備受關(guān)注的深圳首宗“只租不售”地塊在11月10日正式出讓，由深圳市人才安居集團競得。

此次深圳全年期（70年）自持土地出讓，仍延續(xù)了此前的特點——既競成交地價，又競?cè)瞬抛》棵娣e。在競價過程中，地價迅速達到了10.1億元的最高限價，安居集團最終以配建10800平方米無償移交的人才住房拿下該地塊。按照出讓規(guī)定，安居集團還需配建27060平方米人才房，共計37860平方米。

從提出“十三五”期間大規(guī)模提供人才房，再到近期大力發(fā)展住房租賃市場，背后一脈相承的邏輯是，在高房價的背景下，深圳如何能夠更好地解決人才安居問題，以保證城市的競爭力。在深圳的語境中，租賃房也常常與人才房聯(lián)系在一起。

在全國鼓勵租售并舉的政策環(huán)境下，有觀察人士指出，在發(fā)展住房租賃方面，深圳稱得上是力度最大的城市之一。除了政策傾斜和政府投入之外，在巨大的市場需求之下，包括地產(chǎn)商、銀行、科技企業(yè)在內(nèi)的相關(guān)市場主體也都形成了合力。

國企發(fā)揮引領(lǐng)作用

從首宗租賃用地的優(yōu)越地理位置，或許看得出深圳支持租賃市場發(fā)展的決心。

該宗地塊靠近深圳地鐵4號線以及6號線（在建）的深圳北站和紅山站，總建筑面積為90180平方米。中原地產(chǎn)研究中心認為，隨著深圳北商務(wù)中心引進大型企業(yè)總部及上市公司，紅山片區(qū)的租賃市場前景可觀，目前該片區(qū)的租金均價已經(jīng)達到了68元/平方米。

樓面價為11200元/平方米，若去除人才住房面積，實際樓面價為19304元/平方米，這一價格遠低于周邊地塊的競拍價。

但中原地產(chǎn)指出，紅山片區(qū)二手房的均價為65000元/平方米，相比于直接銷售商品房，該地塊自持70年的利潤空間大打折扣。

回報周期長，利潤相對較低，這正是一些開發(fā)商的顧慮所在。深圳一家中型房企人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前來看，開發(fā)商在租賃市場能實現(xiàn)保本微利已屬不易。

萬科深莞泊寓總經(jīng)理袁軍也表示，“租賃行業(yè)的資金回籠時間很長，沒有一定的資金實力不要輕易‘趟渾水’。”

此次土地出讓，吸引了包括萬科、碧桂園、保利、中海、佳兆業(yè)在內(nèi)的8家房企。最終，國有獨資有限責任公司深圳市人才安居集團有限公司成為中標方。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，上海租賃用地也是國企拿到，深圳人才安居集團發(fā)揮帶頭作用，未來會有更多的開發(fā)商參與進來。

在今年的中期業(yè)績發(fā)布會上，深圳市屬國企深業(yè)集團下屬上市平臺深圳控股的董事會主席呂華表示，公司做住房租賃的切入點一是與政府合作，推出帶有一定補貼性質(zhì)的公寓，以較低的房租價格推向市場；二是以市場化方式，從改造成本以及租金回報率等角度來考慮，存在較大的挑戰(zhàn)，但這是未來會堅定不移推進的方向。

今年8月，深圳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》征求意見稿，其中提出，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊，用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。

此次出讓只是一個開端。深圳規(guī)土委提出，未來，深圳將加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，加大住房供應(yīng)力度，發(fā)展租賃市場，抑制房價過快上漲，積極培育和打造深圳租賃住房市場發(fā)展新常態(tài)。

政府與市場形成合力

根據(jù)深圳鏈家研究院最近發(fā)布的《深圳租賃》白皮書，租房群體中最大占比的年輕人（26-35歲）租金在3000元以內(nèi)的約占70%，租金2000元以內(nèi)的約占50%。

對于移民城市深圳而言，以城中村為其中一個重要供應(yīng)主體的住房租賃市場已自成體系。官方資料顯示，城中村租賃住房約占深圳總租賃住房70%。

某種程度上，深圳人總體的租房負擔并不如想象中大。而這一輪政策鼓勵下的發(fā)展住房租賃市場，本質(zhì)上是要營造一個更為規(guī)范和體面的租賃環(huán)境，從而使租房這種形式在更大程度、更長時間內(nèi)成為買房的一種替代選擇。

顯然，未來的“租賃安居”依靠的不僅僅是政府的力量。11月3日，建行深圳分行以“銀企合作”模式進入到租賃市場，推出5481套長租房源，并對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放租賃貸款。

值得注意的是，作為主要承租方的科技企業(yè)也積極參與其中。根據(jù)公開報道，截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。

承租方之一的研祥智能科技股份董事局主席陳志列表示，近年來實體經(jīng)濟經(jīng)營比較不易，原因之一是全國房價普遍上漲，造成企業(yè)壓力增加。建行與深圳政府、房企多方聯(lián)手向?qū)嶓w企業(yè)提供穩(wěn)定的高品質(zhì)的長租房源，解決人才的住房問題。

伴隨著更多中等甚至高收入群體產(chǎn)生租賃需求，定位于不同目標群體的長租公寓產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)運而生。近日，21世紀經(jīng)濟報道記者實地走訪了萬科旗下青年長租公寓品牌泊寓位于布吉的房源，共有3800套，是目前萬科泊寓體量最大的單店。

袁軍告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，其中有相當一部分房源將出租給深圳人才安居集團。

根據(jù)深圳的規(guī)劃，“十三五”期間將提供不少于30萬套人才房，但這一目標曾遭到廣泛質(zhì)疑。袁軍表示，在深圳土地資源稀缺的背景下，完全依靠增量確實難以實現(xiàn)這一目標，所以政府積極與各類開發(fā)商合作，通過“眾籌”解決房源問題。

培育租賃市場同樣很大程度依賴于存量房源，其中，改造城中村成為一個重要途徑。在提升居住品質(zhì)的同時，坊間頗為關(guān)注的另一個問題是：改造是否會急速推高租金成本？

目前，萬科已經(jīng)與深圳福田區(qū)南園街道玉田村簽訂物業(yè)托管協(xié)議，玉田社區(qū)部分村民將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，在經(jīng)過改造后，萬科將植入物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等運營內(nèi)容，進行統(tǒng)一租賃管理。

袁軍告訴記者，綜合整治完成后，租金相應(yīng)會有所提高，但并不會是想象中的一個很夸張的幅度，城中村的“廉租”屬性不會改變。

王鋒也指出，如果租金過快上漲，政府也會像調(diào)控房地產(chǎn)市場一樣調(diào)控租賃市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。