前段時(shí)間，筆者曾寫(xiě)了一篇《手里有100多萬(wàn)，在帝都可以買(mǎi)個(gè)什么樣的住宅？》，如今，再次踏上看房之路了！

隨著環(huán)京限購(gòu)的升級(jí)，北京周邊的置業(yè)顧問(wèn)們基本上，都放假了！北京市的樓市也一片慘淡，剛剛過(guò)去的“銀十”網(wǎng)簽量以6000多套草草收?qǐng)?，在宣稱回暖乍始（9月10000多套網(wǎng)簽量）的中介臉上狠狠地扇了一巴掌。

下圖是引用的一個(gè)環(huán)京限購(gòu)圖。

圖中黃色：代表中心城區(qū)，也就是經(jīng)常提到的北京“城六區(qū)”；

周邊藍(lán)紫色：代表幾個(gè)“城市發(fā)展新區(qū)”，屬于北京的平原區(qū)，將作為中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)疏解的主要承載地；

綠色：基本是北京的山區(qū)部分，在新的北京總規(guī)中，主要作為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)規(guī)劃。

環(huán)京限購(gòu)團(tuán)▼

從圖中可以看到，不僅是北三縣，北京周邊的區(qū)域，基本上，都限購(gòu)了！與北京主要產(chǎn)業(yè)或者是未來(lái)產(chǎn)業(yè)的聚集地接壤的地方，都已經(jīng)無(wú)法再下手了。

在北京艱難地尋找100多萬(wàn)首付能夠得著的貓姨，在上個(gè)冷嗖嗖的周六，終于找到了一個(gè)湊夠了人的看房團(tuán)，跟著車去了一百多公里遠(yuǎn)的地方，見(jiàn)到了消失己久的環(huán)京置業(yè)顧問(wèn)。他們都來(lái)到了這里——下花園！

周六早上，9點(diǎn)在惠新西街南口集合，9：20發(fā)車，走G6晃了2個(gè)多小時(shí)，11點(diǎn)40才終于來(lái)到了下花園，11點(diǎn)50進(jìn)了售樓處。

北京到下花園開(kāi)車路線▼

這是張家口市的一個(gè)區(qū)，離北京140多公里，離張家口市區(qū)50多公里，人口大約七萬(wàn)。有個(gè)雞鳴驛作為明代的驛站遺存小有名氣。

這個(gè)小縣城之所以會(huì)成為各大地產(chǎn)商角逐之地，就在于，它是京張高鐵的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

懷來(lái)的官?gòu)d水庫(kù)、即將開(kāi)通的京張高鐵，以及附近的溫泉資源，加上恒大打造的國(guó)際文化城，還有京西北在整個(gè)華北地區(qū)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量，使得懷來(lái)的官?gòu)d沿岸成為了一個(gè)度假和養(yǎng)老的熱點(diǎn)區(qū)域，也因此聚集了恒大、碧桂園等一系列大大小小的地產(chǎn)商。

在懷來(lái)限購(gòu)以后，又有人把眼光轉(zhuǎn)向了下花園。置業(yè)顧問(wèn)們將其解讀為：張家口政府為了扶持下花園，崇禮、懷來(lái)和張家口市區(qū)均限售，目前只有下花園還可以購(gòu)買(mǎi)。

這個(gè)小縣城的主要賣(mài)點(diǎn)就是：京張高鐵延途設(shè)十站，通往冬奧會(huì)太子城站的崇禮支線從這里接出。

京張高鐵▼

圖片來(lái)源:北京規(guī)劃國(guó)土資源管理委員會(huì)

根據(jù)銷售的說(shuō)法，這里也會(huì)規(guī)劃建有一個(gè)冰球場(chǎng)，作為冬奧的備用場(chǎng)地，另外也有一個(gè)滑雪場(chǎng)將會(huì)開(kāi)工。各大開(kāi)發(fā)商也會(huì)在這里建設(shè)各種配套，免稅店、購(gòu)物中心、奢侈品商店，以及幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院也會(huì)有所配套。

于是，看房團(tuán)領(lǐng)著大家去了三個(gè)項(xiàng)目。

第一個(gè)位于高鐵站邊上，號(hào)稱走路200米，基本都是高層，賣(mài)點(diǎn)在于“27分鐘直達(dá)西直門(mén)”?？梢哉f(shuō)目標(biāo)客戶很明確，就是在北京工作，但又買(mǎi)不起北京房子的剛需群體。

如果恰好在西直門(mén)或者清河上班，確實(shí)可以考慮每天掐點(diǎn)高鐵往返。地點(diǎn)離老城區(qū)比較近，號(hào)稱未來(lái)配套也會(huì)比較齊全，買(mǎi)東西啥的肯定會(huì)有。參考北京到涿州的票價(jià)，一個(gè)人每天往返的成本大約在55塊，一個(gè)月22個(gè)工作日，大約1200多的成本，兩個(gè)人則是2400多，大約是目前清河附近比較不錯(cuò)的一個(gè)單間的租金。這個(gè)項(xiàng)目毛坯交房，售價(jià)大約在11000/平米。

第二個(gè)項(xiàng)目是本地開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，號(hào)稱對(duì)標(biāo)碧桂園在當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目。房子臨著一條小河，離高鐵站大概在兩公里左右的步行距離，有別墅有洋房。開(kāi)發(fā)商做酒店出身，目標(biāo)定位主要還是養(yǎng)老度假人群。精裝交房，售價(jià)大約在13000/平米。

第三個(gè)項(xiàng)目，離高鐵站直線距離三四公里，走路基本是不現(xiàn)實(shí)的，開(kāi)車也需要十來(lái)分鐘。臨著洋河，還在當(dāng)?shù)刈畛雒碾u鳴山腳下，夕陽(yáng)下看上去環(huán)境似乎還有些不錯(cuò)。開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)啬昧撕艽蟮囊粔K地，還要給政府配建一個(gè)冰球場(chǎng)作為冬奧的備用場(chǎng)地；不遠(yuǎn)處據(jù)說(shuō)有一個(gè)滑雪場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)建；項(xiàng)目據(jù)說(shuō)還配套有酒店和商業(yè)等。這個(gè)項(xiàng)目的定位應(yīng)該是半旅游度假半養(yǎng)老性質(zhì)了。不過(guò)公共交通的配套相對(duì)比較欠缺。毛坯交房，售價(jià)大約在12000/平。

第三個(gè)項(xiàng)目周邊環(huán)境▼

基本上去到每一個(gè)項(xiàng)目，都會(huì)祭出一張差不多的交通圖。銷售會(huì)告訴你：G7很快就要通車，19年京張高鐵通車，這里每天會(huì)有99趟列車往返北京，27分鐘直達(dá)西直門(mén)。

現(xiàn)在的交通貓姨親身體驗(yàn)了一番，早上從惠新西街南口出發(fā)，晃了差不多兩個(gè)半小時(shí)才到；晚上5點(diǎn)左右返程，到北京8點(diǎn)餓得夠嗆。如果是現(xiàn)在這種交通，周末度假可以說(shuō)很多時(shí)間都是浪費(fèi)在路上了。據(jù)稱G7開(kāi)通后可以有一定的改善，當(dāng)然項(xiàng)目更主要的賣(mài)點(diǎn)還是在高鐵的開(kāi)通，這些項(xiàng)目也基本都是預(yù)計(jì)在高鐵開(kāi)通之前交房的。

目前整個(gè)區(qū)域確實(shí)基本都是工地。

可以看到，因?yàn)楦哞F即將開(kāi)通，冬奧會(huì)的到來(lái)，這個(gè)7萬(wàn)人的小城集中了各種開(kāi)發(fā)商，在進(jìn)行各種建設(shè)，也帶來(lái)了各種資源的投入。作為當(dāng)?shù)卣?022年展現(xiàn)給全世界的，冬奧會(huì)關(guān)鍵的一個(gè)交通節(jié)點(diǎn)，一定不能是一個(gè)寂寞冷清的北方小縣城。所以，這里需要投入，需要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

這個(gè)地區(qū)的拍地記錄是可以查到的，最近最貴的樓面價(jià)大約在1000元/平米左右，之前甚至有各種樓面價(jià)不到500元/平米的項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)商拿地，配建相應(yīng)的公建設(shè)施，再建起相應(yīng)的住宅等銷售型產(chǎn)品回款。銷售產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)，則是當(dāng)?shù)馗哞F的開(kāi)通。

去年這里的價(jià)格大約是4000多每平米，當(dāng)?shù)氐腉DP25.3億，人均3.5萬(wàn)左右。當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不高，越來(lái)越摳門(mén)的看房團(tuán)現(xiàn)在午飯都不管啦。貓姨花了9塊在小縣城解決了午飯，2塊錢(qián)的小米粥，7塊錢(qián)的肉夾饃，味道還是不錯(cuò)的。這里曾經(jīng)是產(chǎn)煤基地，如今仍有一個(gè)發(fā)電廠。

如今，在距離北京大約100多公里，已經(jīng)通高鐵或動(dòng)車，車程在半小時(shí)左右的小城中，涿州到北京高鐵不到30分鐘，現(xiàn)在的價(jià)格在10000-20000不等。另外還有保定、天津，也是屬于北京高鐵一小時(shí)范圍內(nèi)的城市。

但是，不知道大家是否知道，每天在瑟瑟寒風(fēng)中等待著公交進(jìn)場(chǎng)的燕郊群眾，其實(shí)也曾經(jīng)有過(guò)通勤動(dòng)車，半小時(shí)直達(dá)北京。不過(guò)，燕郊的動(dòng)車在15年初開(kāi)通了20天左右，就因?yàn)?成左右的上座率而慘淡停運(yùn)。但是，即使如此，現(xiàn)在每天仍有燕郊站開(kāi)往北京站耗時(shí)34分鐘的直達(dá)火車。只是，又有多少人選擇這樣的交通公具呢？

同時(shí)，我們又看到，高碑店的高鐵新城已經(jīng)在銷售，碧桂園在興隆縣的項(xiàng)目也將會(huì)開(kāi)盤(pán)（興隆西站將是京沈高鐵出北京后的第一站），售價(jià)估計(jì)在9500/平。

就在這篇文章還未成文之時(shí)，新的消息傳來(lái)，北京平谷限競(jìng)房的土地流拍了，這塊地規(guī)定的銷售均價(jià)不超過(guò)26014元/平，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)27315元/平，土地起始樓面價(jià)8902元/平。這塊地距離在建的平谷線最末一站泃河灣站直線距離大約是五公里，屬于北京市。這個(gè)樓面價(jià)和規(guī)定的銷售均價(jià)之間的差價(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)應(yīng)該是有利益空間的。

流拍的結(jié)果，讓我們不得不思考：如果說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始不愿意相信，能夠在平谷這樣的地方賣(mài)出2.6萬(wàn)的價(jià)格，我們又將如何看待下花園逼近1.5萬(wàn)的價(jià)位呢？還有，其它的“高鐵新城”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。