房地產(chǎn)市場系列去庫存執(zhí)行手段正在逐步接近“落地”，包括多個(gè)中央主管部門，正在相關(guān)細(xì)化房地產(chǎn)市場去庫存的有關(guān)手段。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落幕，這些落實(shí)手段或?qū)⒑芸斐雠_(tái)。

房地產(chǎn)市場去庫存的落實(shí)手段涉及廣泛，或涉及由地方政府對(duì)新晉城市居民購房給予優(yōu)惠、城市棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償、城市農(nóng)民工合理享受城鎮(zhèn)住房保障、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理降價(jià)等手段均包含其中。不過，房地產(chǎn)市場去庫存的系列手段，恐怕將很難涉及一線城市限購政策的解除。

12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束。新華社播發(fā)的會(huì)議公報(bào)顯示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“化解房地產(chǎn)庫存”，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，要取消過時(shí)的限制性措施。

涉及范圍頗廣

“從習(xí)近平總書記提出房地產(chǎn)市場‘去庫存’以來，相關(guān)的主管部門都在籌備房地產(chǎn)市場去庫存的有關(guān)手段和具體政策工具，包括多個(gè)中央部門都參與了這項(xiàng)工作。”12月22日，一位接近決策層的權(quán)威人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

2015年11月，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議。習(xí)近平在講話中提出，要化解房地產(chǎn)市場庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。隨后，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出“以新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)定住房消費(fèi)，去化房地產(chǎn)庫存”的總體思路。

按照國務(wù)院的工作安排，中央有關(guān)部門，開始參與到房地產(chǎn)市場去庫存落實(shí)手段的研究制定當(dāng)中。與以往房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策和文件不同，此次政策手段的涉及范圍，較為廣泛，在一定程度上超出了房地產(chǎn)行業(yè)是市場本身的邊界。

多位參與政策咨詢的權(quán)威人士告訴記者，房地產(chǎn)市場去庫存的思路，最早產(chǎn)生于2014年底，在當(dāng)年度住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)上，住建部就已經(jīng)明確提出，要求庫存較大的城市，要“千方百計(jì)”去庫存。

2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議召開前，住建部圍繞當(dāng)前房地產(chǎn)市場、住房制度改革、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理等問題，向最高決策層進(jìn)行了專題匯報(bào)，其間即包括“去庫存”的有關(guān)內(nèi)容，得到了最高決策層的認(rèn)可，后被專門提出，成為核心思路所在。

據(jù)了解，具體的去庫存手段可能包括，加大農(nóng)村居民到中小城鎮(zhèn)和區(qū)域中心城市落戶的力度、擴(kuò)大城市住房保障范圍、房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房銷售價(jià)格的引導(dǎo)和鼓勵(lì)政策以及取消已經(jīng)過時(shí)的限制性措施等。

難涉一線城市限購

12月21日晚間，新華社播發(fā)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)，在第三項(xiàng)“化解房地產(chǎn)庫存”內(nèi)容中提到，“要取消過時(shí)的限制性措施”。這一表述，立即被外界解讀為北京、上海等仍在執(zhí)行限購政策的城市，可以取消限購。

然而，多位參與政策咨詢的權(quán)威人士告訴本報(bào)記者，“要取消過時(shí)的限制性措施”并不專指北京、上海等仍在執(zhí)行限購政策的城市要取消限購政策。“按照慣例，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一般情況下，不會(huì)專門針對(duì)特定的幾個(gè)城市進(jìn)行會(huì)議公報(bào)的內(nèi)容表述。”

從2014年底開始，去庫存成為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作的主要思路。于是，從2015年開始，多個(gè)地方政府開始嘗試突破此前限購政策。截至目前，原有執(zhí)行限購政策的城市，除北京、上海等個(gè)別特大型城市外，基本上均已經(jīng)取消了原有的限購政策。

因此，限購政策的問題，已經(jīng)不是全國性的經(jīng)濟(jì)問題，所以，按照慣例，非全國、全局性的經(jīng)濟(jì)問題，尚不具備成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)內(nèi)容的“條件”。

“必須要準(zhǔn)確理解一個(gè)問題，就是現(xiàn)在的‘去庫存’不是‘救市’，更不是大水漫灌，所以，在公報(bào)當(dāng)中，我們可以看到‘引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適度降低商品住房價(jià)格’的表述，而對(duì)于北京、上海等特大型城市一刀切地取消限購有可能造成的房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲，顯然會(huì)造成與這一目標(biāo)的矛盾。”中國房地產(chǎn)開發(fā)綜合研究院首席研究院孫啟宗向記者分析。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域“過時(shí)”的限制性措施還有很多，在建設(shè)、規(guī)劃、土地獲取、銷售等環(huán)節(jié)，都有體現(xiàn)。本屆政府提出減政放權(quán)、減少不必要的行政審批的執(zhí)政思路，“要取消過時(shí)的限制性措施”實(shí)際上就是這種施政思路的延續(xù)。

集中“二線以下”

“從現(xiàn)在的情況看，房地產(chǎn)市場庫存主要集中在二線、三線、四線城市，所以，去庫存的重點(diǎn)，是在二線以下的城市，北京、上海等城市，在2015年330新政以來，庫存去化的速度是比較理想的。”前述參與政策咨詢的權(quán)威人士稱，這也是“取消過時(shí)的限制性措施”不會(huì)涉及特大型城市限購的原因所在。

因此，大量去庫存的具體實(shí)施手段，將集中在二三四線城市發(fā)揮作用。目前，部分政策已經(jīng)開始實(shí)施，如加大棚戶區(qū)改造力度以及其中貨幣化補(bǔ)償安置的比例，從而引導(dǎo)棚改需求有效進(jìn)入商品房市場，從而起到用市場規(guī)律去化房地產(chǎn)市場庫存的作用。

中國指數(shù)研究院發(fā)布對(duì)“十三五”房地產(chǎn)市場的趨勢展望(下稱“報(bào)告”)稱，未來五年房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要作用，市場平穩(wěn)發(fā)展，但是三四線城市去庫存將迎大考，而房企也將加速分化。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，報(bào)告稱，預(yù)計(jì)未來五年我國商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與2011~2015年基本持平。商品住宅新開工面積為50.6億平方米；開發(fā)投資額為37.7萬億元；銷售額為40.9萬億元。

中國指數(shù)研究院對(duì)幾十個(gè)三四線城市的實(shí)地調(diào)研與分析結(jié)果顯示，約八成的三四線城市存在庫存壓力，并且三四線城市之間庫存壓力差別較大。其中鎮(zhèn)江、錦州、余姚等城市土地供應(yīng)過剩，需求基本飽和，人口增長乏力，庫存壓力突出；常州、臺(tái)州、涪陵等城市庫存水平較高，但在政策、經(jīng)濟(jì)調(diào)整下面臨去庫存機(jī)遇；廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢承接核心城市資源外溢，產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)，存在發(fā)展機(jī)遇。

“還會(huì)留給地方政府比較大的自主裁量的空間，以避免出現(xiàn)一刀切的僵化政策效果，但是政策的核心，還是去庫存，而不是大水漫灌式的救市，所以，在二線以下城市也是這個(gè)思路，主要還是通過新增城市人口來解決這個(gè)問題。”前述參與政策咨詢的權(quán)威人士稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。