在中央層面的高度重視下，房地產(chǎn)去庫(kù)存成了跨年的話(huà)題。春節(jié)前后，中央和各地方政府繼續(xù)向購(gòu)房者派送政策“紅包”。

除央行下調(diào)購(gòu)房首付比例、財(cái)政部和國(guó)稅總局減免契稅、營(yíng)業(yè)稅之外，目前已有超過(guò)130個(gè)地方城市出臺(tái)樓市去庫(kù)存新政。

政策利好之下，主流房企已經(jīng)率先行動(dòng)，落實(shí)和執(zhí)行20%首付等新政，積極去庫(kù)存。在多家大型房企人士看來(lái)，去庫(kù)存政策層面還有很多牌可打。保利房地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在2月24日建言，應(yīng)出臺(tái)房貸利息抵扣個(gè)稅等政策，支持自住型購(gòu)房需求。

央企地產(chǎn)商的建言

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)從2011年到2015年，商品房待售面積年均增長(zhǎng)率為7.5%。到2015年末，商品房待售面積為71853萬(wàn)㎡，行業(yè)庫(kù)存創(chuàng)歷史新高。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，如果將全國(guó)房地產(chǎn)待售面積、在建面積和待開(kāi)發(fā)土地面積加在一起，目前房地產(chǎn)庫(kù)存需要6年5個(gè)月的消化時(shí)間。

對(duì)于政策面的去庫(kù)存，宋廣菊指出，中央看到了這一問(wèn)題，也找到了癥結(jié)，各種契稅、金融、行業(yè)政策對(duì)庫(kù)存去化初顯起色。特別是去年底到今年初，首付、稅費(fèi)政策調(diào)整對(duì)剛需的支持起到了推動(dòng)作用。

同時(shí)，宋廣菊認(rèn)為，雖然取得了一定成效，但部分政策的執(zhí)行力度存在問(wèn)題。她建議，落實(shí)國(guó)土資源部37號(hào)文中關(guān)于“允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型做出調(diào)整，滿(mǎn)足合理的自住和改善性住房需求”等相關(guān)條款，允許房企調(diào)整商業(yè)、公寓的規(guī)劃。

宋廣菊對(duì)于未來(lái)政策的期望還包括：用房貸利息抵扣個(gè)人所得稅，支持剛需；她兩次提及中國(guó)應(yīng)借鑒澳洲針對(duì)剛需購(gòu)房客戶(hù)采取個(gè)人所得稅抵扣按揭利息等稅收優(yōu)惠，以此來(lái)促進(jìn)剛需產(chǎn)品的去化。

對(duì)此，民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)也指出，去化政策要立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)，支持諸如首套置業(yè)這樣的長(zhǎng)期需求，在個(gè)人所得稅減免上再進(jìn)一步。

宋廣菊還指出應(yīng)當(dāng)減少保障房建設(shè)，“去年保障房竣工面積700多萬(wàn)套，開(kāi)工面積也是700多萬(wàn)套，政府應(yīng)該用更多市場(chǎng)化、貨幣化的政策來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。大量開(kāi)工不是十分好的政策。”

此外，宋廣菊希望，中央盡快出臺(tái)REITs支持政策，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。越秀房托行政總裁林德良也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，最近兩三年來(lái)，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了不少類(lèi)REITs的產(chǎn)品，在稅收和收益等方面已取得了一些突破。越秀房托作為國(guó)內(nèi)REITs先行者，也加入了中國(guó)REITs聯(lián)盟，去推進(jìn)這一領(lǐng)域的發(fā)展。他認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)金融環(huán)境的成熟，真正的REITs將會(huì)落地，盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)存量。

宋廣菊指出，目前全行業(yè)去庫(kù)存的壓力依然很大，另一方面，去庫(kù)存壓力雖然大，但是庫(kù)存也有市場(chǎng)分化，有些城市銷(xiāo)量越大的，庫(kù)存也越大；但同時(shí)有些是銷(xiāo)量不好的，庫(kù)存也大。必須充分考慮地區(qū)特性。

比如近期一線城市尤其是上海再度暴漲，宋廣菊認(rèn)為，受政策紅利的影響，近期一線樓市樓價(jià)有所向上。一線城市土地資源稀缺，人口凈流入逐年仍在增加，維持上漲的態(tài)勢(shì)是可預(yù)見(jiàn)的。但是目前一線城市的房?jī)r(jià)似乎“輿論更熱”，輿論和購(gòu)房者的心理預(yù)期和真實(shí)市場(chǎng)反應(yīng)其實(shí)有偏差。預(yù)計(jì)接下來(lái)政策會(huì)根據(jù)地區(qū)差異進(jìn)行調(diào)整。

宋廣菊說(shuō)，去庫(kù)存的論調(diào)如果能再穩(wěn)定幾年，去化效果會(huì)更好。去庫(kù)存政策繼續(xù)指引下去，配合差異性的調(diào)整，整個(gè)房地產(chǎn)的恢復(fù)性增長(zhǎng)可期。

分期首付再流行

2016年2月初，中央正式推出2成首付政策，將眾多二三線城市“去庫(kù)存”推向高潮。

開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要一環(huán)和庫(kù)存的持有者，也在積極地配合政策推動(dòng)消化市場(chǎng)存量。

宋廣菊建言去庫(kù)存政策的同時(shí)，保利地產(chǎn)身為房企千億軍團(tuán)的一員，也早已加入去庫(kù)存戰(zhàn)。

目前，去庫(kù)存最有力的一招便是降低首付比例。保利地產(chǎn)在支付環(huán)節(jié)直接幫助客戶(hù)減緩壓力。2015年，保利地產(chǎn)成立了保利小貸公司，為客戶(hù)提供首付小額貸款等服務(wù)和延長(zhǎng)分期付款等政策支持。

2月17日，保利福建公司攜手多家大型商業(yè)銀行以及保利小貸公司、北京天下貸等金融企業(yè)，率先在全面推行首付20%政策，“凡于保利福建旗下項(xiàng)目置業(yè)，只要滿(mǎn)足條件，均可以享受首付20%”。值得一提的是，保利還準(zhǔn)備借力金融公司，在福建進(jìn)一步突破10%首付。

其實(shí)，這樣的“低首付”早已在房企去庫(kù)存大戰(zhàn)中上演。2015年，恒大、萬(wàn)科、保利、碧桂園、綠地、越秀等多家房企都曾推行首付分期策略，如2015年萬(wàn)科上海三個(gè)項(xiàng)目可享首付15%，剩余15%半年內(nèi)無(wú)息還款優(yōu)惠。

克而瑞研究中心分析師沈曉玲、王曉晨指出，房企在降低首付方面有三種模式：房企墊付部分首付款，客戶(hù)在約定期限內(nèi)付清；引入高信譽(yù)的第三方金融機(jī)構(gòu)，提供首付款貸款支持；首付款購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，坐享投資收益。并且，降低首付一定要趁早，預(yù)計(jì)這一策略很快將會(huì)變成房企銷(xiāo)售的標(biāo)配。

除了降低首付，調(diào)整產(chǎn)品策略、針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)則是房企的另一重要策略。以碧桂園為例，碧桂園是一家多年深耕三四線城市的房企，對(duì)于三四線城市高庫(kù)存問(wèn)題，碧桂園執(zhí)行董事莫斌2月24日表示，碧桂園在三四線城市新增用地將不再做原來(lái)傳統(tǒng)的郊區(qū)大盤(pán)，而轉(zhuǎn)走較高端的精裝房策略，針對(duì)當(dāng)?shù)叵雀黄饋?lái)的、存在改善型需求的人群，而產(chǎn)品均價(jià)也會(huì)較周邊地區(qū)高出15%至20%，據(jù)其估計(jì)，碧桂園在這些城市的庫(kù)存去化周期，于物業(yè)落成后只有兩個(gè)月左右時(shí)間。

此外，萬(wàn)科、恒大、碧桂園等房企龍頭去庫(kù)存的方式還包括銷(xiāo)售渠道的創(chuàng)新。

如萬(wàn)科通過(guò)與淘寶合作促進(jìn)房產(chǎn)消化。2月19日沈陽(yáng)萬(wàn)科對(duì)外宣布，沈陽(yáng)萬(wàn)科直銷(xiāo)中心在淘寶正式上線。據(jù)了解，萬(wàn)科已有包括沈陽(yáng)在內(nèi)的20余城項(xiàng)目落戶(hù)淘寶萬(wàn)科直銷(xiāo)中心。去年12月3日，淘寶旗下淘寶拍賣(mài)也與萬(wàn)科宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，將共同推出拍賣(mài)房產(chǎn)的銷(xiāo)售模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。