超過50％的水系和綠化面積，充滿生活氣息的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，集超市、銀行、菜場、社區(qū)食堂、生活體驗(yàn)館于一體的社區(qū)服務(wù)綜合體，小尺度街坊、體育廣場、社區(qū)公園、繁花大道、獨(dú)立步行道……

你可能很難想到，這是在描述一個(gè)位于上海市郊的“大型居住區(qū)”。今天上午，寶山顧村大型居住社區(qū)拓展區(qū)基地——“新顧城”正式啟動建設(shè)，首批農(nóng)民動遷房開工。

新顧城的建設(shè)周期將在十年以上。作為上海新一代大型居住區(qū)，新顧城將會新在哪里？

住宅片區(qū)配套服務(wù)綜合體

新顧城638萬平方米總建筑面積中，規(guī)劃住宅面積423萬平方米、人口14.2萬。高起點(diǎn)規(guī)劃，是上海大型居住區(qū)建設(shè)的首要原則。“我們的規(guī)劃里，參考對象包括了國際上區(qū)域開發(fā)、城市更新、大型社區(qū)建設(shè)等城市規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域知名的案例。”負(fù)責(zé)新顧城開發(fā)建設(shè)的上海地產(chǎn)北部投資發(fā)展有限公司董事長蔡順明表示。

新顧城整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一核一帶兩園四片區(qū)”。一“核”，新顧城將結(jié)合產(chǎn)業(yè)社區(qū)、區(qū)級文化設(shè)施和大型綠化及兩個(gè)地鐵車站，統(tǒng)籌地上地下開發(fā)，打造一個(gè)建筑規(guī)模百萬平方米級的地區(qū)級公共活力空間，成為區(qū)域的“市中心”。一“帶”，則是沿郊環(huán)線和S7高速公路布置的大型綠帶。南北各有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新顧城主體面積，突破傳統(tǒng)的“兵營式”布局，順道路自然分割成四個(gè)片區(qū)，單個(gè)片區(qū)呈圍合式，農(nóng)民動遷房、市屬保障房、商品房融合分布。

規(guī)劃最大的亮點(diǎn)是，新顧城片區(qū)的布局設(shè)計(jì)與公共服務(wù)設(shè)施完美融合起來。“城市是慢慢生長起來的。”寶山區(qū)規(guī)劃與土地管理局局長王靜說，“這些設(shè)施先運(yùn)營起來，才會更好地吸引居民；而不是等居民來了，再按照人口規(guī)模來建設(shè)。”在新顧城，每個(gè)住宅片區(qū)都設(shè)有一個(gè)復(fù)合型社區(qū)服務(wù)綜合體，配備社區(qū)菜場、超市、銀行，以及O2O生活體驗(yàn)館、社區(qū)食堂等特色業(yè)態(tài)。

“綜合體集社區(qū)配套商業(yè)和社區(qū)文化、社區(qū)體育于一體，集約利用土地資源，外圍還有大量公共開放空間。”蔡順明說，“這讓社區(qū)居民在步行范圍內(nèi)即可進(jìn)行生活、休閑、交流，形成10分鐘社區(qū)生活圈，我們希望居民擁有自己的社區(qū)歸屬感。”

先配套后居住，商品房與保障房融合，社區(qū)歸屬感……這些新的理念，已經(jīng)成為上海各區(qū)縣建設(shè)新一輪“大型居住社區(qū)”的共識。新顧城，只是一個(gè)開始。

產(chǎn)業(yè)社區(qū)減少“人口潮汐”

以“高標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)郊區(qū)的大型居住區(qū)，很重要的一條思路，來自于優(yōu)化郊區(qū)新城建設(shè)和“大型居住社區(qū)”建設(shè)中所遇到的問題。

“新城”的過去問題是“人口潮汐”、是“睡城”。“建一座新城，不能只是居住的地方。”王靜說。近年來，上海在郊區(qū)“建城”時(shí)，都強(qiáng)調(diào)注重地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并優(yōu)化公共設(shè)施配套及公共空間布局，實(shí)現(xiàn)居住與產(chǎn)業(yè)的融合。

這正是新顧城規(guī)劃時(shí)考慮的首要因素之一。新顧城設(shè)置了南北兩片共100多萬平方米建筑面積的“產(chǎn)業(yè)區(qū)”。南部離軌交車站最近的“黃金地段”，集創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、科技研發(fā)、商住配套于一體，將引入國際知名產(chǎn)業(yè)社區(qū)開發(fā)運(yùn)營商，屆時(shí)還可帶動周邊制造業(yè)升級。“我們把這片產(chǎn)業(yè)區(qū)叫做產(chǎn)業(yè)社區(qū)，規(guī)劃理念集工作、學(xué)習(xí)、休閑、娛樂于一體，并且作為新顧城首期開發(fā)的重要內(nèi)容，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)為先的原則。”蔡順明說:“從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)到現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，一字之別，體現(xiàn)的是功能的提升。”

2013年5月，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院曾在相關(guān)報(bào)告中指出，“大型居住區(qū)”普遍存在著配套基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，導(dǎo)入人口就業(yè)難等問題。

如何規(guī)避這些問題？2010年起，上海規(guī)劃了23個(gè)大型居住社區(qū)，汲取過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，與郊區(qū)新城建設(shè)結(jié)合、與商品房土地開發(fā)結(jié)合。“這一輪大型居住社區(qū)注重公共配套、提倡居住與就業(yè)平衡、倡導(dǎo)保障房與商品房比例的平衡，同時(shí)在空間尺度、開發(fā)強(qiáng)度、交通規(guī)劃上，也有了提升。像已經(jīng)發(fā)展起來的寶山羅店、惠南民樂等基地，獲得了來自社會各界的好評。”市住宅中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

扣除農(nóng)民動遷安置房，新顧城剩余的住宅面積里，保障性住房和普通商品房按1:1進(jìn)行配置；算下來，商品房的比例接近三分之一。這樣做的好處對保障房的居民不言而喻。但憑啥吸引商品房地塊的開發(fā)商和業(yè)主？說到底，“新顧城”的設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)高、門類齊、布局優(yōu)，早已超出了傳統(tǒng)觀念里的“大型居住社區(qū)”，甚至比市區(qū)里一般的商品房還要有特色優(yōu)勢。

最大程度挖掘新顧城價(jià)值

比起早年的“大型居住社區(qū)”們，新顧城可以說是“趕上了好時(shí)候”。

比如，隨著上海城市范圍的外擴(kuò)，新顧城已經(jīng)從過去的遠(yuǎn)郊，成為了現(xiàn)在的近郊。“用現(xiàn)在的眼光看，新顧城的地理位置非常優(yōu)越，緊貼顧村公園居住區(qū)。”王靜表示，“這是上海目前靠近中心城區(qū)面積比較大的、可供集中規(guī)劃建設(shè)的新一代大型居住社區(qū)。”

在確定建設(shè)前，新顧城所在的區(qū)域，分布著200多家工廠企業(yè)和3000多戶農(nóng)民。“寶山區(qū)目前最需要的是改變重工業(yè)的形象，以提升區(qū)域價(jià)值。”王靜說，“我們實(shí)際上是以新的理念去打造一座新的城市。”全方位高標(biāo)準(zhǔn)的居住區(qū)之外，新顧城南部產(chǎn)業(yè)社區(qū)目前規(guī)劃實(shí)施的產(chǎn)業(yè)，均為寶山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

所以，新顧城是“大型居住社區(qū)”，但又不僅僅是“大型居住社區(qū)”?？梢哉f，這塊難得的亟待換新顏的黃金寶地，是寶山區(qū)的“心頭肉”。

“心頭肉”自有“寶貝”的方式。早期上海的“大居”由政府牽頭開發(fā)，此后又根據(jù)形勢實(shí)行“大集團(tuán)對口大基地”。

新顧城采用的是“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的模式。寶山區(qū)積極探索大型居住社區(qū)建設(shè)新機(jī)制，聯(lián)手專注于城市更新平臺建設(shè)的上海地產(chǎn)集團(tuán)，以及上海在海外規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的綜合性企業(yè)集團(tuán)上實(shí)集團(tuán)，按一定比例出資，成立合資公司“地產(chǎn)集團(tuán)北部投資公司”，通過聯(lián)席會議的方式進(jìn)行決策。“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。”王靜說。

作為國有企業(yè)，北投公司所做的實(shí)際上是接受區(qū)政府委托，實(shí)施新顧城的統(tǒng)籌開發(fā)，參與優(yōu)化完善規(guī)劃、收儲整理土地，負(fù)責(zé)造水造綠、建設(shè)道路、配套公共設(shè)施等；地塊成熟后，再對其中的土地進(jìn)行招拍掛，吸引商業(yè)、辦公、住宅等開發(fā)商進(jìn)行“二級開發(fā)”和運(yùn)營。有關(guān)智慧社區(qū)、停車管理、文化體育、社區(qū)商業(yè)等新城“軟件”建設(shè)，也將以開放的姿態(tài)，吸引專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)參與。“這將有利于最大程度地挖掘新顧城的價(jià)值。”蔡順明說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。