在亞布力中國企業(yè)家論壇第十六屆年會上，萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖表示，從1999年以后，中國越來越多的民營企業(yè)要知道，活下去是要靠公司治理，不僅是靠爹。他認(rèn)為今年不是房地產(chǎn)死亡高發(fā)的年頭，跟去年差不多。

以下為文字實錄：

馮侖：謝謝大家來這里來聊聊天，下午說話的時間是比較迷糊的時間，就說一點范迷糊的話，波弄不清楚能撐起很多側(cè)，我現(xiàn)在就撐起來一些陽光面，陰暗面就由宋立新來照亮。

在路上討論作為民營企業(yè)活著的話題，在一段來看都悲觀，從時間緯度看到現(xiàn)在是非常樂觀和積極，因為大家想27年前我開始做民營企業(yè)的事情到今天還活著，你們沒有理由不樂觀，因為人可以活這么久，做一個民營企業(yè)。

這中間有一些很標(biāo)志的事件和一些節(jié)點，其實給我一些啟示，我們是靠什么活著，因為什么活下來。

在最早時候，我講一個特別的故事，在我剛開始沾染生意這件事的時候，那時候還在公家碰到一個民營企業(yè)，那時候叫個體戶，今天的老老，他是那時候的老炮，因為文革時間打架把人打死就坐牢了，出來沒有生計就開始做個體戶，在那時候在監(jiān)獄里面以有一個特別悲慘的經(jīng)歷就是餓，那時候坐牢是很餓，我和獄友一起靠著，出來以后記者兩個人，一個是一起靠著的人，一個是從窗戶丟面饅頭的獄警，那時候的萬元戶相當(dāng)于現(xiàn)在260萬人民幣，相當(dāng)于今天的260萬戶，當(dāng)時是一萬元。

這種情況下他就去看這個獄警，結(jié)果太高興了、太激動了，在去的路上車翻了，從小橋上翻下去，掉到橋下面的河床上，河床上有點水車沒著，他沒事。我當(dāng)時在政府做事情有一個批文，不會弄請他幫忙，他已經(jīng)是當(dāng)時深圳的民營企業(yè)。我當(dāng)時在中央黨校一個筒子樓里面住，大家多數(shù)人可能沒概念，我睡在地鋪，所以沒什么地方可招呼他，他就過來。

過來以后，就坐在門口，哪個屋子很小，擱一個床墊，一進(jìn)來他不習(xí)慣把門關(guān)上，因為筒子樓大家都著急把門關(guān)上，他留著一半，我也不知道為什么，他就坐在那兒，我跨過去把門關(guān)上，他就一會兒一看，他說習(xí)慣。大家覺得在“號”里待著的，說話老是看獄警是不是過來，所以他說是習(xí)慣。

接下來就做了一個自我解嘲，他是大院子弟，在監(jiān)獄里學(xué)馬克思主義小有成績，他就說了一句話，差不多你不過是大號里的人，諷刺了我一下。我的意思是我曾經(jīng)待的是小號，你無非是大號。這個人后來很不幸，因為一個事在陽臺上爬著，不愿意再進(jìn)去了，從陽臺上滑下來，摔到地上摔死了，曾經(jīng)的老炮，你只不過是在大號，他來回看是在小號待的時間長。

其實民營企業(yè)最初的開始個體戶，大部分是在這些人，他到了深圳做了一些當(dāng)時最暢銷的商品是尼龍襪、清涼油，買賣這些東西成為個體戶。這是他心理認(rèn)為是在號里，但是在行為上去深圳倒騰尼龍襪，他周圍的人同樣人和我這個同在大號里的人。

當(dāng)然這篇很快翻過去了，到我們自己做生意已經(jīng)自由多了，有了一個新的環(huán)境，我們開始注冊公司的時候，仍然是有一點不方便的地方，但是允許注冊，那時候已經(jīng)不叫個體戶，已經(jīng)叫企業(yè)。1993年才有公司法，我們1991年開始注冊，我們可以在沒有公司法的時候有了一個做公司的權(quán)利。我剛才講這個“號”，這個老炮連做公司都不行，所以有了這個權(quán)利就做了公司。

做了公司以后，當(dāng)時做公司不能私人開公司，1991年的時候，大家知道那個年代，1988年私人開公司遇到困難，都是需要公家蓋章，所以我們也是找了一些人蓋章，后來再通過改制，1993年改制改為私人作為股東的公司。在1993年之前我們連做公司的資格都沒有，我們必須要找一些公家蓋章。在這個階段，所有的公司后來都面臨一個改制的問題，就有一個風(fēng)險。

再往后1993年有了《公司法》，我們一個最大的改變，就是私人可以辦公司，而且這時候有錢了，可以借到錢，我記得當(dāng)時創(chuàng)辦企業(yè)的朋友在一起討論，印象最深就是第一年借錢，因為在民營企業(yè)最初的時候沒有人給人投資，資本來源就是一個問題。

照例里說由錢才能當(dāng)股份，在公司法以前是沒錢來創(chuàng)業(yè)，是倒過來的，是沒錢當(dāng)老板，現(xiàn)在大家當(dāng)大小老板都有人給出錢，或者是自己賣身子，知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)都可以做價入股。當(dāng)時資本金最合理是借，不能偷、搶，沒辦法繼承，只能借。1993年以后稍微好一點，社會上有點錢，不是最好，是大家都有錢。所以從1993年以后，陸陸續(xù)續(xù)可以做事情，找到朋友來投資。

我不知道亞布力陳琦偉想創(chuàng)業(yè)我們已經(jīng)在海南稍微有點發(fā)展，他就找我，那時候就可以了，1993年、1994年，那時候可以找到人投一點錢。我們不光有資格可以創(chuàng)業(yè)，而且可以找到人來進(jìn)行投資，周邊人稍微有點錢可以互相來投。我記得第一次見到武克鋼在香港，人家吃飯可以這樣的活法。那時候他就有資格投了，那時候中國不僅允許你做企業(yè)，也有可能周邊有人有錢投資你，你就可以創(chuàng)辦一個像模像樣的企業(yè)。

那時候中國企業(yè)仍然不知道上市這個事情，到1995年左右，才剛剛開始有了上海寶巖之爭，收購巖宗實業(yè)第一單，收購飛樂，才知道資本市場，那時候我們收購了東北華聯(lián)。故事是這樣開始的。中國的民營企業(yè)不僅可以自己辦企業(yè)，可以發(fā)行股票，可以買賣，最后可以收購。但是我們?nèi)匀徊恢?，治理?yīng)該怎么樣把公司變成一個像賺錢機(jī)器，所謂科學(xué)治理的公司。這大概要到1999年以后。

什么時候開始治理越來越重要呢？就是田溯寧，當(dāng)時在美國，我們就投了田溯寧，叫天使。我們有一個美國經(jīng)理投了一點，然后他又找了別人。沒想到他回來以后，在國內(nèi)想融資，一股變成18元錢，我們當(dāng)時就不懂，這怎么就值18元錢了呢？覺得哥們不夠意思，朋友怎么這樣，什么也沒看見，最早的錢是我們參與最后要18元錢，他說你不懂，在美國都是這樣，都是估值，談不攏，后來我們就撤出去了。

但是我們就知道公司可以這樣來算，治理上是有天使投資、風(fēng)險投資、PE、上市等一套。大家都忘了田溯寧在中國上市是首富，當(dāng)時第一個留學(xué)生企業(yè)來中國回國創(chuàng)業(yè)，第一次在納斯達(dá)克上市是亞信，這時候我們才知道公司要好好治理，不能像土匪一樣，弄一幫人，有人投錢、有人掛名老板就可以。

公司很多，好公司很多。在海南最多的時候，在?？?/strong>不到50萬人的城市，有3萬家公司。所以有一次海南的人聚會，大家開玩笑，我就喜歡說胡說八道，海南有兩個特產(chǎn)，一個皮包公司老板，一個是娛樂場所的“媽咪”。結(jié)果有一個哥們說我們家全了。這些東西都跟資本市場沒關(guān)系。這種跟田溯寧他們從留學(xué)生帶回來的公司治理和管理方式，實在是味道差的太多。

所以從1999年以后，在中國越來越多的民營企業(yè)要知道活下去是要靠公司治理，不僅是靠爹。在1993年、94年、95年是靠爹，那時候有時候靠這些活著，但是田溯寧這些留學(xué)生回來創(chuàng)業(yè)，帶給我們最重要的要活下來必須要治理要規(guī)范，第二要真正在資本市場有價值，要吸引更多的后續(xù)投資跟進(jìn)、才能上市、才能活下來。所以現(xiàn)在亞信還活著，還活的很好。

從這樣來看，我們過去活著的方法不一樣，老炮活著靠局部的小自由，大部分的不自由做點小買賣，周圍也沒人給錢。當(dāng)然他不從水管上摔下去是什么故事，也許在馮小剛的電影這飾演一個角色。

在這之后我們活下來，有的是靠權(quán)力、靠特別的資源剛才我們靠批文、機(jī)會，撇開這些不談，更多是靠你能有一個法律環(huán)境更加寬松，讓你能夠合法的注冊一個公司，能夠找到像克剛這樣投點錢，再往后是田溯寧這些性人回來，就開始了現(xiàn)代公司治理以及現(xiàn)代與資本市場融合和持續(xù)創(chuàng)富的時代。

這時候的活下來到田溯寧活下來就很簡單，公司治理很好，第二創(chuàng)業(yè)者要有非常好的企業(yè)家素質(zhì)，第三資本市場要持續(xù)給一些支持。當(dāng)然田溯寧當(dāng)時的資本市場只局限在美國的市場，但今天大家看從2000年以后到現(xiàn)在十幾年，國內(nèi)的資本市場，又大大的往前進(jìn)了一步?，F(xiàn)在都是把在美國的中概股都撤了要回到國內(nèi)，PE在美國5-7倍，在中國是50被、30倍，在中國資本市場不僅提供資金支持，而使你的效益有一個放大。

有了資本市場以后，我認(rèn)為我們真正才出現(xiàn)了陽光下的富人，之前也不是沒在陽光下，只不過哪個陽光比較小，照耀出來的，需要你自己說。資本市場下的陽光人的富人，不需要誰說，他賣了多少股票大家都知道，套現(xiàn)了多少，最后交了多少稅，稅務(wù)局馬上跟進(jìn)。不信你賣股票，套現(xiàn)，稅務(wù)局馬上就來了。

所以我們真正的制度不僅能夠持續(xù)的創(chuàng)造財務(wù)，更重要的是在財富分配過程中，大家也變成一個非常合規(guī)合法，在陽光下來積累自己的財富，同時完成自己的夢想。所以，今天我們看到所有人拿到A輪、B輪、上市，或者是賣，一夜之間有很多套現(xiàn)，立即變現(xiàn)以后買房子、買車、買飛機(jī)沒人管你，這就是現(xiàn)在活著的依據(jù)。

所以，我們回過頭來看，活著這件事情非常開心，因為什么呢？你活著不害怕，還怕死嗎。過去中國人講死都不怕，還怕活著，因為當(dāng)活著比死難受的時候人就選擇死，我們有一些朋友自己決定的自己的死法，找一根繩在樓上跳了，為什么？活著不開心就選擇死。翻回來死很恐懼，就選擇活。

所以民營企業(yè)一方面講活著，另一方面講死，活著樂觀、有信心暫時沒找到死的理由的一種狀態(tài)，如果今天還沒有找到不活著的狀態(tài)，所以還活著，這是被動的活著。還有一種是主動的活著，要為活著加點意義，我們用創(chuàng)業(yè)和服務(wù)社會來增加生命的意義，所以不想死。

這就是讓活著變成一件有意義的事，對誰有意義呢？因為對別人有意義也提升了自己。就像別人開玩笑，無論是心靈雞湯，精神上按摩了，我手法提高了大家也爽了，大家覺得有意義我覺得這十幾二十分鐘也是有意義的。

第一法治環(huán)境越來越完備，這二十年來我們關(guān)于民營企業(yè)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展，整個法治環(huán)境其實是越來越完備，越來越清晰。早先楊小凱一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家找我，來看我就說了一句奇怪的話，因為我原來跟他一樣干一點所謂研究的事，你現(xiàn)在做這個公司根據(jù)是什么，我說沒想這么多，為了活著。他說你沒有公司法就辦公司，很不能理解。

所以現(xiàn)在我們辦的任何公司，一塊錢辦公司都有法律，現(xiàn)在一元錢辦公司、3個人、5個人等等，所以法治環(huán)境越來越規(guī)范，給你的跑道越來越多。第二件事就是自由度越來越大，今天目前你想掙錢、想做生意，從過去二十年看自由度越來越大，從譚天星從這個老炮認(rèn)為是小號大號這樣的關(guān)系，到今天我們已經(jīng)沒有號了，我們都是自由人，這樣一個變化，是我們活著的一個依據(jù)。

所以今天我們就自由變成了今天活著的信心。第三我們口袋里的錢包可以很聽話、很乖的進(jìn)到你了腰包里，我們自己創(chuàng)造的財富還有一個信心、坦然自己接受這個財富，消費這個財富，所以無論今天掙錢、花錢、捐錢都獲得心靈上的巨大支持，大家可以很好的選擇。

最后，我們?yōu)槭裁催€活著呢？因為我們看到了很多人，更多的小鮮肉，更多的年輕人比我們活得很輕松，未來可能會活的很好，我們的預(yù)期比過去任何時候都好，這時候我們才能活著。如果我們看下一代，現(xiàn)在都已經(jīng)痛欲不生，走路都彎著腰、迷瞪這眼那就更沒有信心，今天我們看到年輕人爽，我覺得做生意就聽遲志強(qiáng)的歌《鐵窗淚》，他干了一個家庭舞會就進(jìn)去了，如果當(dāng)時搞1P、2P、3P就槍斃了，不僅槍斃還游街，今天默默還上市了，這給我們多少信心了，今天還有硬克，游戲、娛樂，年輕的給我們展現(xiàn)出來未來更加自由美好的未來，讓我們所有過了50歲以上的人，更有活下去的信心。

為什么呢？我們覺得再過下去，企業(yè)可能年輕大了，但我們的身子可以繼續(xù)年輕著，我們的想法可以年輕著，這就我們活著的依據(jù)，就是對未來的抱有的希望，通過年輕人他們現(xiàn)在干什么，他們干的事這么爽，知道現(xiàn)在這么好。現(xiàn)在一個手機(jī)想見誰見誰、想吃什么吃什么，但是我們有了一個依據(jù)，就是對未來的期盼會讓我們所有人活得更加堅定、活著充滿陽光，最后進(jìn)入到一個中國夢的時候，我們也不緊張，我們會坦然的接受。

宋立新：接下來進(jìn)行互動。首先我們好像聽到你特別正能量的話的時候還不太習(xí)慣，覺得這也是一個人的年齡狀態(tài)，因為于華寫這本小說的時候，因為聽了一個歌，把一個個離去的親人的憂傷變成一個歡快的節(jié)奏，珍惜人的樂趣。我們從馮侖話里里面感受到越來越的正能量，要比當(dāng)時的主人公活著，要活著正能量。

活著的主題是饅頭等，剛才馮侖給我們敘述了中國民營企業(yè)發(fā)展、開始，到今天貫穿就是資本，其實資本像饅頭一樣，串聯(lián)起整個企業(yè)的生存狀態(tài)。馬斯洛在人的生存里面有五個層次，第一是活著，純粹的生理需求，純粹的生理需求的迷盲和無奈。

第二是安全感，大家都感覺到，當(dāng)你你越來越感受到主心疼痛的，安全感的苛求也越來越強(qiáng)烈。第三是歸屬感，很多人把中國企業(yè)家這些年的移民作為破碎歸屬感的總結(jié)，一個現(xiàn)象。第四講了中國民營企業(yè)家認(rèn)為關(guān)于被尊重的感覺是拿錢買來了，因為是用財富交換了被社會尊重這樣一個位置，這個位置也是飄搖不定的。最后是自我實現(xiàn)了理想和殘酷現(xiàn)實的博弈。從馬斯洛的模型來看，您覺得中國企業(yè)家、民營企業(yè)家現(xiàn)在處在哪個狀態(tài)？

馮侖：我覺得哪個狀態(tài)都有，混到多久，比如說得天獨厚，像克鋼就是最高層次，如果是剛創(chuàng)業(yè)就是第一個層次，不同階段狀態(tài)是不一樣的。

宋立新：為什么現(xiàn)在活得好？

馮侖：我覺得企業(yè)家都有特別樂觀的一面，把喪事當(dāng)喜事辦，只有把喪事當(dāng)喜事辦就不能做企業(yè)，你當(dāng)音樂家可以，但是不能做企業(yè)家，現(xiàn)在網(wǎng)上馬云講形勢，現(xiàn)在企業(yè)家都是把喪事當(dāng)喜事，如果開企業(yè)家的會大家都說不好，那是財經(jīng)記者開會。

宋立新：我有這個影射一下，因為當(dāng)時馬云現(xiàn)在告訴大家一個不好的消息，中國經(jīng)濟(jì)形勢不好，而且會持續(xù)不好，而且也告訴大家一個好消息，你不好的時候所有人都不好。

馮侖：對，這就是樂觀。

宋立新：你的樂觀，從當(dāng)時的民營企業(yè)家里面現(xiàn)在的存活率有當(dāng)高？

馮侖：我看了一下這個存活率，跟趙薇同學(xué)的存活率差不多，他們的聚會，像趙薇這樣一個班，民營企業(yè)一樣，比如說海南當(dāng)時3萬家公司，現(xiàn)在熟悉的有三五個，其實活下來有三五百，基本上是這樣。但是要看年頭，如果能活到二三十年有三五百也不錯了，現(xiàn)在即使在美國，五年之內(nèi)能活下來的比率也超不過7%，大部分都死了，所以這是和正常的。就相當(dāng)于你嫁人不等于幸福，辦公司不等于成功。

宋立新：在進(jìn)行嘲諷。我每次跟馮侖談話都很受啟發(fā)，從他剛才角度講中國的民營企業(yè)是很稚嫩，咱們說起來BAT，今天來講百度不過是15年、阿里巴巴16年、騰訊17年，我還特別看了一下這數(shù)字。再老一點民營企業(yè)，像萬達(dá)和華為也都是二十六七年的時間，和整個國外的一些企業(yè)的歷史發(fā)展來講，我們其實還是很年輕的，不太擔(dān)心老，你真的覺得自己老的嗎？

馮侖：我覺得因為沒老所以要提醒大家更好地向年輕人學(xué)習(xí)。因為進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代，現(xiàn)在代際的差別、更替在縮短，我最近一直在想，過年的時候特別有意思，過年大家都是聚會，老老小小，就發(fā)現(xiàn)代溝這個現(xiàn)象很有意思，如果是在體制以內(nèi)，基本解決代溝的方法是向上一代“投降”，所以這個代溝是有一個原有的東西不夠改變的情況下，新人適應(yīng)舊人。我們在體制外是反過來，永遠(yuǎn)是老的向小的學(xué)習(xí)，現(xiàn)在向未來妥協(xié)，舊的向新的看齊。

所以只要你按照這三條去做，其實你也沒有代溝了，你也就活在當(dāng)下、活在年輕、還在未來。所以民營企業(yè)，我認(rèn)為只要在競爭的環(huán)境下，只要在前面還做事，始終保持競爭，你一定是跟未來有關(guān)系，跟年輕有關(guān)系，跟當(dāng)下有關(guān)系，所以你也就不存在問題，所謂有問題就是跟當(dāng)下沒關(guān)系，在體制內(nèi)和體制外，因為見到同學(xué)會發(fā)現(xiàn)差別很大。所以民營企業(yè)只要你在創(chuàng)業(yè)過程中，在企業(yè)經(jīng)營過程中都不存在老的問題，今天看柳傳志柳總已經(jīng)70多歲，不老，如果去體育比賽會覺得年齡上、體力上有點吃不消，如果談企業(yè)談競爭、談發(fā)展，一點都不老。

宋立新：明天我們看看滑雪的結(jié)果會看到企業(yè)家的體能和年齡會超出我們的想象。剛才馮侖給我們?nèi)齻€活下去的信心，一是資本比以前更充裕，資本的屬性可能變得更多樣化，對民營企業(yè)的歧視大大減少了。第二他覺得因為反腐以后，所有的生存環(huán)境比以前好，有時候你是被腐敗的時候，可能以前的幾率比較高，整個企業(yè)家的生存狀態(tài)可能比以前好了。第三在法治環(huán)境里面，政策不確定因素也比以前小了。您覺得我們現(xiàn)在面臨最大的死亡是什么？我們先做一個測試，亞布力每年會來很多的企業(yè)家，您能告訴我，您的感覺、預(yù)測一下。

馮侖：現(xiàn)在的企業(yè)很多，死亡最大的還是錢的枯竭，我們說燒錢燒完這個死亡率我認(rèn)為已經(jīng)是第一位。對于我們這些二三十年的公司，死亡率都是政商關(guān)系，新創(chuàng)業(yè)的公司不是政商關(guān)系，大部分是商業(yè)模式、你的團(tuán)隊、你的客戶、應(yīng)對、市場，這些出了問題，結(jié)果錢燒完了，A輪融完，最近有一家B輪都融完都起活了，最近死的我認(rèn)為是資本燒完，油燈滅了，這是第一個死亡。

第二個我認(rèn)為是創(chuàng)業(yè)者自身本身的企業(yè)家素質(zhì)，不能在創(chuàng)業(yè)過程中能不能和團(tuán)隊進(jìn)行很好的合作，我覺得這也是相當(dāng)多公司在創(chuàng)業(yè)初期就死亡的原因。

第三就是你的價值觀有問題，一開始創(chuàng)業(yè)的時候，就老想著走捷徑，或者是老想著，通過不正當(dāng)?shù)囊恍诜蛇吘壣先ツ踩√貏e的利益，這也是現(xiàn)在死亡的原因。

宋立新：剛才說以前是賣身投靠死的，現(xiàn)在可能是因為血液循環(huán)，資本管理、戰(zhàn)略定位，在內(nèi)部循環(huán)當(dāng)中會死，以前是外部目前原因會更大。我們一會兒會有很多的提問，會有一些挑戰(zhàn)性的問題，希望所有的朋友都提一些問題來。

馮侖您剛才用了一個“活在當(dāng)下”這個詞，您覺得你的企業(yè)始終和時代的節(jié)奏是吻合的嗎？

馮侖：我們做房地產(chǎn)應(yīng)該一直在市場變化當(dāng)中，這個行業(yè)一直都持續(xù)的發(fā)展。所以這樣來說，從行業(yè)本身來說，企業(yè)主要是做這個事情，就是在當(dāng)下。比如你即使做考古也是在當(dāng)下，因為現(xiàn)在的考古市場跟以前也大不同。我們活下來的企業(yè)一定是面對著市場的變化，包括競爭格局的變化，需要不斷的調(diào)整、轉(zhuǎn)型，或者是再出發(fā)，你才能夠活下來。所以企業(yè)都活在當(dāng)下。

宋立新：你終于談到你自己所處在，大家說在中國面臨死亡最多的行業(yè)，就是房地產(chǎn)行業(yè)，您覺得今年的房地產(chǎn)企業(yè)死亡率會很高嗎？

馮侖：不會，中國的死法不一樣，我們的制度轉(zhuǎn)型過程中，市場、企業(yè)生存的規(guī)律跟特別成熟的市場經(jīng)濟(jì)還是不一樣的。另外房地產(chǎn)這個行業(yè)，實際上中國有7萬家公司，所以我不太了解你說“死亡率很高”，其實分兩種，一種是正常死亡，一種是非正常死亡。按正常來說，GDP到3萬美元以后，基本上這些企業(yè)存下來10%而已，這是正常的，沒什么不正常的。我告訴你死亡率最高不是房地產(chǎn)，是餐館，但是進(jìn)入和開是最多的。房地產(chǎn)不是這樣的，所以房地產(chǎn)我不認(rèn)為今年是死亡高發(fā)的年頭，跟去年差不多。

同樣，現(xiàn)在其實房地產(chǎn)已經(jīng)不是熱點問題了，因為大家對房市都很幸福，所以房地產(chǎn)不是重要的。其實房價也恢復(fù)正常，東北每年凈流出人口差200萬人，怎么指望這地方的住宅持續(xù)支撐，大概有這五個指標(biāo)發(fā)生變化以后，房價就變成逐步平穩(wěn)的情況。一個是GDP都過了8千、1萬美金是一個指標(biāo)。第二是新舊房的交易1：1。第三是城市率，我們已經(jīng)過了50%。第四是人口凈增長，現(xiàn)在大多城市是維持，像東北是人口凈減少，沒有凈增長的人口房價也支持不了。最后一個是，當(dāng)然一個地方的經(jīng)濟(jì)成長率、就業(yè)率，這些綜合起來看，中國已經(jīng)大部分二線城市房價都老了一個比較穩(wěn)定的時期，不會有特別暴漲的機(jī)會，也不會有斷崖的機(jī)會，還有收入、通脹各種各樣的因素，等于沒太漲，基本維持在一個比較穩(wěn)定的階段。

宋立新：上次與馮侖聊天的時候說過，如果能把房地產(chǎn)業(yè)變成服務(wù)業(yè)的人會活得越來越好。我們認(rèn)為目前很多后來一些大佬們的戰(zhàn)略都是圍繞著這個方向，轉(zhuǎn)型的方向也是按照這個方向走。

馮侖：房地產(chǎn)過去是制造業(yè)、開發(fā)業(yè)，當(dāng)住宅的供應(yīng)、商業(yè)等等慢慢增加以后，實際上凈增就轉(zhuǎn)移到運營、經(jīng)營和細(xì)分市場，所以下一輪的房地產(chǎn)是細(xì)分市場和運營服務(wù)，用服務(wù)來帶動開發(fā)，比的是每平米的租金回報，不再比開發(fā)的面積和銷售價格，以前是比開發(fā)的面積和銷售價格，接下來大家比的是每平米的回報率，以及在細(xì)分市場的占有率，養(yǎng)老、度假、白領(lǐng)公寓，很多甚至是女性公寓，各種各樣的細(xì)分市場，大家的競爭會越來越激烈。

宋立新：關(guān)于活著宏觀和微觀的話題，我的拷問就到這兒，因為我看到亞布力論壇的理事長陳東升已經(jīng)到了，理事長你提一個問題吧。

陳東升：我和武克鋼屬于老一代，還帶有意識形態(tài)，年輕人創(chuàng)業(yè)管這些東西嗎？我們這些老人甩自己的包袱，年輕人活的愉快就是中國未來活得愉快。

宋立新：因為我相信很多人年輕人根本不會看于華的那本《活著》，因為跟他們的差距太大了，那時候看他的書想的是饅頭，而他們現(xiàn)在想的是減肥，這就是代溝所延伸的。請鐘玉。

鐘玉：剛才談到活著，我是中關(guān)村第一批創(chuàng)業(yè)的企業(yè)，1988年，走過了28年，經(jīng)歷了當(dāng)年中村新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)去成立有500家，我們是其中一家，現(xiàn)在統(tǒng)計下來大概還剩下十幾家，大概是2%左右，當(dāng)年一塊創(chuàng)業(yè)的比較有名的，知名度很高，長城機(jī)械。

我們現(xiàn)在處在高科技、全球化，中國的人口紅利吃完了，中國原來靠市場大，靠勞動力成本低，靠投資拉動，所以我想馮侖你覺得中國民營企業(yè)在面向未來繼續(xù)活下去應(yīng)該把握的關(guān)鍵要素是什么，如何能夠把握繼續(xù)活下去？

馮侖：其實這也是我們對有年頭的企業(yè)面對的一個問題，企業(yè)作為一個創(chuàng)辦人來說，能服務(wù)30年、40年確實是一個很大的挑戰(zhàn)，再大，自然年齡有限制，企業(yè)對我們二三十年，我最近在想企業(yè)的“更年期”究竟怎么度過，因為人的更年期是一個度法，有很多醫(yī)生照料，企業(yè)更年期怎么度過，就是怎么繼續(xù)活得更好。更年期不等于死，但是活的狀態(tài)發(fā)生變化。

政商關(guān)系仍然是處理好和不好，怎么處理，仍然是未來活下去的一個特別關(guān)鍵的因素。至于小企業(yè)，比如剛創(chuàng)辦，剛拿牌照，剛拿到天時他沒有政商關(guān)系問題，像您這樣，我覺得有這樣的問題，這是一個。

第二，剛才陳東升講的，我們作為創(chuàng)辦人怎么讓自己先改變，自己不能改變的時候，公司想改變是不可能的，自己改變以后讓公司再發(fā)生變化，改變自己也是能不能活下去的關(guān)鍵。我個人覺得。很多民營企業(yè)做了十年，跟十年前沒什么變化，公司就到頭兒的，自己稍微改變一下，改變自己成為成為有年頭的公司老板的一個巨大的挑戰(zhàn)。改變自己的意思就是要適應(yīng)當(dāng)下的競爭環(huán)境，科技、法治和競爭環(huán)境的要求。

第三，我個人覺得治理結(jié)構(gòu)，最近我發(fā)現(xiàn)很多公司出問題都跟治理有關(guān)系，比如我在上飛機(jī)之前看到張龍發(fā)的臺灣公司的故事，把公司的CEO交給二房，臺灣老一代人基本上都有幾房太太，他把股份都給了大房，老大哥心中想的事很有意思。把股份給了大房的兒子，把責(zé)任給了二房，結(jié)果這樣一來二房兒子當(dāng)著所有人的面打開遺囑一念，立即由副總變成總裁，結(jié)果念完以后大房的兄弟們不干了，就是股東不干了，股東說這個事怎么你宣布就宣布了，二房的兒子說這是法律、遺囑，宣布有效，于是就開始治理上的混亂，現(xiàn)在開始打官司。王永慶家族很有意思給了三房，李寶珠，以前是娛樂場所的媽咪，所以這個比較厲害，于是現(xiàn)在三房執(zhí)政，大房、二房靠邊了。所以治理很重要，要想公司治理老婆要少。

其實公司治理可能說的是笑話，實際上治理有很多種因素，包括最近萬科的治理，股份以前也是治理沒有設(shè)計好，很多公司的治理會導(dǎo)致你是否可持續(xù)。

宋立新：馮侖三個觀點，一個是活在當(dāng)下，第二不斷學(xué)習(xí)，第三老婆要少，老婆要少也代表在公司治理的清晰和戰(zhàn)略目標(biāo)。

現(xiàn)在的論壇已經(jīng)接近尾聲了，但是我們想現(xiàn)場做一個測試，剛才馮侖說出生率很高，比以前很高了，但是大家認(rèn)為存活率會高于以前的人一會兒舉一下手。剛才鐘總從中關(guān)村的發(fā)展角度來說，到中關(guān)村已經(jīng)是2%了。下面我們的存活率會更高，還是會更低，我們現(xiàn)場做一個測試？

鐘玉：我不認(rèn)為會很高，雖然中國的法治環(huán)境很好，但是我們進(jìn)入信息時代、進(jìn)入全球化，整個技術(shù)，而且中國的紅利，投資拉動靠低技術(shù)發(fā)展，這個已經(jīng)吃光了，逼著企業(yè)面臨著變革、創(chuàng)新，商業(yè)模式日新月異，可能你半年不創(chuàng)新，也許這個行業(yè)已經(jīng)就吹了。以前一個行業(yè)可以做五年、十年，現(xiàn)在半年都過不去。像我們做高科技，真的是每天都在如履薄冰、如臨深淵，如果不跟上就活不下去。

宋立新：你是作為更低的代表。

鐘玉：包括諾基亞這么大的企業(yè)瞬間倒塌，柯達(dá)膠卷，不要說中國這些民營企業(yè)，所以走向全球化、信息化，商業(yè)模式更加激烈，這時候更加艱難。當(dāng)然我覺得因為中國有巨大的市場，有巨大的生產(chǎn)能力，現(xiàn)在我們的法治環(huán)境非常完善，樂觀是存在的，但是挑戰(zhàn)更加艱巨，對民營企業(yè)的挑戰(zhàn)更加艱巨。你說生存率更高，也許這個數(shù)字變不了，像美國這個數(shù)字這么多年都不會提高，也許就在這個數(shù)字上。

宋立新：成熟市場和新興市場在這方面有區(qū)別，畢竟美國百年商業(yè)比我們……

任志強(qiáng)：統(tǒng)計數(shù)據(jù)也不是這樣世界500強(qiáng)，十年以前是7.5年，現(xiàn)在是4.5年，二個十年就這么大變化，很快就沒了，就是因為新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)的速度很快，所以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)被新興產(chǎn)業(yè)替代的速度很快，不代表雨后春筍的情況沒了，中國的情況是死了二個會冒出來三個，始終會有新的東西，不代表出來一百個會活一百個，比如以前存活50%，現(xiàn)在存活20%，再以后存活會是30%，剩下的會再找一個謀生的地方重新來，又出來一大堆公司，可能是這樣的情況。淘汰完剩下才是最好的。

宋立新：你作為存活率低的代表，他說出生率高

任志強(qiáng)：出生率高意味著死亡率高，沒那么多社會資源和服務(wù)對象，比如說我們是餓了嗎，團(tuán)購等等，你想向13億人送了那么多，無非是把飯館里面的飯變成了網(wǎng)上的飯，沒增加任何一頓飯，無非是你擠死我、我擠死你，把我的兜里的錢搶到你兜里，你一天就吃三頓飯，還能吃頓飯嗎？不是更胖了嗎。

宋立新：同意任志強(qiáng)的人舉手？明顯高于馮侖一派。最后幾分鐘，請馮侖做總結(jié)性發(fā)言。

馮侖：我覺得大家一塊在下午開開心心的思考一個稍微沉重的話題，大家能夠開心的去討論一個沉重的話題，這本身就是一個當(dāng)下的寫照，說明其實我們活著很困難，但是不缺少活下去的信心。這就是我們的一個體會。

宋立新：而且活下去更快樂。

馮侖：只要大家把喪事當(dāng)喜事4辦，永遠(yuǎn)都快樂。

宋立新：馮侖的觀點是整容還是化妝，永遠(yuǎn)要保持小鮮肉的心態(tài)，仍然是小鮮肉的裝扮。

馮侖：不要怕任志強(qiáng)說的胖。

宋立新：我想胖與瘦、生與死，永遠(yuǎn)是我們最基本的問題。今天的論壇很有意義，因為2月19日是一個偉人離開日子，是鄧小平逝世的周年紀(jì)念。我們這樣討論這樣一個話題，也是在討論中國改革的希望，改革不死，民營企業(yè)才會活得更好、更鮮活、更快樂。

謝謝各位！