在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的依賴(lài)度不斷提高之時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)金融似乎成為房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中的突破口。

12月8日，綠地控股發(fā)布定增預(yù)案，擬定增20.78億股募資301.5億元用于地產(chǎn)、金融投資和償還銀行貸款，其中101.5億元計(jì)劃用于金融投資項(xiàng)目，包括設(shè)立投資基金、設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購(gòu)杭州工商信托股權(quán)并增資。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前50強(qiáng)房企中已有超過(guò)四成企業(yè)通過(guò)各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融。華遠(yuǎn)、遠(yuǎn)洋、恒大、銀泰、碧桂園等品牌房地產(chǎn)企業(yè)在今年都加入互聯(lián)網(wǎng)金融行列，紛紛推出相關(guān)產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前大多數(shù)品牌房企推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品安全性較高、收益率也不錯(cuò)，但整體而言，行業(yè)情況仍然令人擔(dān)憂(yōu)，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品難以?xún)陡?、平臺(tái)公司破產(chǎn)跑路的現(xiàn)象也不在少數(shù)。

房企涌入P2P市場(chǎng)

按照綠地的計(jì)劃，其將用兩到三年的時(shí)間使P2P金融產(chǎn)品的規(guī)模突破1000億元，注冊(cè)用戶(hù)突破1000萬(wàn)，形成跨越式增長(zhǎng)的盈利模式。綠地也在今年推出了自己的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品綠地“地產(chǎn)寶”，年化收益率6.4%。

當(dāng)然，進(jìn)入P2P領(lǐng)域的房企，并非綠地一家。

中國(guó)金茂今年也已開(kāi)始推出其金融產(chǎn)品，繼金茂更名后推出年化收益率為8.88%的“金茂寶1號(hào)”后，今年雙11期間金茂還與匯聯(lián)金控聯(lián)合推出“金茂Q易貸”，年化利息為6.5%。

此外，恒大地產(chǎn)以北京自住房項(xiàng)目“應(yīng)付購(gòu)房款”為投資標(biāo)的，發(fā)行“恒大購(gòu)房寶”，融資3億元。旭輝北京聯(lián)合拓之林公司推出“旭財(cái)寶”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)和諾亞員工寶發(fā)起房地產(chǎn)眾籌合作項(xiàng)目。

在互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新大環(huán)境下，“寶寶”類(lèi)金融產(chǎn)品成為房企追捧的對(duì)象。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)可以與互聯(lián)網(wǎng)金融深度結(jié)合的非常優(yōu)質(zhì)的領(lǐng)域。由于市場(chǎng)需求與傳統(tǒng)金融服務(wù)之間的不匹配，導(dǎo)致現(xiàn)有房產(chǎn)金融產(chǎn)品價(jià)格較高，比如在二手房的贖樓貸、房產(chǎn)抵押貸融資成本動(dòng)輒就高達(dá)30%。”搜狐網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)搜易貸COO蔣軒指出。

蔣軒告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金需求巨大，從拿地、建房到銷(xiāo)售以及二手房買(mǎi)賣(mài)等多個(gè)環(huán)節(jié)都能衍生出金融需求，而傳統(tǒng)金融不能有效滿(mǎn)足?；ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺(tái)小額分散、項(xiàng)目透明的融資形式也能為開(kāi)發(fā)商在融資的同時(shí)提供大量的項(xiàng)目宣傳曝光。

以搜易貸為例，今年搜易貸平臺(tái)分別與銀泰、泰禾、恒大等房企的地產(chǎn)項(xiàng)目合作，推出了多種金融產(chǎn)品。憑借與品牌房企的合作，這一互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)也在一年多時(shí)間內(nèi)迅速做大到50億資金規(guī)模。以“銀泰租金寶”產(chǎn)品為例，公開(kāi)資料顯示，杭州銀泰城的租賃合同超過(guò)200份，出租率超過(guò)98%，投資者平均收益率超過(guò)8.8%。

“房企目前推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品大多還是與企業(yè)的產(chǎn)品相結(jié)合，主要目的是解決房企本身的融資問(wèn)題，同時(shí)也借助互聯(lián)網(wǎng)金融給買(mǎi)房者提供更多的金融工具，讓購(gòu)房者買(mǎi)房更靈活。此外，也有部分產(chǎn)品是以理財(cái)收益為目的，為企業(yè)做品牌營(yíng)銷(xiāo)。”戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

存兌付風(fēng)險(xiǎn)

不過(guò)，作為投資者來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)仍然是需要特別關(guān)注的重點(diǎn)。

金融信息平臺(tái)銀率網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月跑路的P2P平臺(tái)共64家，環(huán)比上月激增433%。此外，還有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，累計(jì)互聯(lián)網(wǎng)金融問(wèn)題平臺(tái)達(dá)到1157家，占總平臺(tái)數(shù)量的31%。

11月24日，位于武漢的財(cái)富基石投資管理有限公司公告稱(chēng)，由于融資方近期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常銷(xiāo)售導(dǎo)致資金短缺，造成財(cái)富基石推介的基金等產(chǎn)品可能無(wú)法按期兌付。而財(cái)富基石則是武漢華氏地產(chǎn)集團(tuán)投資的一個(gè)金融平臺(tái)，其出售的理財(cái)產(chǎn)品主要是為旗下項(xiàng)目融資。

“目前問(wèn)題比較大的主要是涉及中小房企的部分互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目，由于一些中小房企在售項(xiàng)目較少，且銷(xiāo)售項(xiàng)目主要集中于二三線(xiàn)城市，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)去化困難、回款緩慢，房企就會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不力的局面，這類(lèi)房企發(fā)售的金融類(lèi)產(chǎn)品也會(huì)出現(xiàn)兌付危機(jī)。”上述戴德梁行北中國(guó)區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人指出。

不僅如此，目前互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)也對(duì)房企項(xiàng)目加強(qiáng)了監(jiān)管。

以搜易貸的項(xiàng)目運(yùn)作為例，目前搜易貸做的產(chǎn)品一般期限較短，一年期以?xún)?nèi)的產(chǎn)品居多，同時(shí)開(kāi)發(fā)商的還款賬戶(hù)由搜易貸監(jiān)管，購(gòu)房人的按揭貸款到賬后，會(huì)直接給搜易貸投資人償還本息。

“從目前來(lái)看，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)仍處于早期發(fā)展階段，隨著行業(yè)逐漸成熟，行業(yè)內(nèi)的平臺(tái)整合也在所難免。”平川國(guó)際一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，作為一家互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)的綜合金融產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，平川國(guó)際在擴(kuò)張中已將資本安全放在發(fā)展首位。

據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)牽頭制定的P2P管理辦法已成型，于12月開(kāi)始向社會(huì)征求意見(jiàn)，并將于明年年中落地，同時(shí)設(shè)有18個(gè)月左右的過(guò)渡期。

“實(shí)際上，對(duì)于品牌房企而言，推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的目的更多還是在于連接客戶(hù)資源。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略部一位高管對(duì)記者表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，購(gòu)房者買(mǎi)房多為一次性買(mǎi)賣(mài)，無(wú)法體現(xiàn)客戶(hù)“黏性”，但房企推出多種金融類(lèi)、服務(wù)類(lèi)產(chǎn)品后，就能增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)可，從而轉(zhuǎn)化成繼發(fā)性客戶(hù)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰曾表示，目前房企推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品很難盈利，相關(guān)費(fèi)用甚至還會(huì)增加，但金融產(chǎn)品推出后，客戶(hù)忠誠(chéng)度高了，原先有30%的老帶新客戶(hù)，現(xiàn)在能達(dá)到40%至50%。

“現(xiàn)有金融產(chǎn)品往往需要通過(guò)物業(yè)抵押和擔(dān)保的方式實(shí)現(xiàn)，對(duì)于借款方而言模式重，財(cái)務(wù)負(fù)債率高，互聯(lián)網(wǎng)金融類(lèi)產(chǎn)品有待進(jìn)一步創(chuàng)新。”蔣軒指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。