2015年無(wú)疑是不平凡的一年。中國(guó)股市波瀾起伏，投資者悲喜交加，值得反思的不少。中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，轉(zhuǎn)方式，調(diào)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的故事同樣令人蕩氣回腸。

2015年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇外部需求疲軟、人口紅利減少、落后產(chǎn)能淘汰等諸方面的下行壓力，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)存在韌性不小、潛力巨大的鮮明特征，內(nèi)生增長(zhǎng)正逐漸爆發(fā)出強(qiáng)大的力量。

為此，本報(bào)今起推出2015中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系列年度報(bào)告，內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)、汽車(chē)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域，通過(guò)回顧展望，以期讓投資者更好地把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)股市有更理性的判斷。敬請(qǐng)投資者垂注。

2015年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂是轉(zhuǎn)折的一年。持續(xù)多年高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)銷售和投資在這一年均放緩了腳步，無(wú)論是政府還是房企，都在學(xué)著適應(yīng)這種變化。

實(shí)際上，面對(duì)去庫(kù)存的巨大壓力，政策已放寬房地產(chǎn)調(diào)控，并祭出了“330新政”這樣的大招，力圖刺激市場(chǎng)重新走上正軌。而對(duì)于不少房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)折就意味著轉(zhuǎn)變，因此在2015年，轉(zhuǎn)型便成為房企的一個(gè)主旋律。

當(dāng)然，有人退出就會(huì)有人進(jìn)來(lái)，當(dāng)一批批房企先行者們陸續(xù)退出行業(yè)的時(shí)候，作為金融大鱷的險(xiǎn)資，卻悄然間成為這個(gè)行業(yè)的主角之一。

而對(duì)于京滬廣深的廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2015年一線城市的新房市場(chǎng)已成為絕大多數(shù)人眼中的“故事”，動(dòng)輒“10萬(wàn)元+”的房?jī)r(jià)讓買(mǎi)房離其越來(lái)越遠(yuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的分化則是在所難免。

房地產(chǎn)公司忙轉(zhuǎn)型

龍頭多元化趨勢(shì)明顯

告別黃金時(shí)代，步入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型成為開(kāi)發(fā)商們談?wù)撟疃嗟脑掝}之一。

相比于此前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型還處于規(guī)劃階段，2015年對(duì)于不少房企來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型卻已開(kāi)始“落地”。這其中，既有萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大這樣的業(yè)內(nèi)龍頭，也有蘇寧環(huán)球、陽(yáng)光城這種體量不小、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)的房企，而像浙江廣夏、萊茵置業(yè)、海德股份等規(guī)模更小一些的區(qū)域房企，更是宣布全面轉(zhuǎn)型，完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。

實(shí)際上，上述企業(yè)還都是滬深市場(chǎng)或者港交所的上市房企，相比于全國(guó)其余數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，已是金字塔塔尖的部分。這些企業(yè)尚且加速轉(zhuǎn)型的步伐，剩余的絕大多數(shù)房企則都將會(huì)在未來(lái)的數(shù)年內(nèi)被市場(chǎng)所淘汰。

有房企老總直言：“現(xiàn)在做房地產(chǎn)的企業(yè)還有5萬(wàn)家—6萬(wàn)家，10年后可能就只有50家、60家了。”

行業(yè)陷入困局

為何在2015年，如此多的房企開(kāi)始真正的邁出轉(zhuǎn)型的腳步？從數(shù)據(jù)上或許可以看出一些端倪。其中，作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑，今年1月份—11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%，增速比前10個(gè)月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)呈回落走勢(shì)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也達(dá)成普遍共識(shí)，即從GDP角度看，房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動(dòng)狀態(tài)。

同時(shí)，10月末全國(guó)商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升，達(dá)到歷史峰值。雖然在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創(chuàng)下年內(nèi)新高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)分化，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，交易量上升較快，庫(kù)存下降較快，價(jià)格環(huán)比上升；三、四線城市的銷售增速則繼續(xù)下滑，去庫(kù)存壓力絲毫未減。

此外，從房企今年公布的財(cái)報(bào)上看，開(kāi)發(fā)商的盈利水平持續(xù)下降，A股房企的平均凈利率水平創(chuàng)下歷史新低，成本控制能力也面臨考驗(yàn)。

顯然，在這種情況下，轉(zhuǎn)型就成為了房企唯一可行的出路。這其中，龍頭房企大多選擇走多元化道路，小型房企則全面退出轉(zhuǎn)行經(jīng)營(yíng)。

龍頭企業(yè)多元化發(fā)展

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，人口結(jié)構(gòu)變遷以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)都會(huì)帶來(lái)大量城市住宅及綜合服務(wù)需求，因此諸多房企在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)也積極探索多元化經(jīng)營(yíng)模式。尤其是大中型房企，他們?cè)谛袠I(yè)中處于一定的優(yōu)勢(shì)地位，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)所面臨的困難也相對(duì)較小。

今年5月份，郁亮提到萬(wàn)科要做到萬(wàn)億元市值的目標(biāo)，并明確指出“萬(wàn)科未來(lái)的萬(wàn)億元市值里面，我們希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半左右，一半來(lái)自新業(yè)務(wù)”。

據(jù)悉，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)從今年開(kāi)始會(huì)全面進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。此前萬(wàn)科物業(yè)主要是為萬(wàn)科自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供服務(wù)，從今年開(kāi)始轉(zhuǎn)向承接外部項(xiàng)目為主。此外，物流地產(chǎn)成為萬(wàn)科第一個(gè)確認(rèn)的主干業(yè)務(wù)。目前其已在貴陽(yáng)、武漢、上海等地正式獲取6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目；萬(wàn)科出租公寓業(yè)務(wù)今年也進(jìn)入擴(kuò)張階段，目前已開(kāi)業(yè)或準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)的的項(xiàng)目有9個(gè)，可提供近萬(wàn)間公寓；此外，萬(wàn)科還希望成為中國(guó)首席的素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商。“年內(nèi)成立五個(gè)新的事業(yè)部，把萬(wàn)科從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺(tái)的控股集團(tuán)。”郁亮表示。

相比于萬(wàn)科，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的創(chuàng)始人王健林在今年更是直言，“將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉地產(chǎn)二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型”。

據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)目前的這次轉(zhuǎn)型在內(nèi)部被稱為“第四次轉(zhuǎn)型”，于去年年底提出，2015年則是落地之年，其核心在于“輕資產(chǎn)”，相比于前三次轉(zhuǎn)型一直以房地產(chǎn)為主，這次轉(zhuǎn)型也有了質(zhì)的變化，即轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)為主。萬(wàn)達(dá)方面還表示，在下半年將完成銀行、證券、保險(xiǎn)公司并購(gòu)，加上已有的快錢(qián)公司和萬(wàn)達(dá)投資公司，正式成立萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)。

此外，恒大作為國(guó)內(nèi)房企多元化的代表，也在2015年正式進(jìn)軍醫(yī)療健康和金融保險(xiǎn)行業(yè)。而本身便多領(lǐng)域發(fā)展的綠地，在2015年也確立了“以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的多元格局。

中小房企轉(zhuǎn)型堅(jiān)決

“房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型的行業(yè)，但目前對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，資金獲取的成本比較高，不像萬(wàn)科、恒大這種龍頭開(kāi)發(fā)商，可以拿到比較便宜的錢(qián)。”有分析人士稱，“同時(shí)，中小房企的項(xiàng)目絕大部分在二、三線城市，甚至是四線城市，而目前二、三線城市的銷售情況也不好，庫(kù)存壓力很大，很多資金都?jí)涸陧?xiàng)目上出不來(lái)，房企最后就變成替銀行和信托打工了”。

自今年以來(lái)，僅在A股市場(chǎng)上，便有多達(dá)十幾家房企宣布轉(zhuǎn)型。其中一些體量不小，業(yè)績(jī)不錯(cuò)的企業(yè)，在夯實(shí)主業(yè)的同時(shí)，則積極拓展健康、金融等新業(yè)務(wù)。但更多的房企則選擇了全面退出。

以去年銷售額超200億元的陽(yáng)光城為例，其在2015年加速開(kāi)拓醫(yī)療健康領(lǐng)域。

就連今年前三季度業(yè)績(jī)大增逾20倍的蘇寧環(huán)球，也在積極謀求轉(zhuǎn)型。公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰(zhàn)略方向以來(lái)，便一直積極尋求與相關(guān)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)企業(yè)合作機(jī)會(huì)，目前已宣布了多起并購(gòu)事項(xiàng)。

而規(guī)模更小的浙江廣夏、萊茵置業(yè)、海德股份，中茵股份等多家則是徹底的退出了房地產(chǎn)行業(yè)。其中，浙江廣廈轉(zhuǎn)型影視文化產(chǎn)業(yè)，萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、中茵股份轉(zhuǎn)型通訊領(lǐng)域、海德股份則只保留了貿(mào)易業(yè)務(wù)。

對(duì)此，有A股房企老總稱，“大型龍頭房企有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但想徹底脫離房地產(chǎn)行業(yè)也不是那么容易，而中小房企船小好調(diào)頭，況且資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)公司興趣也不大，雖然相比制造業(yè)利潤(rùn)還算不錯(cuò)，但估值相較其他行業(yè)一直偏低，轉(zhuǎn)型熱門(mén)產(chǎn)業(yè)也有利于公司在資本市場(chǎng)上的價(jià)值”。

一線城市成地王集中營(yíng)

高價(jià)地加速城市豪宅化

對(duì)于很多中小房企來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型也來(lái)自于地價(jià)給予的壓力。

在這個(gè)北京隨便一塊住宅用地樓面價(jià)就拍出“3萬(wàn)元＋／平方米”的時(shí)代，房企營(yíng)銷高管見(jiàn)面必會(huì)吐槽，“你到哪兒去找客戶”？

2015年，被稱為北京市場(chǎng)的豪宅元年，深圳房子漲價(jià)最兇猛之年。實(shí)際上，在過(guò)去一年中，《證券日?qǐng)?bào)》記者與房企高管交流中，兩個(gè)話題避無(wú)

可避，一是三、四線城市巨量庫(kù)存難以消化；二是一線城市地價(jià)不斷突破想象。尤其后者，即使是縱橫地產(chǎn)圈數(shù)十年的營(yíng)銷人，也沒(méi)見(jiàn)過(guò)這“陣仗”，樓面價(jià)動(dòng)輒超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，“瘋狂”已經(jīng)成為北京土地市場(chǎng)的代言詞。

而土地市場(chǎng)的瘋狂勢(shì)必推高房?jī)r(jià)，目前來(lái)看，一線城市豪宅化進(jìn)程正在加快，地王靠拖字訣、靠新地王誕生、靠土地紅利解套都不再是最佳盈利路徑。

一線城市頻現(xiàn)高價(jià)地

過(guò)去，“京滬廣深”拍出一塊地王，業(yè)內(nèi)頗有鼎沸之勢(shì)，甚至?xí)r過(guò)幾年，仍是津津樂(lè)道的話題。而2015年，一個(gè)地王的頭銜可能多則幾個(gè)月，少則幾天就被替代了。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，2015年9月份以來(lái)，北京豐臺(tái)已經(jīng)拍出了5.6萬(wàn)元/平方米、6萬(wàn)元/平方米、6.2萬(wàn)元/平方米、7.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)地。

上海也類似，11月25日，上海楊浦拍出72.99億單價(jià)地王，樓面價(jià)達(dá)到4.9萬(wàn)元/平方米。次日，上海土地市場(chǎng)再次賣(mài)出78.2億元，北外灘又出“地王”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。而能夠在一線城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民營(yíng)房企越來(lái)越少，這意味未來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將成為“豪門(mén)游戲”。

499宗地，收入4717億元，全年將達(dá)5000億元，這是截至12月11日，一線城市的賣(mài)地金額。而去年同期，663宗地，收入4862億元。這意味著，與去年相比，平均成交樓面價(jià)每平方米上漲了逾1000元，已高達(dá)近9200元/平方米。

豪宅化提速

來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的47.6%，處于2011年以來(lái)的最高值，占比相比2011年高了10個(gè)以上的百分點(diǎn)。

而土地市場(chǎng)的高溢價(jià)成交信號(hào)也傳導(dǎo)至樓市。在深圳，今年以來(lái)，“日光盤(pán)”幾度現(xiàn)身，甚至頗有升級(jí)為“時(shí)光盤(pán)”的跡象，某均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米的新盤(pán)，3小時(shí)就被搶光了；上海則一直是豪宅成交的集中營(yíng)；北京也開(kāi)始出現(xiàn)成交均價(jià)超過(guò)19萬(wàn)元/平方米的豪宅。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，到2016年，北京在售單價(jià)“10萬(wàn)元＋”以上豪宅約達(dá)3000套，而2015年之前，每年這種量級(jí)的頂級(jí)豪宅年銷售量尚不足200套，信心爆棚的開(kāi)發(fā)商將去哪里尋找“接盤(pán)俠”？

即使高凈值人群不斷增長(zhǎng)，但面對(duì)2016年以后北京售價(jià)“10萬(wàn)元+”項(xiàng)目將達(dá)50個(gè)的擁擠市場(chǎng)，地王的突圍之路或許已不是用“拖字訣”等待別的開(kāi)發(fā)商解救就能走通的。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，北京10年內(nèi)誕生了20個(gè)地王，其中1個(gè)退地，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本，但需要4年才見(jiàn)盈利，而剩下的8個(gè)項(xiàng)目至今皆未解套。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，以目前的土地價(jià)格計(jì)算，在未來(lái)兩年內(nèi)北京房?jī)r(jià)要上漲120%，今年出現(xiàn)的20個(gè)地王入市難度才能降低，否則將很難入市，只能延緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，在2015年這個(gè)地王成為常態(tài)的市場(chǎng)中，面粉頻頻貴過(guò)面包，地王等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報(bào)周期也愈加漫長(zhǎng)。地王解套難度的加大，只有積極創(chuàng)新產(chǎn)品、增加項(xiàng)目附加值、提升項(xiàng)目性價(jià)比的開(kāi)發(fā)商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。

險(xiǎn)資“圍獵”房企

王石大戰(zhàn)寶能系成年末大戲

有人退出，就會(huì)有人進(jìn)入。

對(duì)于股權(quán)分散的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是他們的管理層來(lái)說(shuō)，2015年在資本市場(chǎng)上最擔(dān)心見(jiàn)到了一個(gè)詞便是“舉牌”。而目前正在進(jìn)行的萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，臨近年末更是高潮迭起，引發(fā)全行業(yè)的強(qiáng)勢(shì)圍觀。

年末上演“蛇吞象”大戲

雖然房企與險(xiǎn)資的結(jié)合在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是一種趨勢(shì)，不過(guò)對(duì)于萬(wàn)科的管理層來(lái)說(shuō)，仍很難接受比自己規(guī)模小了很多的寶能系，對(duì)自己“蛇吞象”式的收購(gòu)。尤其是在萬(wàn)科創(chuàng)始人王石已認(rèn)定寶能系是在進(jìn)行惡意收購(gòu)的前提下。

從今年7月份開(kāi)始，截至12月11日，寶能系通過(guò)數(shù)次舉牌，在5個(gè)月時(shí)間內(nèi)把對(duì)萬(wàn)科的持股比例從不到5%提高至22.45%，而前任第一大股東華潤(rùn)，除了在8月31日和9月1日兩次增持萬(wàn)科外再無(wú)動(dòng)作，其持股比例也停留在了15.29%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寶能系。這也意味著，寶能系已經(jīng)坐穩(wěn)了萬(wàn)科第一大股東的位置。此時(shí)，對(duì)于萬(wàn)科管理層來(lái)說(shuō)，反擊已成必然。

果然，12月17日，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石公開(kāi)表示，不歡迎寶能系成為公司大股東，此前還遮遮掩掩的雙方——萬(wàn)科管理層與險(xiǎn)資寶能系正式開(kāi)戰(zhàn)。

王石稱，寶能系信用不夠，利用杠桿資金實(shí)施舉牌收購(gòu)，是在玩賭的游戲，可能對(duì)萬(wàn)科的信用評(píng)級(jí)和信譽(yù)造成負(fù)面影響。而第二天一早，寶能集團(tuán)在其網(wǎng)站公布的一份聲明中稱，公司在業(yè)界享有良好聲譽(yù)，相信市場(chǎng)的力量。

相比于雙方的嘴上較量，大家都清楚，資本市場(chǎng)上最終決定勝負(fù)了，仍是比誰(shuí)的“肌肉”更強(qiáng)。為此，雙方私下也都在緊張謀劃。

12月18日，萬(wàn)科發(fā)布公告，宣布因籌劃股份發(fā)行，用于重大資產(chǎn)重組及收購(gòu)資產(chǎn)，A股和H股盤(pán)中停牌。2天后，萬(wàn)科又公告稱，公司預(yù)計(jì)在2016年1月18日前按照要求披露重大資產(chǎn)重組信息。公司A股股票最晚于2016年1月18日恢復(fù)交易，公司承諾在證券恢復(fù)交易后3個(gè)月內(nèi)不再停牌籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，萬(wàn)科此舉是要實(shí)行“毒丸計(jì)劃”，即萬(wàn)科通過(guò)定向增發(fā)，來(lái)提高盟友的股份占比，將萬(wàn)科股權(quán)的盤(pán)子擴(kuò)大，對(duì)手的股份也隨之稀釋。

實(shí)際上，此前已經(jīng)有消息稱，通過(guò)這幾日的“拜票”，王石已從中糧集團(tuán)等處獲得200億元支持；另外，一家信托公司愿為王石提供100億元“炮彈”。王石所籌集資金總額已超過(guò)300億元，從資金準(zhǔn)備上，王石方面已可與寶能系一戰(zhàn)。

不過(guò)，尚存疑問(wèn)的是本次重組能否獲得股東大會(huì)通過(guò)，只要有超過(guò)三分之一的股東反對(duì)，該重組便難以通過(guò)。如此，雙方勢(shì)必會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)上展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪。

此外，需要注意的是，險(xiǎn)資巨頭安邦也在年底悄然舉牌了萬(wàn)科，持股比例到了5%，其態(tài)度也成為本次萬(wàn)科股權(quán)大戰(zhàn)的關(guān)鍵因素之一。

險(xiǎn)資頻頻“圍獵”房企

實(shí)際上，除了萬(wàn)科外，僅近期被險(xiǎn)資舉牌增持的企業(yè)還包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街、金地集團(tuán)。同時(shí)，今年4月1日，中國(guó)平安斥資62.95億港元，入股了位列“千億俱樂(lè)部”的碧桂園，持股比例達(dá)9.9%，成為碧桂園第二大股東。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，險(xiǎn)資入主房企，確實(shí)可以讓其擁有相對(duì)充裕的資金，且資金成本上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行；同時(shí)，保險(xiǎn)行業(yè)龐大的資金余額和較低的投資收益也促使其入股房地產(chǎn)企業(yè)，以提高資金使用效率、優(yōu)化投資收益。尤其是隨著人口老齡化的到來(lái)，與養(yǎng)老、健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都將迎來(lái)新的機(jī)會(huì)，保險(xiǎn)公司在資金成本這方面有天然的優(yōu)勢(shì)，但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上尚欠經(jīng)驗(yàn)，捆綁一家龍頭房企，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，也會(huì)事半功

倍。但倘若險(xiǎn)資有惡意收購(gòu)的傾向，或是管理層并不那么歡迎，雙方則勢(shì)必陷入明爭(zhēng)暗斗之中，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)肯定不是一件好事。

不過(guò)，鑒于近期險(xiǎn)資舉牌上市公司，年末保監(jiān)會(huì)緊急下發(fā)文件進(jìn)行摸底，要求險(xiǎn)企限期上報(bào)投資壓力測(cè)試，一旦不過(guò)關(guān)投資將受到諸多限制。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，保監(jiān)會(huì)是擔(dān)心險(xiǎn)資激進(jìn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，有意收緊。

另值得注意的是，在險(xiǎn)資頻頻舉牌房企的同時(shí)，房企也看到了險(xiǎn)資在金融領(lǐng)域的固有優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始逆向發(fā)力保險(xiǎn)行業(yè)來(lái)布局金融平臺(tái)。

今年以來(lái)，便有恒大地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城、新華聯(lián)、泛?？毓伞?a href="http://m.jingsongyx.com/factory/zhongtian/" target="_blank">中天城投等上市房企紛紛宣布設(shè)立保險(xiǎn)公司。對(duì)此，有分析人士稱，地產(chǎn)上市公司通過(guò)設(shè)立保險(xiǎn)公司在獲得保險(xiǎn)牌照的同時(shí)也可獲得相對(duì)廉價(jià)且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低企業(yè)的資金成本。

多地放寬樓市政策

去庫(kù)存加速

郁亮說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入了白銀時(shí)代，任志強(qiáng)隔空喊話，稱地產(chǎn)黃金時(shí)代還沒(méi)有完全過(guò)去，更有房地產(chǎn)高層稱房地產(chǎn)進(jìn)入了鉆石時(shí)代，需要像對(duì)待鉆石一樣精雕細(xì)琢產(chǎn)品，才能找到購(gòu)房者。對(duì)2015年的樓市來(lái)說(shuō)，一線城市和重點(diǎn)二線城市日子比較好過(guò)，但三、四線城市仍在艱難前行。

從全國(guó)樓市6.9億平方米的待售商品房面積來(lái)看，庫(kù)存壓力仍難以緩解。鑒于此，今年初房地產(chǎn)政策定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，此后，包括信貸金融在內(nèi)的多輪政策連番出臺(tái)。

多輪救市政策出臺(tái)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年11月以來(lái)，央行6次降息，5次降準(zhǔn)，貸款基準(zhǔn)利率由原來(lái)的6.15%降至4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%。這已是近十年來(lái)的最低水平，而公積金貸款利率更早已是“歷史最低”。

緊接著今年房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的重頭戲，即調(diào)整首套房和二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)降低首付款貸款比例。

3月30日，央行發(fā)布通知，對(duì)擁有對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，首付30%。

上述被稱為“330新政”的樓市調(diào)整政策是近年來(lái)除了放松限購(gòu)之外對(duì)市場(chǎng)刺激非常明顯的救市手段，在某些地區(qū)，對(duì)改善型需求的撬動(dòng)可謂立竿見(jiàn)影。據(jù)了解，“330新政”實(shí)施不到兩個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始失控，前海、龍華、寶中等熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)飆升近40%。

“330新政”實(shí)施近兩個(gè)月后，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比全部上漲，其中，北京上漲1.4%，上海上漲2.6%，廣州上漲1.4%，深圳上漲50%。

簡(jiǎn)言之，“330新政”對(duì)一線城市、部分二線城市的改善性需求刺激明顯，成為大多數(shù)上市房企上半年銷售業(yè)績(jī)的重大利好助力。

值得注意的是，“330新政”之后，多地政府開(kāi)始因城施策，降低公積金貸款門(mén)檻，提高公積金貸款額度等手段使用頻率較高，中央也曾5次對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整。

此外，減免稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、吸引外來(lái)人口落戶等政策也先后出臺(tái)。同時(shí)，2015年，取消限購(gòu)政策的城市也越來(lái)越多，目前，僅剩“北上廣深”四個(gè)一線城市在堅(jiān)守。

暫且不說(shuō)這些微調(diào)性政策對(duì)市場(chǎng)的刺激作用如何，但二季度以來(lái)，此前低迷的部分二線城市和個(gè)別三線城市成交情況確實(shí)有所好轉(zhuǎn)。而市場(chǎng)真正的回暖，不乏下半年樓市調(diào)控政策再度出招的推動(dòng)。

9月30日，中國(guó)央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的重大政策，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

上述被稱為“930新政”的調(diào)控政策是今年第二個(gè)對(duì)樓市刺激明顯的寬松性新政。在該新政實(shí)施近一個(gè)月后，《證券日?qǐng)?bào)》記者從多位房企營(yíng)銷營(yíng)銷負(fù)責(zé)人交流時(shí)獲悉，訪客量劇增，換房需求入場(chǎng)，地緣性客戶成交意向明顯，拉升了中高端項(xiàng)目成交量。

12月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日公布數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)刺激政策影響，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市增加，漲幅有所擴(kuò)大，同比房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)也繼續(xù)增加。其中漲幅最高的城市為深圳，高達(dá)44.6%，另外北京、上海、廣州等一線大城市同比漲幅也均在10%左右；而同比降幅最大的則為廣東湛江，降幅5.6%，另外錦州、丹東、襄陽(yáng)等三四線城市同比降幅也多在5%左右。

去庫(kù)存仍是主旋律

從上述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可知，雖然一線城市需求強(qiáng)勁，但三、四線城市由于過(guò)度開(kāi)發(fā)造成的大量庫(kù)存問(wèn)題仍難以緩解，需求不足的頹勢(shì)并未轉(zhuǎn)變。而從11月數(shù)據(jù)來(lái)看，出現(xiàn)同比下滑的城市多達(dá)49個(gè)，占比多達(dá)70%，由此可以整體房地產(chǎn)仍然面臨較大壓力。

事實(shí)上，造成三、四線城市如今庫(kù)存難以消化的局面源于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的變化。而2011年是中國(guó)房地產(chǎn)“供給側(cè)”的拐點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年末全國(guó)商品房待售面積2.7億平方米，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國(guó)商品房待售面積6.8億平方米，全國(guó)商品房銷售面積接近9.5億平方米。

“雖然各個(gè)城市不一樣，但我們的庫(kù)存迅速增長(zhǎng)，2011年以來(lái)，增長(zhǎng)幅度接近40%。”任志強(qiáng)近日在一次論壇上表示，大量庫(kù)存集中在三、四線城市。“是不是取消限購(gòu)就能解決庫(kù)存問(wèn)題，目前來(lái)看不能完全解決”。

這一問(wèn)題的根源，在于2011年限購(gòu)等過(guò)度緊縮政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的兩種轉(zhuǎn)變：2010年下半年至2011年，很多大中型開(kāi)發(fā)商逃離被限購(gòu)的一、二線城市，向三、四線城市進(jìn)軍，導(dǎo)致這些城市供應(yīng)量劇增；緊縮性政策連續(xù)出臺(tái)后，2011年下半年，全國(guó)樓市趨于降溫，其后三、四線城市吸納外來(lái)人口能力較弱，市場(chǎng)飽和，而之前拿地、動(dòng)工的項(xiàng)目仍在源源不斷地制造大量房子。

以《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪的泉州為例，雖然該地為古絲綢之路的起點(diǎn)，但其市場(chǎng)供應(yīng)量已頗為飽和。泉州聚集了多家全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)百億元。進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商曾向記者直言，清盤(pán)一個(gè)項(xiàng)目之后，已經(jīng)不再敢拿地。

更重要的是，以綠城中國(guó)為例，因在三、四線城市過(guò)量布局等問(wèn)題，讓一家曾揚(yáng)言追逐萬(wàn)科銷售規(guī)模的房企，一度陷入破產(chǎn)危機(jī)。

2015年，在《證券日?qǐng)?bào)》記者與全國(guó)性房企高管交流中，凡是涉及企業(yè)當(dāng)下最重要的工作內(nèi)容，加速清理存貨一致被列在其中，所有的營(yíng)銷人都在拼命抓住政策窗口期出擊，而有實(shí)力的房企幾乎全部退守一、二線城市。

基于這一壓力，近日中央提出“房地產(chǎn)去庫(kù)存”作為四大殲滅戰(zhàn)之一，并將作為2016年經(jīng)濟(jì)工作部署自上而下開(kāi)始施行。因此，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，預(yù)計(jì)2016年將有更多刺激房地產(chǎn)的激勵(lì)政策出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度掀起一波熱潮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。