品牌部王海（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企聯(lián)合可以共擔(dān)資金風(fēng)險(xiǎn)共享開發(fā)收益，早前公司便與包括萬(wàn)科、星河灣、富力地產(chǎn)在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，收效甚佳。

合景泰富戰(zhàn)略品牌部李霞（化名）則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，此前公司引入新鴻基、富力地產(chǎn)兩個(gè)品牌房企聯(lián)合開發(fā)位于珠江新城一項(xiàng)目，“由于是綜合體項(xiàng)目，聯(lián)合開發(fā)的好處在于可以各自分工，開發(fā)自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，同時(shí)可減緩三方的資金壓力”。

李霞向時(shí)代周報(bào)記者透露，公司未來仍希望在更多的項(xiàng)目上引入合作伙伴。時(shí)代周報(bào)記者了解到，2015年，合景泰富與新鴻基地產(chǎn)訂立股權(quán)收購(gòu)協(xié)議，斥資近20億港元收購(gòu)新鴻基控股位于佛山一項(xiàng)目三成股份。由此，該房企持有佛山項(xiàng)目股份由此前的兩成上升為五成。

標(biāo)普在其發(fā)布的《中國(guó)開發(fā)商的聯(lián)合控股實(shí)體的有限透明度帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)》的報(bào)告指出，聯(lián)合持股實(shí)體令開發(fā)商能夠利用彼此的實(shí)力、降低昂貴的收購(gòu)帶來的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)、保證利潤(rùn)率、以及從使用實(shí)力較強(qiáng)公司品牌中受益。他們還能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在行業(yè)成熟后尋找多元化機(jī)會(huì)。“盡管聯(lián)合持股實(shí)體結(jié)構(gòu)會(huì)滿足真實(shí)業(yè)務(wù)需求并帶來好處，但此舉也會(huì)產(chǎn)生執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)和削弱流動(dòng)性、財(cái)務(wù)杠桿和盈利能力。”

“我們認(rèn)為，聯(lián)合持股實(shí)體能夠帶來更高的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄円蠖嗉夜韭?lián)合管理一個(gè)項(xiàng)目或者將一個(gè)聯(lián)合持股項(xiàng)目整合進(jìn)入所涉及各方的現(xiàn)有業(yè)務(wù)之中。這會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目推遲、銷售下降以及項(xiàng)目質(zhì)量降低。”標(biāo)普分析師黃馨慧指出。