樓市“去庫存”任務(wù)，正被提升至前所未有的高度。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至去年末，我國商品房待售面積達(dá)到7億平方米，增長15.6%，達(dá)到了歷史峰值，其中住宅占到了63%。

“按照2015年的銷售速度，這個庫存量只需要6.72個月就可以銷售完畢，顯然不值得擔(dān)憂，”近日，國家信息中心宏觀政策動向課題組發(fā)布今年首份地產(chǎn)官方報告并指出，上述數(shù)據(jù)還不足以表達(dá)我國商品房的庫存量。

按照2000-2015年底我國房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額，更能真實(shí)反映我國的商品房庫存現(xiàn)狀，再以過去3年平均銷售速度作為需求，需要4.4年消化庫存。

去年全年，在寬松政策推動下，樓市購房需求開始釋放，商品房銷售顯著好轉(zhuǎn)并創(chuàng)新高，但銷售與投資背離的現(xiàn)象并沒有扭轉(zhuǎn)，高庫存問題仍是2016年制約房地產(chǎn)開發(fā)投資回升的阿喀琉斯之踵。

著力解決城市間的供求關(guān)系不平衡，及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩的問題仍將是2016年行業(yè)調(diào)整的核心。在中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署的2016年五大任務(wù)中，化解房地產(chǎn)庫存成為其中關(guān)鍵之一。

春節(jié)前后，接連不斷的樓市首付、稅費(fèi)新政，傳遞出中央及各地政府推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的強(qiáng)烈信號。除了北京、上海、廣州等一線限購城市之前，全國多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例已普遍降低。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有超過130個城市出臺去庫存新政。

房地產(chǎn)難現(xiàn)“大V”反轉(zhuǎn)

隨著房地產(chǎn)寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開始不斷釋放，房地產(chǎn)市場回暖十分明顯。反映房地產(chǎn)市場景氣狀況的國房景氣指數(shù)（也稱“房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”）在2015年6月份環(huán)比開始轉(zhuǎn)正，這也是6個月后的首次環(huán)比上升，在隨后的7月、8月份繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢。

國家信息中心宏觀政策動向課題組報告顯示，自去年9月后基本保持平穩(wěn)走勢，而且還有輕微的下滑趨勢，但是全年國房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線。

值得注意的是，全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢看，超越100基本不太可能。

克而瑞的報告也指出，2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍是以去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)為核心，呈現(xiàn)出小幅震蕩、穩(wěn)步前行態(tài)勢，不會出現(xiàn)“大V型”反轉(zhuǎn)。

2016年，在“大消費(fèi)”與“去庫存”背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)轉(zhuǎn)型新格局。克而瑞報告預(yù)測，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，樓市將繼續(xù)保持寬松格局，不排除會出臺更加利好政策。此外，在“大消費(fèi)”概念下，經(jīng)濟(jì)著力于“供給側(cè)改革”形成有效供給,促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級，推動家庭對居住及其服務(wù)需求的升級，從而進(jìn)一步拉動房地產(chǎn)市場景氣度。

事實(shí)上，目前的庫存問題就是供需錯位，沒有形成有效供給，這也是“供給側(cè)改革”的一個重點(diǎn)。如何化解廣大三、四線城市的房地產(chǎn)庫存，尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市，將成為明年甚至未來兩三年行業(yè)不得不面對的現(xiàn)實(shí)。

“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”或成年內(nèi)政策核心

保障房的市場化運(yùn)作，被視為加快去庫存的一大利器。740萬套保障房托起的中國安居夢，是2015年政府民生工程的一大焦點(diǎn)。而保障房與商品房之間，正架構(gòu)起融合的呼嘯軌道。

“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。”李克強(qiáng)總理在去年3月的政府工作報告中，已明確提出這一點(diǎn)。房企有去庫存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在總理這份報告中，這兩大難題順勢而為一拍即合，這也被不少開發(fā)商視為去年一項(xiàng)重要的政策紅利。

據(jù)時代周報記者了解，貨幣化安置手法，在各地方政府響應(yīng)者甚眾，力度也較大，貨幣化安置比例最低的也達(dá)到50%，多個省市還對接受貨幣化安置的家庭給予額外的補(bǔ)貼，補(bǔ)貼力度甚至可高達(dá)住房價值的30%。對于庫存去化具有較大的促進(jìn)作用。

收購商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七個省市已進(jìn)行試點(diǎn)，他們不僅收購企業(yè)的一手商品房，還收購市民手中的存量商品房用作保障。但值得注意的是，對于需求熱門城市，企業(yè)多有利潤要求，收購成本過高，而供應(yīng)過剩、需求疲軟的城市，保障房需求量也相對較低。此外，鼓勵企業(yè)租賃房源，與企業(yè)追求資金快速回籠初衷相悖，更是難以落地。

在尋求樓市新的增長點(diǎn)上，各地政府正在絞盡腦汁，取消限外和鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房均是亮點(diǎn)。

在去年12月中旬的中共中央政治局會議上，“鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房”被正式提出，通過農(nóng)民工市民化來擴(kuò)大有效住房需求。

事實(shí)上，此前安徽、四川和河南等省早已對此開始試點(diǎn)，給予進(jìn)城購房農(nóng)民以稅費(fèi)、補(bǔ)貼等多方面的優(yōu)惠政策。其中，河南為鼓勵各市縣將政策落實(shí)到位，還計劃連續(xù)三年安排3億元資金用于鼓勵政策落實(shí)較好的市縣，一時間各市縣爭先恐后落實(shí)細(xì)則。

據(jù)時代周報記者了解，目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房。如山東將對農(nóng)民進(jìn)城購房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。

這對于三、四、五線城市庫存去化或有短時的刺激作用，但值得注意的是，三、四、五線城市，經(jīng)濟(jì)薄弱、就業(yè)崗位不足，農(nóng)民工進(jìn)城配套政策未跟進(jìn)等等問題沒有解決，依賴農(nóng)民進(jìn)城購房來緩解庫存問題效果有限，且也難以持續(xù)。在業(yè)內(nèi)觀察人士看來，從根入手，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)，配套政策落實(shí)才是鼓勵農(nóng)民進(jìn)城的長久之策，才是使農(nóng)民工成為樓市需求新增長點(diǎn)的對癥之方。

此外，在超過130個城市出臺的去庫存新政中，除了上述農(nóng)民工進(jìn)城、保障房回購以及公積金、稅費(fèi)等政策外，不少城市還實(shí)施供給側(cè)改革。如山東、寧夏、海南等地鼓勵企業(yè)利用存量房，將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。