根據(jù)鐘偉的測(cè)算，全國(guó)的樓市庫(kù)存至少是85億-90億元平方米。按照過(guò)去3年平均銷售速度計(jì)算，需要至少7年時(shí)間才能消化。

樓市庫(kù)存已經(jīng)成為懸在中國(guó)經(jīng)濟(jì)頭上的一把達(dá)摩克里斯之劍。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年前10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降0.5%，為近十年來(lái)首次出現(xiàn)同比下降，1-11月降幅擴(kuò)大至1.3%，且存在進(jìn)一步下降的趨勢(shì)，其對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也再度創(chuàng)歷史新低。

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在銷售面積回暖半年左右，新開(kāi)工回暖。”中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜介紹。2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正，但截至11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積仍同比下降14.7%。

房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)持續(xù)萎靡的一個(gè)主要原因在于樓市高庫(kù)存。也因此中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議以罕見(jiàn)的大篇幅對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)行了論述，并把去庫(kù)存寫(xiě)入了2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中。

會(huì)議亦描繪了去庫(kù)存的政策方向，包括加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道；同時(shí)還提到勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)、取消過(guò)時(shí)的限制性措施、建立購(gòu)租并舉的住房制度等方法。

雖然基調(diào)是去庫(kù)存，但是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)政策的定調(diào)，卻非簡(jiǎn)單的刺激消費(fèi)的救市方案，而是針對(duì)新型城鎮(zhèn)化背景下，中長(zhǎng)期間房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性解決方案。

自1998年住房信貸化開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)在17年的高速增長(zhǎng)下，已經(jīng)進(jìn)入“存量時(shí)代”，與此同時(shí)，新一輪住房制度改革也悄然開(kāi)啟。

解構(gòu)高樓市庫(kù)存

去庫(kù)存已經(jīng)成為國(guó)家任務(wù)，但是有關(guān)樓市庫(kù)存的全口徑數(shù)據(jù)，卻依然缺乏。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到11月底，全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米，處于歷史高位。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，商品房待售面積，指報(bào)告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

上述口徑不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，上述數(shù)據(jù)并未如期反映當(dāng)前的庫(kù)存的實(shí)際狀況。

另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在建未售面積約為48億平方米，待開(kāi)工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計(jì)算，全國(guó)整體庫(kù)存約為63億平方米。

但這仍未是全口徑的樓市庫(kù)存數(shù)據(jù)。在北師大教授鐘偉看來(lái)，除了現(xiàn)房、期房的數(shù)據(jù)，還有新拿地、閑置未開(kāi)工等將轉(zhuǎn)為樓市庫(kù)存的數(shù)據(jù)，另外，此前曾大舉開(kāi)建的3600萬(wàn)套保障房以及當(dāng)前以及未來(lái)一段時(shí)間將力推的棚戶區(qū)改造也將納入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

根據(jù)鐘偉的測(cè)算，全國(guó)的樓市庫(kù)存至少是85億-90億元平方米。按照過(guò)去3年平均銷售速度計(jì)算，需要至少7年時(shí)間才能消化。

受庫(kù)存壓力的影響，今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。“今年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，初步測(cè)算，今年前三季度，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來(lái)的新低，幾乎要落入負(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)軌道。

在鐘偉看來(lái)，去庫(kù)存不只是2016年的工作重點(diǎn)，也將是未來(lái)5年乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間的工作重心。

“1998年-2014年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增長(zhǎng)比其它行業(yè)增長(zhǎng)要快，引領(lǐng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)15年。”鐘偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，而反觀2014年到今年二季度，房地產(chǎn)從以前的有引領(lǐng)的正能量作用現(xiàn)在轉(zhuǎn)為拖后腿了，“未來(lái)5年，房地產(chǎn)不給經(jīng)濟(jì)惹麻煩就不錯(cuò)了”。

住房需求測(cè)算

存量時(shí)代的房地產(chǎn)規(guī)律也悄然生變，“2014年四季度之前，房地產(chǎn)行業(yè)都是這樣，銷售變好了，兩三個(gè)季度后，開(kāi)發(fā)商就耐不住寂寞開(kāi)發(fā)新土地、新項(xiàng)目，也就是說(shuō)，銷售好轉(zhuǎn)不到半年，投資也將好轉(zhuǎn)”，鐘偉介紹，但是樓市高庫(kù)存之下，上述情況已經(jīng)不存在。

2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正，但截至11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積仍同比下降14.7%。

消化高達(dá)90億平方米的高庫(kù)存，是穩(wěn)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不二選擇，但高達(dá)90億平方米的庫(kù)存如何消化，無(wú)疑是未來(lái)的政策主要著力點(diǎn)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，庫(kù)存量最大的問(wèn)題在于消化慢，如此高的庫(kù)存量我國(guó)以前也曾達(dá)到過(guò)，但當(dāng)時(shí)在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3億平、4億平的水平。

實(shí)際上，以“穩(wěn)定住房消費(fèi)”為基調(diào)的一系列樓市支持政策，在2015年已經(jīng)次第推出。

縱向比較一下，政策自2008年至2015年已實(shí)施五次降息，四次全面降準(zhǔn)。五年以上長(zhǎng)貸利率降至4.9%的歷史低點(diǎn)，存準(zhǔn)率也回落到2010年的寬松水平；樓市限制性政策諸如限購(gòu)、限貸等也次第退出，首付降至3成甚至更低；營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改為2年等。

政策的刺激效果也很明顯，房地產(chǎn)銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%，逐步回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到11月底，樓市銷售10.9億平方米。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，未來(lái)五年商品住宅總需求為年均10億平方米左右。

“2015年住宅總需求將超過(guò)11億平方米，接近2013年水平。”在黃瑜看來(lái)，市場(chǎng)存在透支的可能，我國(guó)已經(jīng)基本達(dá)到戶均一套房水平，基本的住房需求已經(jīng)被滿足，住房需求意愿有所降低，因此，政策對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用較之前趨弱。

這也是2016年去庫(kù)存藥方轉(zhuǎn)變的一大原因，由短期的刺激性政策轉(zhuǎn)為構(gòu)建房地產(chǎn)的系統(tǒng)性解決方案，也被市場(chǎng)譽(yù)為新一輪住房制度改革開(kāi)啟。

會(huì)議聚焦農(nóng)民工市民化帶來(lái)的有效需求，打通供需通道,消化庫(kù)存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“農(nóng)民工市民化帶來(lái)的租購(gòu)需求屬于剛需，且符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，1998年的住房制度改革主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向，2014年以來(lái)的住房?jī)?yōu)惠政策，諸如住房公積金、財(cái)政補(bǔ)貼、信貸政策等也多聚焦城市人口。”北京榮邦瑞明總經(jīng)理陳民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，把居住制度改革延伸到“農(nóng)民工”這些“新市民”上也是居住制度改革側(cè)重公平的一個(gè)表現(xiàn)。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新一輪住房制度改革更側(cè)重回歸居住的本源，不管是租賃需求還是農(nóng)民工由新型城鎮(zhèn)化形成的就業(yè)買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求均屬于真實(shí)的住房需求。

會(huì)議也提出要打通商品房和租賃房的通道，建立購(gòu)租并舉的住房制度。這也是中央繼要求打通商品房和保障房的通道后，首度提出打通商品房和租賃市場(chǎng)的通道。

聶梅生表示，這也是住房制度改革的一個(gè)方向，由此前的“補(bǔ)人頭”好過(guò)“補(bǔ)磚頭”，聶梅生解釋，“補(bǔ)人頭”指的是資金方面的鼓勵(lì)政策，“補(bǔ)磚頭”指的是房產(chǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)雖基本面存在過(guò)剩問(wèn)題，但依然存在結(jié)構(gòu)性短缺，比如租賃市場(chǎng)、棚改保障房領(lǐng)域等，住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分，相比新建，打通與商品房的通道無(wú)疑是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫(kù)存去化的關(guān)鍵著力點(diǎn)。

會(huì)議也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。在中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，即是解除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)等各類不符合市場(chǎng)的措施，某種程度上供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)，給房企解壓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。