“開發(fā)商降價(jià)還是有必要的，對(duì)于三、四線城市來說，通過以價(jià)換量來快速回籠資金是房企需要做的，也將促進(jìn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，積極去庫(kù)存最有效的方式是以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增加城市對(duì)人口的吸納能力。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)、易居研究院向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，全國(guó)50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，需要12.5個(gè)月消化完畢。

當(dāng)前來看，北海、三亞、煙臺(tái)等沿海三、四線城市庫(kù)存量高，消化難度大。相對(duì)而言，中西部城市由于此前放緩了土地供應(yīng)節(jié)奏，未來崩盤風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小。

值得注意的是，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在12月26日與媒體人午餐時(shí)直言，要農(nóng)民工成為進(jìn)城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點(diǎn)太難了。”另外，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進(jìn)城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

大多數(shù)城市去庫(kù)存壓力大

“供應(yīng)過剩的情況已經(jīng)發(fā)生了很多年，全國(guó)的供應(yīng)和庫(kù)存量基本上維持在12個(gè)月到15個(gè)月之間，有些二線城市的情況更嚴(yán)重，有城市達(dá)到20個(gè)月至25個(gè)月的庫(kù)存量。”萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅接受媒體采訪時(shí)如是表示。

“對(duì)于市場(chǎng)基本面不好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的二線城市、大部分三四線城市）樓市而言，當(dāng)新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整來臨之時(shí)，這些城市樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫(kù)存問題，甚至調(diào)整的幅度和降價(jià)的范圍都要比一線城市、部分二線城市深刻。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，屆時(shí)，大量中小房企資金面將再度陷入危機(jī)，更多的中小房企將面臨破產(chǎn)、倒閉或被其他大型房企收購(gòu)。

因此，在當(dāng)然“救市”政策仍然有市場(chǎng)作用的“窗口期”，對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，當(dāng)前市場(chǎng)尚未進(jìn)入調(diào)整期的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，在2016年上半年繼續(xù)積極跑量去庫(kù)存，防止市場(chǎng)環(huán)境在2016年下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

不過，對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“適當(dāng)降低商品住房價(jià)格”說法，任志強(qiáng)稱，其實(shí)目前庫(kù)存大量積壓的三、四線城市都在降價(jià)，70個(gè)大中城市有30多個(gè)城市是降價(jià)的，還有10個(gè)是持平的，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤(rùn)了，但是還賣不出去。所以有些庫(kù)存消化不掉，不能百分之百消化。

事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者在一次與某大量布局三、四線城市的房企高管交流時(shí)獲悉，對(duì)于三、四線城市的項(xiàng)目來說，僅拿地成本，虧損幅度就比較大，“拿到手的地每年都在跌”，而降價(jià)意味著虧損面的再度擴(kuò)大。

而對(duì)于市場(chǎng)來說，并不一定接受降價(jià)。紀(jì)言迅認(rèn)為，這是一個(gè)買家心態(tài)的問題，當(dāng)一些利好措施推出，買家就會(huì)覺得是不是應(yīng)該觀望，因此這些措施并不一定會(huì)立即見效。

對(duì)此，任志強(qiáng)則直言，雖然這次鼓勵(lì)大家降低房?jī)r(jià)，但其實(shí)大家都知道，越跌的時(shí)候越?jīng)]人買。鑒于此，任志強(qiáng)認(rèn)為，降房?jī)r(jià)未必是刺激購(gòu)房欲望的好手段。

“因?yàn)楣善笔袌?chǎng)告訴我們，買漲殺跌是鐵律。降房?jī)r(jià)的說法，其實(shí)是鼓勵(lì)開發(fā)商合理應(yīng)對(duì)。其實(shí)當(dāng)下很多三、四線城市都在降價(jià)，有些已經(jīng)降到?jīng)]什么利潤(rùn)了，還賣不出去，主要是因?yàn)橄拗普?。所以，要把?duì)二、三套住房的限購(gòu)、一、二套之間的首付和利率差別，全部取消。”

一線城市不會(huì)取消限購(gòu)

值得注意的是，任志強(qiáng)雖認(rèn)為過時(shí)性的政策應(yīng)該取消，但他也同時(shí)直言，一線城市的限制政策不會(huì)都取消。“過時(shí)的才取消，也就是說還有不過時(shí)的。特別是北京，已經(jīng)把限制購(gòu)房轉(zhuǎn)化成了限制人口。”

紀(jì)言迅則表示，?一線城市還是會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的,譬如說8%、10%這樣的升值。平均來說，二線城市的增長(zhǎng)幅度也比較少，大概在5%或以下。深圳供應(yīng)量少，需求較大，加上價(jià)位的需求也比較高，所以樓價(jià)升得快，北京、上海、廣州未來供應(yīng)比較多、城市范圍大，因此升幅沒有這么大，我認(rèn)為有大概8%-10%的升幅。

張宏偉向記者表示，從市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期來看，一線城市及部分二線城市的價(jià)格在年底已經(jīng)堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來3個(gè)月-6個(gè)月勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

而對(duì)于2016年的全國(guó)樓市，紀(jì)言迅表示樂觀，主要是由于住宅庫(kù)存量和落成量的減少，預(yù)料中國(guó)內(nèi)地一線城市表現(xiàn)最好，特別是“一帶一路”沿線城市將尤其受益于政策推行。由于需求強(qiáng)勁，紀(jì)言迅預(yù)計(jì)明年內(nèi)地一線城市住宅樓價(jià)將上升5%-8％，而二線城市樓價(jià)的增長(zhǎng)較低，將上升1%-4％。

張宏偉認(rèn)為，“去庫(kù)存”仍然是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；此外，2015年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場(chǎng)需求在第四季度或2016年第一季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。但屆時(shí)，樓市仍然有較嚴(yán)重的去庫(kù)存問題。

任志強(qiáng)則指出，目前全國(guó)大概還有20億平方米未銷售的在建住宅，大概按70%算，14億平方米，大概是一年的庫(kù)存。

“去年開發(fā)商減少投資，減少了生產(chǎn)量，住宅開工大概下降了13.1%，這個(gè)下降是很有作用的，就逼得政府要開刀，你要不開刀，我們就再不投資，明年就變成負(fù)增長(zhǎng)。變成負(fù)增長(zhǎng)，最受不了的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)，所以宏觀經(jīng)濟(jì)就持續(xù)下降，下降得可能越來越多，因此明年1月份我們估計(jì)會(huì)出臺(tái)一部分政策，出臺(tái)這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好是有利的。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。