不久前，北京的新房豪宅成交紀(jì)錄在一天內(nèi)被連續(xù)刷新。先是中赫·萬柳書院爆出了20.3萬元/平方米的最貴成交價；一天之后，曾創(chuàng)下北京單價地王紀(jì)錄的融創(chuàng)·北京壹號院又自曝成交了一套21.3萬元/平方米的房源。在2015年底，兩個頂級豪宅項目的高調(diào)比拼，在為2015年“豪宅元年”畫上句號的同時，也開啟了2016年豪宅間競爭的新格局。

正是在這些頂級豪宅的“示范”下，更多的項目加入了敢想敢干的行列。單價10萬元的項目開始向15萬甚至20萬元拔高；單價6萬元以上的項目則開始以10萬元為目標(biāo)；就連3萬多的項目也出現(xiàn)了悶頭提價，跳漲至6萬元的情況。

豪宅帶動下的全線漲價似乎在2016年開年就成了主旋律。然而，業(yè)內(nèi)人士卻指出，2016年的豪宅市場將面臨更加激烈的競爭。一味盲目提價，甚至只因為推出了新的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，或者只推出新樣板間，就自我拔高到豪宅價格的項目，并不一定會被市場接受，很可能面臨失去買房人的危險。

魚龍混雜的“豪宅年”

2015年，被業(yè)內(nèi)稱之為“豪宅元年”，不僅僅是因為這一年里十萬元以上的頂級豪宅層出不窮，還因為，大量的在售項目都在這一年里主動拔高身段，積極向豪宅靠攏，造成了滿城都是豪宅盤的景象。

翟女士就在年底遭遇了一次“被豪宅”的經(jīng)歷。為了換套三居室，翟女士原本想趁著年底賣掉二手房來換房。沒想到的是，自己的二手房剛賣掉了，本以為首付和幾年的月供都不愁了，卻發(fā)現(xiàn)自己關(guān)注的這個改善樓盤，突然變成了豪宅，售價一下從35000元/平方米提升至60000元/平方米。

“同樣的126平方米三居室，同樣的售樓處，同樣的樣板間，怎么就成豪宅了？”翟女士告訴北青報記者，總價一下從450萬提升到了750萬，她賣掉二手房的錢將將夠得上首付，但還貸壓力太大，已經(jīng)超出了她作為改善需求的承受能力。

無獨有偶，南四環(huán)某知名改善型樓盤在年底也加推了一批房源，開發(fā)商甚至打出了“今年三萬八，明年八萬三”的口號，高調(diào)將自己抬高至豪宅行列。

讓改善型樓盤敢于改稱豪宅的重要因素就是豪宅賣火了。數(shù)據(jù)顯示，2015年北京實現(xiàn)成交的10萬+頂豪項目多達(dá)21個，像中赫·萬柳書院、融創(chuàng)·北京壹號院都刷新了北京新房豪宅的最高價，正是由于頂級豪宅的供銷兩旺，導(dǎo)致不少樓盤都在重新衡量自己的價值，主動拔高身段。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在2015年北京純商品住宅成交中，中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年單價30000-60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達(dá)26%，相比去年上升8個百分點；而單價60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實現(xiàn)成交1985套，同比增長60%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升，以及保障房配建對于住宅部分面積的蠶食，使得大量新項目不得不提升價格進(jìn)入高端住宅行列。而地王扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多，并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢。在這一變化過程中，高端住宅市場更是直接連跨數(shù)級，逐漸進(jìn)入10萬+頂豪主導(dǎo)的局面。

價格被豪宅化的困惑

新盤價格豪宅化在困擾購房人的同時，也被業(yè)內(nèi)專家密切關(guān)注著。北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在過去的一年里走訪了多家豪宅項目。他試圖得出一個結(jié)論，除了價格上的豪宅化，豪宅的標(biāo)準(zhǔn)究竟是什么？

有過多年操盤經(jīng)歷的聯(lián)美集團(tuán)總裁助理史明表示，在他的記憶中，“北京歷史上曾經(jīng)的豪宅項目有一個中央空調(diào)或者新風(fēng)系統(tǒng)就已經(jīng)了不得。”然而，隨著豪宅市場供應(yīng)量增大，價格、出身、環(huán)境、硬裝、細(xì)節(jié)以及后期物業(yè)服務(wù)等都在高度考驗開發(fā)商的操盤能力。豪宅之所以賣到高價，除了土地價格的制約外，還有產(chǎn)品的支撐。

而僅僅是將價格拔到豪宅高度，后果就會是光鮮亮麗下面含金量的不足。

以某熱銷豪宅項目為例，該項目在前段時間被熱炒為10萬+頂豪項目，但實際情況卻是，其全年去化50套左右房源，但真正賣出10萬元/平方米價格的僅為12套左右，其余38套則并未超過10萬+，10萬+只占總?cè)セ讛?shù)的24%。

這只是頂著“頂豪”光環(huán)的一個案例，而除此之外，也不乏部分項目的成交數(shù)據(jù)存疑。如東邊某豪宅項目，在一天里的銷量過于集中，而且當(dāng)天數(shù)套成交房源的銷售均價居然也完全一樣，甚至精確到個位，也存在刷單的嫌疑。

不難看出，即便是頂級豪宅也被價格困擾，有的項目高舉高打，借助“10萬+”的旗號，提升知名度。有的則是利用消費心理，抬高了購房人的心理預(yù)期價位，而實際銷售過程中，以真實的成交價格讓購房人感到物超所值。

“豪宅們”貴在哪里

在不斷攀升的土地價格面前，面對競爭愈發(fā)激烈的現(xiàn)狀，作為一種營銷手段，越來越多的開發(fā)商開始用高價來標(biāo)榜并定義著豪宅。

諸如，在北四環(huán)有一個老牌的豪宅項目，雖然銷售多年，已經(jīng)成為現(xiàn)房，但在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)中，有跡可查的成交每年僅有幾套，但價格卻越來越高，甚至自稱最貴的空中四合院單價達(dá)50萬元/平方米。

但當(dāng)市場喧囂慢慢沉淀后，人們不禁會思考這些價格飆升的豪宅，是否真的值這個價？事實上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考量一個真正的豪宅應(yīng)該從地段價值、產(chǎn)品價值以及未來的市場升值潛力這幾個方面。

首先，豪宅要考察項目所處的地塊價值。李嘉誠曾說過，決定地產(chǎn)價值投資的考量因素第一是地段，第二是地段，第三還是地段。一線城市中，豪宅所處的地段要與周邊生活、商業(yè)、辦公、教育等相關(guān)場所緊鄰，與市中心核心區(qū)位的物理距離要貼近，至少交通距離須貼近。

其次，豪宅自身產(chǎn)品的價值要有含金量。作為高端物業(yè)，不論是在戶型、裝修、物業(yè)等硬性指標(biāo)上，還是在社區(qū)環(huán)境、文化氛圍等軟性標(biāo)準(zhǔn)上都應(yīng)該是高標(biāo)準(zhǔn)，甚至首屈一指。

最后，豪宅的未來市場升值潛力。真正的豪宅注定是市場稀缺性的產(chǎn)品，物以稀為貴，其獨占的稀缺資源本身就蘊(yùn)含著巨大的升值潛力。

對照這些標(biāo)準(zhǔn)來考察2016年將要入市的豪宅項目，對于哪些是豪宅項目，哪些是拔高的“豪宅”，可能會有更加直觀的判斷。

僅拔高裝修標(biāo)準(zhǔn)難撐起豪宅高價

隨著房價不斷攀高，單價6萬元/平方米以上，甚至突破10萬元每平方米才能成為豪宅的新標(biāo)準(zhǔn)。2016年，北京更多的在售項目將向千萬元級別邁進(jìn)。昂貴的裝飾石材、知名的廚房衛(wèi)浴品牌、私家電梯間、國際設(shè)計團(tuán)隊、奢華的大戶型，這些幾乎組成了豪宅的“標(biāo)配”。對于都將金字塔尖那群人作為目標(biāo)客戶的豪宅來說，競爭很激烈，還需要更花心思和努力才能支撐起開發(fā)商們期望的高房價。

有的項目不過是將“改善”戶型放大，裝修標(biāo)準(zhǔn)拔高而已，只能稱為升級版改善樓盤，與豪宅的相比還有一定差距。有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣靠著裝修標(biāo)準(zhǔn)的拔高就晉身豪宅的項目，很難獲得購房人的認(rèn)可。

此外，陳志也預(yù)計，2016年里，在售項目存在普遍的豪宅化，但他認(rèn)為2016年仍將是一個繼續(xù)分化的市場。并不能簡單地說地價進(jìn)入到了××萬元每平方米，或者更高的水平的時候，就意味著今后所有的產(chǎn)品一定都可以豪宅化。他認(rèn)為，樓市豪宅化的同時，競爭也更加激烈了，很多項目很可能在抬高價格的過程中失去購房人，反而導(dǎo)致成交大量萎縮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。