“高凈值人群、私募基金，以及各種各樣的地產(chǎn)商和工業(yè)企業(yè)，越來越在海外地產(chǎn)投資中嶄露頭角”，紀言迅分析，2005年-2006年間，中國的主權財富基金，例如中投公司等開始投資海外地產(chǎn)項目，這是第一波浪潮，此后，2007-2008年間，全球金融危機，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商意識到海外的許多資產(chǎn)價格非常便宜，便開始走出國門，形成了第二波以地產(chǎn)商為主的海外地產(chǎn)投資浪潮，而2014-2015年間，保險公司及其他金融機構大放異彩，不斷收購海外地標建筑，又形成了第三波浪潮。

2015年，中國資本海外房地產(chǎn)投資大幅增加，根據(jù)萊坊統(tǒng)計，2015年中國資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達到300億美元，是2014年的兩倍，實際上，這個數(shù)字在2015年前10個月就已經(jīng)超過2014年全年總額的151億美元，比2009年增加了50倍。

“倫敦市中心全是吊車在蓋寫字樓”，2月26日，萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀（下稱萊坊）大中華區(qū)研究及咨詢部主管、董事紀言迅接受21世紀經(jīng)濟報道專訪時說。萊坊總部位于倫敦，是一家全球性房地產(chǎn)咨詢公司，在全球六大洲58個國家共有417家辦事處和超過12000名專業(yè)人員。

2015年，中國資本海外房地產(chǎn)投資大幅增加，根據(jù)萊坊統(tǒng)計，2015年中國資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達到300億美元，是2014年的兩倍，實際上，這個數(shù)字在2015年前10個月就已經(jīng)超過2014年全年總額的151億美元，比2009年增加了50倍。中國資本投資海外房地產(chǎn)市場的資金總額，在之前幾年的數(shù)字是：2013年158億美元，2012年56億美元，2011年44億美元，2010年23億美元，2009年6億美元。

在倫敦、紐約等城市，許多地標性建筑已被中國買家收入囊中。以保險公司為主力的購買者，在2015年表現(xiàn)突出，掀起了中國資本海外房地產(chǎn)投資的第三波浪潮。“未來，以高凈值人群、私募基金公司、中小地產(chǎn)商、工業(yè)企業(yè)混合構成的新的投資主力軍，已經(jīng)構成海外地產(chǎn)投資的第四波浪潮”，紀言迅告訴21世紀經(jīng)濟報道。

同時，中國資本的資金流向，也不僅僅集中于海外門戶城市，而是開始向收益率更高的海外其他城市擴散。被中國資本掌握的海外地產(chǎn)，銷售對象也開始從針對中國客戶轉而尋求更加專注本地化經(jīng)營。

保險公司最財大氣粗

都是誰在買？

保險公司已經(jīng)成為中國資本海外房地產(chǎn)投資活動中最厲害的角色。

據(jù)萊坊的統(tǒng)計，中資保險公司2015年買了超過40億美元的海外物業(yè)資產(chǎn)，比2014年的20億美元翻了一倍。尤其是安邦保險，2015年投資額最大的海外地產(chǎn)投資項目就是安邦拿下的。2015年2月，安邦保險耗資19.5億美元買入了紐約地標性建筑華爾道夫酒店；2015年5月，安邦保險投資4.14億美元，買下了紐約曼哈頓的美林金融中心。

“最財大氣粗的肯定是保險公司和其他金融機構，他們的單筆成交額大。”紀言迅說。

2015年7月，太平人壽保險公司花費8.2億美元買到了紐約111MurrayStreet開發(fā)項目；2015年5月，中國銀行耗資6億美元買到了紐約7BryantPark辦公樓；2015年1月，平安保險耗資5.06億美元購置倫敦TowerPlace辦公樓項目；2015年10月，中國人壽保險公司斥資4.2億美元買到了倫敦99Bishopsgate辦公樓項目；；2015年7月，復星國際花費3.84億美元投資了米蘭PalazzoBroggi辦公樓項目。

保險公司也通過增加大地產(chǎn)公司持股，來完成投資。2015年12月，安邦保險用10億美金，買到了遠洋地產(chǎn)的20.5%的股權，使持股增加到29.98%。同時，人壽保險增加對萬科的股權達到24.26%。

地產(chǎn)商占27%

私人多投歐美

房地產(chǎn)開發(fā)商也是當之無愧的主力。據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2015年中國公司在全球各地投資90多億美元用于開發(fā)建設，比2014年的60億美元增長了50%。

“雖然保險公司收購事件很耀眼，但推動整個市場最主流的力量還是開發(fā)商。”紀言迅說。

2016年1月，中國房地產(chǎn)開發(fā)商碧桂園開始銷售位于馬來西亞的“森林城市”項目，該項目計劃總投資達400億美元，填海建成容納70萬人口的新城。

2016年2月，萬達集團與法國歐尚集團簽署協(xié)議，計劃共同投資30億歐元在巴黎建設一個商業(yè)地產(chǎn)項目，2016年1月，萬達集團與印度哈里亞納邦簽訂協(xié)議，計劃在印度投資建設萬達新城，項目總投資預計100億美元。2015年1月，綠地集團用6.83億美元拿到了馬來西亞的TebrauBayWaterfrontcity開發(fā)項目；綠地集團還買了悉尼mercurehotel，并計劃把它改建成住宅樓。

據(jù)萊坊統(tǒng)計，2015年中國資本海外投資總額中，地產(chǎn)開發(fā)項目投資占比為27%。

另外值得注意的是，“中資房地產(chǎn)開發(fā)商之前的海外項目，確實是面向大陸客戶的，畢竟有客戶資源，但是現(xiàn)在已經(jīng)慢慢轉變?yōu)楫數(shù)亟?jīng)營為主了”，紀言迅說。

“中國大陸的客戶占比大概占30%。”碧桂園海外事業(yè)部對21世紀經(jīng)濟報道記者在郵件中回復說，碧桂園集團從2012年起正式涉足海外房地產(chǎn)業(yè)務，項目分布在亞洲、澳洲和美洲等多地。對于未來的海外投資戰(zhàn)略，碧桂園海外事業(yè)部說，未來三年，將以東盟國家和澳大利亞為主導市場，并積極開拓美國、加拿大以及南美市場。原因是，“東盟國家豐富的資源、相對強勁的經(jīng)濟增長、人口紅利以及基礎設施建設熱潮，將有助于推動東盟房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。而澳美加等發(fā)達經(jīng)濟體，雖然競爭激烈，但其有利的金融平臺和其成熟穩(wěn)定的市場環(huán)境，有助于分散碧桂園海外投資的風險和進行地產(chǎn)的金融創(chuàng)新。”

“私人的、小數(shù)額的海外地產(chǎn)投資很難統(tǒng)計。我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)只統(tǒng)計了投資額超過250萬美元之上的案例”，紀言迅說。根據(jù)美國全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2014年3月到2015年3月，中國買家已經(jīng)是美國地產(chǎn)的最大外國買主，中國人貢獻的銷售額超過286億美元，占到總銷售額1040億美元的近三成。

海外門戶商用物業(yè)最吸金

資金流向哪？

“資金的大頭還是流向海外門戶城市的商用物業(yè)”，紀言迅說。

根據(jù)萊坊的統(tǒng)計，2015年的投資向海外地產(chǎn)的中國資金，42%流向了海外辦公樓等商用物業(yè)，18%用于購買酒店，27%流向了項目開發(fā)。2014年的格局大同小異，用于購買海外商用物業(yè)的資金額依然占比最多，達到40%，其次是海外房地產(chǎn)開發(fā)，占比36%。

分區(qū)域來看，資金大部分還是流向發(fā)達國家的門戶城市。紐約、倫敦、悉尼以及墨爾本這四個城市的房產(chǎn)年成交量，占2015年全年總交易量40%以上。

紐約的吸金能力最強，吸收了57.8億美元的投資，成為中國投資者2015年最大的投資目的地，且比2014年增加了5倍；曼哈頓區(qū)又是紐約城中最熱的區(qū)域，從中國流入美國用于購買房地產(chǎn)的資本，有52.3%流入了紐約曼哈頓地區(qū)，用于購買商用物業(yè)和酒店，截至目前，中國投資者依然是曼哈頓商用物業(yè)的第二大買家，曼哈頓地區(qū)超過20%的跨境投資額來自于中國。

2015年排名第二位的是悉尼和墨爾本，總共吸引了38億美元的中國投資；除此之外是倫敦。

澳大利亞還是在快速吸引中國資本的流入，尤其是悉尼和墨爾本。中國開發(fā)商在這里非常激進，在澳大利亞最活躍的十大地產(chǎn)開發(fā)商中，有7個是來自中國的開發(fā)商。

多元化投資潮興起

不僅如此，據(jù)紀言迅觀察，目前，海外地產(chǎn)投資似乎正出現(xiàn)新的動向，已經(jīng)構成第四波浪潮。

“高凈值人群、私募基金，以及各種各樣的地產(chǎn)商和工業(yè)企業(yè)，越來越在海外地產(chǎn)投資中嶄露頭角”，紀言迅分析，2005年-2006年間，中國的主權財富基金，例如中投公司等開始投資海外地產(chǎn)項目，這是第一波浪潮，此后，2007-2008年間，全球金融危機，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商意識到海外的許多資產(chǎn)價格非常便宜，便開始走出國門，形成了第二波以地產(chǎn)商為主的海外地產(chǎn)投資浪潮，而2014-2015年間，保險公司及其他金融機構大放異彩，不斷收購海外地標建筑，又形成了第三波浪潮。

但是，目前越來越多的多樣化的投資者開始參與進來。例如：KuaFuProperties，是一家總部位于紐約并被中國私募基金投資的地產(chǎn)企業(yè)，在進入市場短短一年時間里，已經(jīng)豪擲5億美元收購了4個美國項目。中國地產(chǎn)商朗詩集團，在美國與地產(chǎn)建筑商Lennar合作在紐約開發(fā)一個塔樓項目。

不同于以往巨型企業(yè)或者基金的大手筆并購，現(xiàn)在這些中型或者小型投資者，不僅僅關注海外一線門戶城市，更加開始向二線城市，尋找更高收益率的投資機會。

“現(xiàn)在到了大家尋找多元化投資機會的階段”，紀言迅分析，中國大的機構投資者更傾向于尋求安全穩(wěn)定的資產(chǎn)，因此集中在一線成熟市場，但第四波的投資者們，則更傾向去休斯頓、達拉斯這類地區(qū)性主要城市，回報率更高的項目，也更適合他們。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。