近日,全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出,我國(guó)將著手建立租購(gòu)并舉的住房制度,大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。

“這可以看做房地產(chǎn)從開發(fā)模式向租賃經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的開始。”不少業(yè)內(nèi)人士表示,在商品房保有量居高不下的情況下,租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)或許正是破解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存高企難題的一個(gè)有效方法。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房擁有量已超過1套,空置房與待售房面積大量增加。但從市場(chǎng)角度來看,住宅租賃仍然是解決供需矛盾的短板。要讓租賃成為樓市新增長(zhǎng)點(diǎn),租房市場(chǎng)迫切需要拔除諸多痛點(diǎn)。

痛點(diǎn)究竟在哪?

2015年12月下旬以來,各大城市住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入旺季。但在租客王梓蒙看來,所謂“旺季”,不過是又到了每年租客們接受漲房租還是提著行囊搬家的時(shí)候。

“畢業(yè)才兩年,我已經(jīng)換了4次房子,每次換房平均要看房8次才能租到合適的。每次租房找房都苦不堪言。”已有兩年“北漂”經(jīng)驗(yàn)的王梓蒙告訴記者,現(xiàn)在租房市場(chǎng)中很多租客都用互聯(lián)網(wǎng)找房,但是由于中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人的惡性競(jìng)爭(zhēng),為了完成業(yè)務(wù)量,靠發(fā)布虛假信息吸引客戶,其中80%以上都是重復(fù)的房源和虛假信息。

記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn),一些房屋中介對(duì)于房屋租賃本身并不感興趣,中介經(jīng)紀(jì)人每月靠“帶看量”考核業(yè)績(jī),他們根本不在乎房源是否能滿足租客需要。

租客痛苦,房東一樣不輕松。王希在北京紅廟附近有一處兩室一廳的房子,每次在網(wǎng)上發(fā)布出租信息,就會(huì)為他引來無數(shù)的騷擾電話。“我現(xiàn)在住在石景山,因?yàn)橐阕饪涂捶孔?基本上要跨城好幾次才能租出去。”王希認(rèn)為,因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)混亂,租客與房東缺乏信息溝通,相互之間沒有建立起信任,所以整個(gè)租房流程效率非常低,導(dǎo)致各方都浪費(fèi)了很多精力。

與需要和中介打交道的租客相比,在北京某國(guó)企上班的柳明幸運(yùn)了很多。她通過單位租得了一套單位所有權(quán)的房子,“房子的質(zhì)量不錯(cuò),價(jià)格也比較穩(wěn)定”。

但在我國(guó)租房市場(chǎng)中,柳明是不折不扣的“少數(shù)派”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,有25.8%的城市居民租住住房,89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。而在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%～30%。

服務(wù)中介的混亂和房源供給的分散不僅僅給租客與房東帶來痛苦,同時(shí)也成為我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的兩大掣肘。

痛點(diǎn)何以難除?

實(shí)際上,破除中介與房源兩大痛點(diǎn)的努力早已開始。2014年年初,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就曾頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》,提出要積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu),推動(dòng)開發(fā)商從開發(fā)銷售向租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。同時(shí),還提出推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn),吸引社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

然而,此舉并未能點(diǎn)燃社會(huì)資本的熱情。方慶慶與幾個(gè)朋友原本想在北京投資租賃式公寓項(xiàng)目。但是,經(jīng)過了解嘗試他們基本已經(jīng)放棄。

“在北京,能做公寓式租賃的房源很難找。如果整棟買下,價(jià)格又太高,根本沒法籌集到那么多資金。”方慶慶告訴記者,現(xiàn)在北京很多做公寓的都是位于城市外圍及城中村的低端項(xiàng)目,面向的都是收入較低的人群。

方慶慶給記者算了一筆賬:按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策,出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等,累計(jì)超過租金收入的20%。“加上其他成本支出,凈租金收益率只有2.5%。”

“現(xiàn)階段做房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)比租賃經(jīng)營(yíng)有利可圖,一般大型的開發(fā)商不會(huì)輕易轉(zhuǎn)型。做房屋租賃經(jīng)營(yíng),先期投入是一方面,長(zhǎng)期投資能力是另外一方面,門檻也較高。加上現(xiàn)在租金收益率遠(yuǎn)低于資金成本,無利可圖社會(huì)資本望而卻步也是很正常的。”

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的租賃房源一般集中于酒店式公寓等高端物業(yè),受眾面比較小。

“從目前我國(guó)發(fā)展階段看,恐怕提供稅收優(yōu)惠和長(zhǎng)期低息貸款支持是培育機(jī)構(gòu)出租人更有效的措施。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松說。

痛點(diǎn)如何變成增長(zhǎng)點(diǎn)?

目前,租房市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位,小戶型、低總價(jià)的出租住房供求矛盾突出。有關(guān)專家表示,這一“硬傷”短期內(nèi)難以解決,但供給主體不成熟,中介服務(wù)體系缺乏專業(yè)、規(guī)范等“軟件”問題的解決迫在眉睫。

據(jù)了解,目前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)上,除少量單位或機(jī)構(gòu)仍然持有部分住房提供給職工短期周轉(zhuǎn)、租住外,大部分的供應(yīng)主體是居民家庭。“從供應(yīng)方看,目前約七成以上的租賃住房是以凈資產(chǎn)的狀態(tài)出租,并且以著眼于長(zhǎng)期投資的個(gè)人投資者為主,七成以上的出租者沒有出售房屋的計(jì)劃。”偉業(yè)我愛我家研究院胡景輝告訴記者。

龐大穩(wěn)定的潛在房源,有望讓租房痛點(diǎn)成為樓市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。許多業(yè)內(nèi)人士對(duì)住房租賃市場(chǎng),尤其是規(guī)?；赓U的發(fā)展持樂觀態(tài)度。

化零為整,或?qū)⒊蔀樽兓_始的第一步。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在接受采訪時(shí)說:“我國(guó)住房租賃市場(chǎng)缺少機(jī)構(gòu)出租者,而機(jī)構(gòu)出租者在市場(chǎng)中起到了重要的示范作用。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為,房源向大的租賃機(jī)構(gòu)集中,有利于穩(wěn)定租金以及租賃關(guān)系。

而讓方慶慶感到頭痛的“收益低”問題,也將得到改變。近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,“培育住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)工程,涉及多個(gè)方面,各地要在金融、稅收和經(jīng)營(yíng)管理等方面給予政策支持。”據(jù)記者了解,在房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)開展后,一些地區(qū)稅收優(yōu)惠和長(zhǎng)期低息貸款等配套政策的落地有望為住房租賃的規(guī)模化發(fā)展“解渴”。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說:“相比買賣業(yè)務(wù)來說,租賃業(yè)務(wù)服務(wù)周期長(zhǎng)、盈利周期長(zhǎng),企業(yè)需要承擔(dān)的資金壓力也高。能否帶動(dòng)社會(huì)資金投資的積極性,最終收益還需要看租金收入的穩(wěn)定和持續(xù)性、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的吸引力,以及租金回報(bào)率和無風(fēng)險(xiǎn)利率的對(duì)比。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。