在地王頻出的北京城，六環(huán)以內(nèi)正在“全城豪宅化”，但過去拍出一個(gè)地王，周邊二手房一夜暴漲20萬元的現(xiàn)象也不再出現(xiàn)。“即使位置相近，但產(chǎn)品差距巨大，對理性的購房者來說，已不期望3萬元/平方米的房子能漲到10萬元/平方米。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《證券日報(bào)》記者透露，縱觀今年拍出高價(jià)的地塊，實(shí)際上周邊二手房房價(jià)幾乎都未短時(shí)間內(nèi)暴漲，尤其15年-20年房齡的二手房價(jià)格基本沒有提升。

但對新房市場來說，未來入市的多數(shù)項(xiàng)目單價(jià)、總價(jià)均過高，這意味著對想“賣一買一”的普通改善需求來說，可能處在“夾心層”，逐漸面臨無房可買的尷尬境地。

值得注意的是，即使北京城高價(jià)地催生周邊板塊房價(jià)暴漲的市場現(xiàn)象已經(jīng)很難再現(xiàn)，但今年以來，在新房市場，商品住宅成交金額和依然創(chuàng)下新高，而且高于6萬元/平方米的住宅占比正在快速攀升。

郭毅認(rèn)為，在購房需求的拉動(dòng)下，加上高地價(jià)催升房企惜售心態(tài)，年末樓盤漲價(jià)現(xiàn)象將再度重現(xiàn)。

住宅銷售額創(chuàng)近5年新高

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金額高達(dá)2208.69億元，達(dá)到了自2010年以來，近5年同期新高。同時(shí)，商品住宅成交均價(jià)為26618元/平方米，再創(chuàng)新高。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供給《證券日報(bào)》記者的上述數(shù)據(jù)，2009年以來，今年前11個(gè)月的成交套數(shù)和面積均僅高于2011年和2014年同期，成交金額和成交均價(jià)則是2009年以來同期的最高值。顯然，成交量、價(jià)的雙雙上揚(yáng)，是造成今年前11個(gè)月北京商品住宅成交金額創(chuàng)下近5年同期新高的主要原因。

具體來看，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年北京商品住宅市場中成交價(jià)格低于6萬元/平方米的普通住宅共成交1264.6億元，占到總成交金額的57%，位居各產(chǎn)品類型之首，其次是自住型商品房，共成交382.45元，占總成交金額的比重為17%，別墅和成交價(jià)格超過6萬元/平方米的高端住宅的成交金額占比分別是15%和11%。

值得一提的是，雖然普通住宅依然占到北京樓市的半壁江山，但與去年同期相比，市場占比已減少了12個(gè)百分點(diǎn)，這12個(gè)百點(diǎn)則分別被自住型商品房、別墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最為明顯，同比增加了6個(gè)百分點(diǎn)，其次是自住型商品房，市場占比同比提升5個(gè)百分點(diǎn)，最少的別墅，也同比增加了3個(gè)百分點(diǎn)。

郭毅認(rèn)為，今年樓市成交量的走熱趨向于兩極化，即首套剛需和多次改善。

改善客群存購房尷尬

統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個(gè)月，北京六環(huán)以外普通住宅的套均成交價(jià)格為186萬元，而五環(huán)以內(nèi)的自住房的套均價(jià)格不過176萬元，相比之下，自住房的優(yōu)勢更為突出。

而對于改善型客群來說，無論是首次改善，還是多次改善，考慮的無非是地段、面積、價(jià)格三方面。今年前11個(gè)月，五環(huán)內(nèi)只有120平方米以下的住宅，其成交套均總價(jià)低于400萬元，也就是賣掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但戶型面積低于120平方米，大多是兩居、三居產(chǎn)品，對于改善型客群來說過于局促。但是，在配套、交通相對完善的五環(huán)以內(nèi)，戶型面積越大的住宅總價(jià)則會(huì)越高。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)以內(nèi)單套面積在150平方米-200平方米的住宅，套均總價(jià)為875萬元，而單套面積在200平方米以上的住宅，套均總價(jià)高達(dá)2017萬元。

對此，郭毅分析，北京五環(huán)以內(nèi)的住宅已經(jīng)呈現(xiàn)出泛高端化的特點(diǎn)，“賣一買一”需求的首改客群在賣掉舊房之后，雖然因?yàn)檎叻艑挘赘侗壤椭寥芍笊星夷軌蜇?fù)擔(dān)，但過高的月供卻會(huì)壓垮整個(gè)家庭，所以首改型客群在新房市場已經(jīng)很難找到與其地段、面積、價(jià)格這三方面需求均匹配的產(chǎn)品，只能選擇地段更遠(yuǎn)的新房，或者是品質(zhì)差但面積大的二手房。

隨著房價(jià)與地價(jià)鱗次櫛比的上漲，五環(huán)以內(nèi)除了少量自住房以外，豪宅將會(huì)一統(tǒng)天下，改善型客群則成為新的“夾心層”，逐步面臨著無房可買的尷尬境地。

事實(shí)上，有分析師曾向《證券日報(bào)》記者透露，深圳樓市同樣面臨著這樣的局面。在老城區(qū)，有一部分原本擁有住房的居民現(xiàn)在收入并不高，即使“賣一買一”依舊難以實(shí)現(xiàn)改善住宅的目的。

高價(jià)地再難致周邊房價(jià)暴漲

事實(shí)上，隨著今年高價(jià)地和地王頻出，過去周邊板塊二手房業(yè)主坐地起價(jià)、一夜暴漲的市場現(xiàn)象已經(jīng)消失。對于周邊開發(fā)商來說，由于項(xiàng)目庫存和產(chǎn)品定位不同，也無法再輕易借助高價(jià)地來抬升房價(jià)，高價(jià)地已經(jīng)難以再度催生周邊板塊房價(jià)暴漲。

以東壩板塊為例，保利、龍湖、首開、恒大等標(biāo)桿房企均在此布局，在過去一兩年內(nèi)高價(jià)地頻出，現(xiàn)在已經(jīng)有售價(jià)8萬元-10萬元的豪宅銷售。但與保利首開天譽(yù)相鄰的10年以內(nèi)房齡的次新房首開常青藤并未大幅漲價(jià)。

“首開常青藤現(xiàn)在銷售均價(jià)為4萬元/平方米，與年初相比，漲幅約10%，但這個(gè)小區(qū)是中端產(chǎn)品，即使周邊有賣10萬元/平方米的新盤，一下子猛提價(jià)也不現(xiàn)實(shí)。”鏈家地產(chǎn)某人士向《證券日報(bào)》記者表示，東壩目前交通環(huán)境較差，即使頻繁出高價(jià)地，也難以拉升現(xiàn)在周邊板塊的房價(jià)。

而對于豐臺新晉樓面價(jià)7.5萬元/平方米的地王來說，周邊二手房房齡幾乎都超過10年，即使位置相近，但產(chǎn)品差距巨大，漲價(jià)相對乏力。以緊鄰這塊新晉地王為例的萬年花城五期為例，拍出地王一個(gè)月內(nèi)，90平方米兩居戶型單套總價(jià)漲幅基本在10萬元以下。不過，只要有房源出來，成交周期則縮短很多。

郭毅進(jìn)一步向《證券日報(bào)》記者表示，高價(jià)地或地王已經(jīng)難以大幅拉動(dòng)周邊10年以上房齡的二手房房價(jià)，即使是10年以內(nèi)次新房有一定漲幅，一樣難以企及豪宅。

實(shí)際上，除了二手房，對于高價(jià)地周邊的新房來說，漲價(jià)動(dòng)力也并不盡相同。以樓面價(jià)拍出3.8萬元/平方米的通州臺湖板塊為例，該樓面價(jià)已經(jīng)超過該區(qū)域內(nèi)樓盤的成交價(jià)。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，目前正在預(yù)售的首開萬科公園里項(xiàng)目，部分房源成交價(jià)為2.6萬元/平方米，有些售完房源價(jià)格則接近2.9萬元/平方米。

“在這一板塊內(nèi)定位為剛需產(chǎn)品的項(xiàng)目，存量較高，其開發(fā)商有回籠資金的需求。由于產(chǎn)品邏輯不同，高價(jià)地對其影響并不大。”郭毅透露，但對于與高價(jià)地項(xiàng)目同品質(zhì)的高端盤來說，則存有漲價(jià)空間，尤其銷售進(jìn)入尾盤階段的項(xiàng)目，新高價(jià)地的項(xiàng)目尚未入市，在窗口期內(nèi)，漲價(jià)空間相對較高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。