2015年的樓市，一線城市高歌猛進，二線城市分化加劇。不同的城市房價同比漲跌差異更為明顯。在沈陽，開發(fā)商正為有量無價而苦惱。未來，進駐這座城市的開發(fā)商，究竟有哪些途徑可以消化掉巨量庫存？政策的調整和傾斜，又能否讓這座城市重新成為房企利潤的增長點？在蘇州，房價在11月環(huán)比上漲2.81%，超越北上廣深占據首位，品牌房企紛紛進駐蘇州。這是否意味著蘇州樓市進入上升通道？蘇州樓市又能否成為開發(fā)商的掘金之地？

相對三四線城市的巨大庫存，沈陽這座超大型二線城市，按理說應是房企們的必爭之地，但現實卻并不樂觀。當地一位操盤手對《每日經濟新聞》記者直言，“只有銷量，沒有利潤”。

只有銷量沒有利潤？

克而瑞沈陽機構提供的數據顯示，2015年11月份商品住宅市場存量2948.76萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期為24個月。庫存消化周期一般12個月左右較為平衡，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應求。

沈陽一項目的營銷總監(jiān)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，沈陽的房地產市場目前仍沒有回暖跡象，去年主要以降價贏得市場，但是并不能以價換量。今年降價不是開發(fā)商主要的策略，雖然也有樓盤價格下調，但更多開發(fā)商是用“分期首付”“零首付”“先租后買”的方式去降低門檻跑量，一些小的開發(fā)企業(yè)很難生存下去。

克而瑞沈陽機構提供的數據顯示，沈陽市2014年全年商品住宅的總成交面積為1093萬平方米，成交均價為6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的總成交面積為1203萬平方米，成交均價為6453元/平方米。相比去年，今年量增價跌，目前市場供需比為0.97。

香港聯祥地產董事總經理杜宏鵬表示，目前沈陽房產市場的表現，仍不是很理想，眼下進入傳統的冬季淡季，市場壓力還是比較大。價格相較于去年沒有提高，從各開發(fā)商表現來看，標桿房企占比越來越大，市場集約化更明顯。今年市場的供應量比較大，供求關系仍然較為失衡。

造成庫存高企的原因，早在去年5月22日，《每日經濟新聞》發(fā)表了《只有銷量沒有利潤？沈陽樓市隱現全運會“后遺癥”》，詳盡報道了沈北新區(qū)的房地產開發(fā)進入了“快車道”，以及全運會讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項目集中入市，造成了市場供大于求。

在高庫存的大背景下，開發(fā)商拿地意愿降低，政府層面也在控制土地出讓。

上述營銷總監(jiān)表示，從土地市場來看，今年沈陽土地供應量比較少，企業(yè)拿地積極性同樣不高，即便是拿地的企業(yè)，也是品牌企業(yè)，小開發(fā)商基本上不拿地。土地供應量在下降。

整理克而瑞提供的沈陽市近3年的土地出讓數據發(fā)現，土地成交逐年遞減，2013年沈陽市土地成交372幅，成交占地面積2156萬方，成交總金額516億元；2014年沈陽市土地成交213幅，成交占地面積1078萬方，成交總金額229億元；2015年截至12月16日，沈陽市土地成交142幅，成交占地面積649萬方，成交總金額111億元。

沈政辦發(fā)〔2015〕63號《沈陽市人民政府辦公廳關于做好商品房促銷工作的通知》指出，對已出讓但至今未按期交付土地的地塊，各區(qū)、縣（市）政府要切實做好征地等工作，保證于2015年底前交付凈地。對住房供應明顯偏多、去化周期未達到合理區(qū)間，或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)、縣（市）暫停計劃供應。

高庫存下出路在哪兒

杜宏鵬表示，沈陽一些局部區(qū)域，由于動遷帶來的剛性需求由政府采購，這緩解了一些板塊很大的壓力。

上述通知也指出，沈陽市棚戶區(qū)改造和舊城區(qū)改建項目一律采用貨幣化補償或以政府團購商品住房、搭建服務平臺組織居民自主購房等方式安置，打通回遷安置和消化存量商品住房之間的通道。

杜宏鵬認為，市內的棚戶區(qū)改造、農村的城鎮(zhèn)化、農民工進城買房，短期內都有利于沈陽的庫存壓力的緩解。中期來講，大沈陽經濟區(qū)的發(fā)展，輻射到周邊城市，形成農村人口進入周邊城市，周邊城市人口流入沈陽的良性循環(huán)，對沈陽樓市有較大幫助。長遠來說，遼寧經濟的振興，帶來購買力的提升和信心的恢復，這對剛需入市帶來很大的支撐，但前提是經濟的好轉。

2010年4月，經國務院同意，國家發(fā)改委正式批復沈陽經濟區(qū)為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)。沈陽經濟區(qū)是以沈陽市為中心，在半徑百公里范圍內，涵蓋沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺8個省轄市的新興經濟體。遼寧省提出，到2020年沈陽經濟區(qū)將基本實現區(qū)域經濟一體化，綜合實力達到中等發(fā)達國家水平，成為東北亞地區(qū)重要的經濟中心。

國務院去年8月份印發(fā)了《國務院關于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》，意見指出，要結合新形勢、新要求，強化政策支持，創(chuàng)造良好政策環(huán)境，加大工作力度，確保各項政策措施落實到位。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為老工業(yè)基地的振興，宏觀政策的松綁，對住房消費的扶持，都會有利于沈陽樓市去化。沈陽在東北地區(qū)來說，還是處于極化階段的城市，人口還在增加，但外來人口進駐數量，仍要取決于沈陽產業(yè)的發(fā)展。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。