房地產(chǎn)企業(yè)攀比發(fā)行公司債愈演愈烈，今年下半年以來(lái)，在其他渠道融資成本較高，去庫(kù)存資金壓力增加，以及新版公司債發(fā)行主體擴(kuò)容、審核效率和透明度大幅提高的背景下，房企發(fā)行公司債已現(xiàn)井噴。截至目前，接近140單房企公司債已獲準(zhǔn)發(fā)行，發(fā)行總規(guī)模接近3000億元。

招商證券投資銀行總部董事總經(jīng)理胡曉和向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“今年1月15日以來(lái)，招商證券已經(jīng)參與22期房企發(fā)行公司債，利率普遍比較低。”

多重因素促成行業(yè)發(fā)行大戶

近期，《證券日?qǐng)?bào)》記者赴廣州、深圳以及深交所、上交所調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于公司債具有流動(dòng)性較強(qiáng)、融資成本較低、審批高效透明靈活等優(yōu)勢(shì)，以及當(dāng)前房企去庫(kù)存資金周轉(zhuǎn)壓力增加的情況下，房企率先掀起公司債發(fā)行潮，并成為今年公司債的行業(yè)發(fā)行大戶。

從目前已完成發(fā)行的情況看，多數(shù)房企通過(guò)發(fā)行公司債募集資金主要有三大用途。一是調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，置換原有高成本融資，改善流動(dòng)性；二是加強(qiáng)建設(shè)質(zhì)量，完善配套建設(shè)，加快去庫(kù)存；三是借力債券資金參與并購(gòu)中小房企，改變單一銷售模式，加快結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

在政策層面，今年1月份新版《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》大幅提高審核效率與審核透明度，無(wú)限接近注冊(cè)制，讓房企有了明確發(fā)行預(yù)期。同時(shí)今年12月2日證監(jiān)會(huì)公司債券監(jiān)管部發(fā)布的相關(guān)解答顯示監(jiān)管部門不對(duì)發(fā)行主體所在行業(yè)執(zhí)行“一刀切”思路，而是注重充分揭示風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)化行業(yè)相關(guān)的信息披露內(nèi)容，如要求發(fā)行人在募集說(shuō)明書中對(duì)行業(yè)宏觀影響因素、市場(chǎng)環(huán)境狀況、公司自身商業(yè)模式及經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)所在區(qū)域等進(jìn)行有針對(duì)性的分析披露。

此外，對(duì)于業(yè)務(wù)顯著集中于三線、四線城市的企業(yè)，要求發(fā)行人披露主要業(yè)務(wù)所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、價(jià)格變動(dòng)及去庫(kù)存化情況等，并結(jié)合上述情況披露發(fā)行人的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況和所面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)狀況，并就相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素在募集說(shuō)明書中做風(fēng)險(xiǎn)提示和重大事項(xiàng)提示。

同時(shí)要求主承銷商應(yīng)制定嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理制度和內(nèi)部控制制度，對(duì)發(fā)行人相關(guān)信息披露的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性以及發(fā)行人的償債風(fēng)險(xiǎn)及償債保障措施進(jìn)行充分和審慎核查，完善持有人權(quán)益保護(hù)，落實(shí)承銷責(zé)任。

眾所周知，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金需求量大，融資對(duì)于企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要。多數(shù)房企均采用多元化負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其近幾年來(lái)，在股權(quán)融資大門未打開的階段，不少公司同時(shí)通過(guò)信托貸款、銀行貸款以及境內(nèi)外債券、票據(jù)補(bǔ)充流動(dòng)性。

優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)

置換高成本融資

“由于房企對(duì)資金需求大，信托、銀行貸款等資金成本較高，房企在去庫(kù)存過(guò)程中需要優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)新政實(shí)施以后，公司債審核效率高、資金成本低和使用靈活、發(fā)行預(yù)期比較明確等優(yōu)勢(shì)明顯，因此促成今年房企發(fā)行債券次數(shù)、規(guī)模出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。”胡曉和分析說(shuō)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在發(fā)行利率方面，今年以來(lái)，房企發(fā)行公司債最低發(fā)行利率為3.4%，遠(yuǎn)低于2014年最低發(fā)行利率5.4%，并且利率普遍降低，同時(shí)利率差異化局面正在形成。

據(jù)記者了解，過(guò)去幾年，萬(wàn)科就積極嘗試各類融資渠道，先后在境內(nèi)、境外進(jìn)行了多次債券、票據(jù)發(fā)行。2008年，萬(wàn)科發(fā)行59億元公司債券；2013年3月份，萬(wàn)科完成首次境外美元債券發(fā)行，募集資金8億美元。其后，萬(wàn)科境外子公司還設(shè)立了規(guī)模為20億美元的中期票據(jù)計(jì)劃，并在中期票據(jù)計(jì)劃范圍內(nèi)，先后進(jìn)行了新加坡幣債券、人民幣債券、美元債券的發(fā)行；2014年12月份，萬(wàn)科完成18億元中期票據(jù)的發(fā)行；2015年11月份，萬(wàn)科完成兩期中期票據(jù)的發(fā)行，合計(jì)發(fā)行30億元。

“2008年房企融資大門關(guān)閉之前，萬(wàn)科獲得最后一次融資機(jī)會(huì)。但隨后未曾發(fā)行公司債，直到今年1月份證監(jiān)會(huì)修訂《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》之后，我們才再次獲得發(fā)債契機(jī)。”萬(wàn)科董秘譚華杰感慨道。

據(jù)悉，萬(wàn)科已于今年9月28日完成50億元公司債券發(fā)行，并且發(fā)行債券的票面利率僅為3.5%，成為繼2013年萬(wàn)科在港首次發(fā)行境外美元債獲得2.625%超低融資成本之后的較低利率。

據(jù)譚華杰介紹，本次債券募集資金中的20億元擬用于償還公司銀行借款，剩余資金將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的背景下，本次50億元公司債的發(fā)行將進(jìn)一步增強(qiáng)公司的資金實(shí)力，優(yōu)化公司的債券結(jié)構(gòu)，降低公司的融資成本，為公司把握行業(yè)中出現(xiàn)的機(jī)遇創(chuàng)造有利條件。

與萬(wàn)科一樣獲得公司債低成本資金的房企不在少數(shù)，《證券日?qǐng)?bào)》記者了解到，今年9月份廣州越秀集團(tuán)獲批發(fā)行150億元公司債，首期已發(fā)行90億元。其中，3年期利率為3.75％、5年期利率為3.97％，分別比同期銀行貸款基準(zhǔn)利率低125bp（基點(diǎn)）和103bp，創(chuàng)下了5年期公司債發(fā)行利率新低。

“首期發(fā)行募集的資金主要用于償還銀行貸款，剩余資金用于補(bǔ)充公司流動(dòng)性。”越秀集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官歐俊明表示，越秀集團(tuán)正在從純粹的銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榕c債券融資相結(jié)合的多元化融資模式。

同樣用于轉(zhuǎn)換債務(wù)結(jié)構(gòu)的還有恒大地產(chǎn)，截至目前，恒大地產(chǎn)已經(jīng)完成400億元公司債發(fā)行，其中包括分兩期發(fā)行的公募債券200億元，以及私募發(fā)行200億元。恒大集團(tuán)董事局副主席夏海鈞表示，“公司發(fā)行債券所得款項(xiàng)主要用于償還公司債務(wù)，其余用于補(bǔ)充公司的一般營(yíng)運(yùn)資金，該資金使用計(jì)劃將有利于調(diào)整并優(yōu)化集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及進(jìn)一步充實(shí)流動(dòng)資金。”

“發(fā)行公司債以后，間接促進(jìn)銀行給予恒大更多授信額度。”夏海鈞表示，“公司債今年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將間接促進(jìn)國(guó)際債券市場(chǎng)利率有效降低。”

優(yōu)化銷售結(jié)構(gòu)

加快去庫(kù)存

除了為房企拓寬直接融資渠道，直接和間接降低企業(yè)總體融資成本之外，房企今年集中發(fā)行公司債，所募集資金用于優(yōu)化待售樓盤居住環(huán)境以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，間接起到了加快房企去庫(kù)存的進(jìn)程。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提出五大任務(wù)，其中包括化解房地產(chǎn)庫(kù)存。會(huì)議要求加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存；允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求；要以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；要適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

“房企通過(guò)公司債募集資金并沒(méi)有主動(dòng)擴(kuò)大產(chǎn)能，多數(shù)將資金用于優(yōu)化債務(wù)機(jī)構(gòu)，以及去庫(kù)存。”胡曉和稱。

夏海鈞也表示，“今年恒大的經(jīng)營(yíng)狀況與成功發(fā)公司債有很大關(guān)系，恒大并未將募集資金用于擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，而是通過(guò)追加投資優(yōu)化現(xiàn)有樓盤的居住環(huán)境以促進(jìn)銷售，預(yù)計(jì)今年銷售額將實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。”

據(jù)夏海鈞介紹，2015年前10個(gè)月恒大地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售額1545億元，全年預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)將超過(guò)1800億元。

譚華杰認(rèn)為，“去庫(kù)存的同時(shí)，還要加快供給側(cè)改革，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)將出現(xiàn)租售并舉的局面。踐行供給側(cè)改革，需要發(fā)展新型不動(dòng)產(chǎn)類型，改變單一銷售的方式。”

“而公司債融資成本降低，有利于房企獲得寬裕資金環(huán)境，可以間接促進(jìn)房企加快轉(zhuǎn)型，改變供給結(jié)構(gòu)。”譚華杰表示。

萬(wàn)科今年發(fā)行公司債的利率水平僅為3.5%，成為證監(jiān)會(huì)對(duì)公司債發(fā)行進(jìn)行市場(chǎng)化改革的典型例證，并充分反映萬(wàn)科的信用優(yōu)勢(shì)。譚華杰認(rèn)為，在成熟資本市場(chǎng)中，具有高資信能力的企業(yè)能夠以較低的資金成本贏得市場(chǎng)支持，做大做強(qiáng)，從而形成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與融資能力的正向循環(huán)。

“本次萬(wàn)科公司債發(fā)行，無(wú)論從發(fā)行效率、方式、還是最終的結(jié)果來(lái)看，都充分享受到了公司債改革的紅利與成果，毫無(wú)疑問(wèn)，在優(yōu)化資源配置、促進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)健康發(fā)展方面，公司債市場(chǎng)正在發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。”譚華杰向記者表示。

業(yè)界呼吁加快推出

房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品

房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存以及改變供給機(jī)構(gòu)仍需要“資本利器”——房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。胡曉和呼吁兩三年之內(nèi)推出REITs，“因?yàn)榭梢愿淖儐我讳N售模式，間接實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存化。”

《證券日?qǐng)?bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，包括房企以及公司債承銷商在內(nèi)，均呼吁推出真正意義上的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

記者調(diào)研的房地產(chǎn)公司表示，證監(jiān)會(huì)在2014年年底將企業(yè)資產(chǎn)證券化由審批制改為備案制后，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)獲得極大的推動(dòng)與提高，并且出現(xiàn)較多的以商業(yè)物業(yè)、保障性住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，極大推動(dòng)了房地產(chǎn)金融的進(jìn)展，對(duì)于降低房企資產(chǎn)負(fù)債率，盤活存量物業(yè)資產(chǎn)起到了重大作用。

有承銷商負(fù)責(zé)人表示，雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化取得了極大的發(fā)展，但由于目前尚不能公開發(fā)行，并且稅務(wù)等問(wèn)題有待進(jìn)一步解決，離標(biāo)準(zhǔn)的REITs尚有一定的差距。公開發(fā)行REITs是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的重要手段。這樣有助于把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。有利于去庫(kù)存以及改變不動(dòng)產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

目前國(guó)內(nèi)房企已有這方面的嘗試，2005年12月21日，作為全球第一只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的REITs，越秀投資（越秀地產(chǎn)的前身）經(jīng)香港聯(lián)交所、香港證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，分拆旗下位于廣州的白馬大廈、城建大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)四個(gè)物業(yè)的部分單位，以“越秀房地產(chǎn)投資信托基金”掛牌上市。

此外，今年9月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”在深圳證券交易所上市，這是國(guó)內(nèi)首支公募REITs基金，萬(wàn)科也借此盤活了經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，獲得現(xiàn)金12.7億元。

可以肯定的是，REITs不僅豐富了國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)產(chǎn)品、優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，還促進(jìn)房地產(chǎn)投資進(jìn)入新高度。

譚華杰向記者表示，“REITs的推出將改變房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，可以給房企解決租賃物業(yè)退出的方式。”

REITs是一種以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式來(lái)匯集特定多數(shù)投資者的資金，并由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs在美國(guó)逐步成為商業(yè)地產(chǎn)投資的主流，越來(lái)越多的房企通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)證券化。

目前由于法律制度不完善、稅收障礙等原因，造成國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展進(jìn)程比較緩慢。越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興向記者表示，加快推出REITs需要首先解決稅收問(wèn)題。

有市場(chǎng)人士建議由全國(guó)人大統(tǒng)籌，國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，由財(cái)政稅收部門推動(dòng)REITs稅收豁免、由住建部統(tǒng)籌規(guī)劃物業(yè)類型、由證監(jiān)會(huì)完善上市交易制度并擴(kuò)大投資者范圍，才能使REITs真正發(fā)展起來(lái)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。