125億元

泛?？毓蓴M將所屬公司名下的北京泛海國際居住區(qū)1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創(chuàng)地產(chǎn)，總對價為148.87億元，其中現(xiàn)金支付125.53億元，沖抵債務(wù)23.34億元。

融創(chuàng)又出手了！這一次，這家孫宏斌旗下的熱衷于“江湖救急”的房企拿下的是泛海控股在京滬的兩處地產(chǎn)項目。

1月21日，泛?？毓砂l(fā)布公告稱，擬通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式，以約148.87億元（含沖抵債務(wù)）將所屬公司名下的北京泛海國際居住區(qū)1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創(chuàng)地產(chǎn)。

在銷售增速放緩、房企融資難、償債壓力大的行業(yè)背景下，泛?？毓纱伺e被市場視為回籠資金。泛?？毓梢啾硎?，若交易順利實施，公司的負(fù)債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，能有效地緩解公司的現(xiàn)金流壓力。

回籠資金逾125億元

根據(jù)公告，泛?？毓傻目毓勺庸疚?a href="http://m.jingsongyx.com/city/hanzhong/" target="_blank">漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司于1月20日與融創(chuàng)地產(chǎn)簽署了《協(xié)議書》，擬向融創(chuàng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓其持有的泛海建設(shè)剝離部分資產(chǎn)后100%股權(quán)。此次交易，融創(chuàng)將支付的總對價為148.87億元，其中現(xiàn)金支付部分為125.53億元，沖抵債務(wù)23.34億元。交易完成后，泛海建設(shè)持有的上海董家渡項目及北京泛海國際居住區(qū)1號地塊項目均將由融創(chuàng)地產(chǎn)持有和開發(fā)經(jīng)營。

據(jù)融創(chuàng)中國公告披露，北京泛海國際項目1號地塊位于北京市朝陽區(qū)核心位置，項目總占地面積約為7.52萬平方米，總建筑面積約為66.85萬平方米；上海董家渡項目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，總占地面積約為12.03萬平方米，總建筑面積約為62.80萬平方米，主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)。截至1月21日，北京泛海國際項目1號地塊剛啟動建設(shè)，尚未開售；上海董家渡項目則大部分尚未建設(shè)。

值得關(guān)注的是，董家渡項目曾是泛?？毓山枧f區(qū)改造，于2002年以等同于零成本的價格拿下的項目。因為泛?？毓僧?dāng)時獲得的是“毛地”，而非“凈地”，因此其要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。然而，泛海控股的董家渡項目拆遷進(jìn)展一直較為緩慢，僅10號地塊于2015年上半年初步完成拆遷任務(wù)，并于2015年11月21日推出上海泛海國際住區(qū)項目一期；另外12號、14號兩幅地塊的拆遷工作仍未完結(jié)。

泛海控股為何會在此時選擇出售上述資產(chǎn)？對此，泛?？毓稍诠嬷械慕忉屖?ldquo;為打造更為安全優(yōu)質(zhì)的上市公司平臺，優(yōu)化公司業(yè)務(wù)布局”。公司表示，近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司所屬房地產(chǎn)項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動性不足對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。面對持續(xù)變化的內(nèi)外部情況，公司需對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為深入持續(xù)的調(diào)整和優(yōu)化。

資金壓力下“斷臂求生”？

資料顯示，泛?？毓蓮?014年開始實施“金融+地產(chǎn)+投資”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路。從收入來看，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比正逐年下降，由2016年的75.17%降至2017年的48.92%，到2018年上半年進(jìn)一步降至約22.4%。

然而，泛?？毓傻呢?fù)債壓力并未出現(xiàn)較明顯的改善。Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年以及2018年前三季度，泛海控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.95%、84.72%及82.14%。

這兩年泛?？毓纱_實“手頭比較緊”。據(jù)上證報了解，泛?？毓蓛H2018年到期的債券為40億元，同時還面臨著債券回售的壓力。以泛海控股的“15泛控01”的債券回售結(jié)果為例，該債券發(fā)行規(guī)模為15億元，2018年底的回售金額約14.11億元，回售金額占比高達(dá)94%。

2019年，泛?？毓蛇€將有一筆15.9億元的債券到期，并且其還有“16泛控01”、“16泛控02”兩筆規(guī)模共計35億元的債券即將進(jìn)入回售期。其中“16泛控01”已發(fā)布回售公告，回售部分的債券兌付日為3月7日。

較高的負(fù)債率加上債務(wù)集中到期，給泛海控股帶來了一定的資金壓力。2018年8月底至9月，泛海控股一口氣發(fā)了3筆債券，共計融資約69億元。截至2018年9月30日，泛?？毓傻亩唐诮杩顬?72億元，較期初激增90%；應(yīng)付短期融資款為32.6億元；一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為334億元。同期，泛?？毓傻默F(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約為178.4億元。

泛?？毓纱舜无D(zhuǎn)讓的泛海建設(shè)（剝離部分資產(chǎn)后）不僅負(fù)債較高，盈利能力也表現(xiàn)平平。2018年前11個月，泛海建設(shè)營業(yè)收入約為5010萬元，凈虧損為1020萬元。截至2018年11月30日，泛海建設(shè)的資產(chǎn)總額約為445.8億元，負(fù)債總額為356.2億元。分析人士表示，泛?？毓纱舜纬鍪郾本⑸虾蓚€項目，或是一方面因相關(guān)項目開發(fā)所需投入較大，公司資金成本難以負(fù)荷；另一方面，通過出售來緩解公司資金壓力，回籠資金。

泛?？毓烧J(rèn)為，若上述交易順利實施，公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得到實質(zhì)性改善，公司的負(fù)債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，有效緩解公司的現(xiàn)金流壓力，提升公司的財務(wù)穩(wěn)健性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。