3月26日晚間，隨著萬科、恒大年報的披露，去年銷售收入突破5000億元的房企“三巨頭”年報業(yè)已出齊。手握逾7億平方米土地儲備、現(xiàn)金余額達6100億元，萬科、碧桂園、恒大如龐然大物傲視地產群雄，而這還只是行業(yè)急劇聚合的開始。恒大董事局主席許家印在3月26日的業(yè)績發(fā)布會上預言：到2020年，房地產“前三”的銷售額門檻將是8000億至9000億元；“前十”則為5000億元，市場占有率將由目前的不到25%提高到40%。對今年的樓市，許家印表示“很有信心”。

集中度正急劇變化

萬科年報顯示：2017年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2429億元，實現(xiàn)凈利潤280.5億元，業(yè)績增幅33.4%；凈資產收益率為22.8%，上升逾2個百分點。根據年度分紅派息預案，萬科擬每10股派9元（含稅）現(xiàn)金股息，以此計算，現(xiàn)金股利約為99.35億元。此外，2017年，萬科實現(xiàn)銷售面積3595.2萬平方米，增長30%，銷售金額5299億元，增長45.3%?？梢哉f，“郁亮時代”的萬科，已進入穩(wěn)定、融合與發(fā)展的快速通道。

銷售計劃是房企業(yè)績發(fā)布會上繞不開的話題。但萬科已多年不公布銷售目標了，碧桂園今年也打破慣例，未提出明確的年度銷售目標。對此，碧桂園總裁莫斌表示，銷售目標在公司內部是有分解的，重要的是公司要尋求有質量的發(fā)展，不（公開）設銷售目標，并不代表對自己沒要求。按要求，碧桂園今年將在去年基礎上實現(xiàn)持續(xù)增長。

恒大的“畫風”略有不同。在3月26日的業(yè)績發(fā)布會上，許家印表示，對今年的市場很有信心。他透露，恒大今年的銷售目標是5500億元，但超越到6000億都有可能，甚至今年“拼下”8000億也能完成，但沒必要。因為恒大定調于規(guī)模適度增長，注重增長質量。按許家印勾勒的藍圖，到2020年底，恒大總資產將達3萬億元、年銷售規(guī)模8000億元、年利稅1500億元，且負債率下降到同行的中低水平，成為世界百強企業(yè)。

“房地產行業(yè)的集中度在急劇變化。”許家印表示，2016年前十大地產商占房地產銷售的4%左右，到去年，前十大占比達24.1%，前三大又占到其中的50%，也就是1.5萬億。從2016年到2017年，行業(yè)集中度上升了20個百分點。“我們認為，集中度還會加速上升，2020年（前十大地產商）市場占有率會到40%左右。但2017年銷售度已經飽和了，‘大餅’不會增加，但切換度在變化，大企業(yè)不斷在蠶食小企業(yè)市場份額。到2020年，進入前十大房企的年銷售額門檻將是5000億元，前三大房企的年銷售額要達到8000億至9000億。市場份額會給大企業(yè)創(chuàng)造很多并購機遇，我們對未來三年在房地產行業(yè)的發(fā)展充滿信心。”

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近幾年，誰是行業(yè)老大的爭論不絕于耳，但作為行業(yè)標桿的萬科早已不提規(guī)模二字，而是更注重有質量的增長，以及如何引領行業(yè)轉型。對此，萬科提出了戰(zhàn)略定位再升級，由“城市配套服務商”迭代為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”。

據萬科表述，“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”包括四方面：美好生活場景師，實體經濟生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設者。如萬科正大力發(fā)展租賃住房業(yè)務，同時拓展物業(yè)服務、商業(yè)開發(fā)與運營、物流倉儲，探索養(yǎng)老、教育、冰雪、度假等業(yè)務。

其中，在租賃住房方面，萬科已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。至2017年底，泊寓累計獲取房間數(shù)逾10萬間，累計開業(yè)逾3萬間，覆蓋29個一二線城市。萬科表示，計劃2018年新獲取10萬間以上的租賃房源，新開業(yè)5萬間以上。未來，將盡全力發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢，整合上下游優(yōu)質資源，爭取成為住房共建、共享事業(yè)的領頭羊。物業(yè)服務方面，萬科物業(yè)已進入80個城市，在口碑和品牌方面繼續(xù)領跑。

碧桂園的多元化發(fā)展也在推進之中。作為房地產主業(yè)的戰(zhàn)略補充，碧桂園正著手打造科技小鎮(zhèn)，在一線城市周邊及強二線城市建設包含住宅在內的多種業(yè)態(tài)，務求實現(xiàn)長期盈利。截至2017年底，公司與各地簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的項目已有56個，已落地的小鎮(zhèn)項目有8個。長租公寓方面，碧桂園此前提出計劃三年發(fā)展100萬套長租公寓。2017年，公司正式成立長租事業(yè)部，在北上廣深及武漢、廈門等城市籌備項目，在建房間數(shù)達2963間，已獲取項目的總房間數(shù)超過8000間，預計2018年內實現(xiàn)多個城市、多個項目同時開業(yè)。此外，就在幾天前，碧桂園對外宣布擬將物業(yè)板塊分拆到港交所主板獨立上市。

恒大方面，2018年起將探索高科技產業(yè)，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產業(yè)為龍頭的產業(yè)格局。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。