周末，這樣一則消息刷了屏。

“11月3日，建設(shè)銀行深圳分行攜手萬科、碧桂園等11家房地產(chǎn)企業(yè)簽訂房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)手開發(fā)深圳長租房市場。據(jù)悉，截至目前已與房地產(chǎn)企業(yè)簽署了5481套住房租賃轉(zhuǎn)讓協(xié)議，均為精裝修新房。同時，建行推出個人租房租賃貸款“按居貸”，租房也能貸款啦！目前執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率，最高額度達(dá)100萬，最長期限10年。銀行直接將資金打到房主賬戶中。”

看到這則消息，我情不自禁打了個挺：好棋好棋。如果說“房地產(chǎn)長效機(jī)制”是一盤棋，那么現(xiàn)在銀行與房企聯(lián)合，盤活房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場的熱情，無疑是下在了棋盤的最關(guān)鍵眼位上落了一子，整個棋盤瞬間活了起來。

欲知這是一盤怎樣的大棋局，以及這步棋的奇妙之處，且聽我為您慢慢道來。

失衡的蹺蹺板

建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的口號已經(jīng)響遍神州大地。既然是建立新機(jī)制就說明原先的機(jī)制已經(jīng)運行出了一些新問題。那么房地產(chǎn)市場的最大問題是什么？我想，沒有失了智的人都會知道是――“房價過高”。而造成房價過高的原因雖然林林總總，但住房土地供給總是離不開的原因之一。其實政府也不是不愿意供給更多的居住用地，只是他們也陷入了“谷貴傷民，谷賤傷農(nóng)”的行政悖論之中。

政府的供地抉擇如同蹺蹺板的平衡。大量增加供地，則損害土地財政以及大量以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資一直占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的重要位置，有些人說的“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)”某種意義上也是成立的。房企-銀行-有房中產(chǎn) 構(gòu)成了供地抉擇的重要支撐力量。同時，如果蹺蹺板不斷向一方傾斜，那么低收入的無房者和剛進(jìn)入城市的青年則可能怨聲鼎沸。因此，隨著問題的日益迫切，破解這個悖論也成為了當(dāng)務(wù)之急。

建立以租賃制為核心的房地產(chǎn)長效機(jī)制成為了破局的最新選擇。“只租不售”，將潛在的購房者分為兩個群體：買得起的繼續(xù)買，買不起的可以去租。輿論上引導(dǎo)租賃觀念，政策上逐步擴(kuò)充租戶的權(quán)益。過去制約租賃市場的主要原因就在于觀念上丈母娘并不能接受一個只住出租屋的女婿；而造成這種“丈母娘偏見”的主要原因也在于租客在醫(yī)療、社會保障、子女教育上面臨四處碰壁的局面。而隨著國家號召的“租售同權(quán)”系列政策的落地，這些壁壘將慢慢平滑。“丈母娘偏見”也許能夠化解，租賃制度的長期根基也因此能得以確立。

在歐美，商業(yè)住宅中，銷售和租賃大概各占50%，新加坡接近80%都是公租屋；然而在中國過去十年用于出租的近占6%，94%的商品房用于買賣。從中可以看出中國“銷售-租賃”市場的畸形，這構(gòu)成了租賃市場發(fā)育的必要性。而公租屋制度在重慶的已有的試點也給在全國推廣“租賃制”提供了可能性以及寶貴的經(jīng)驗。

他山之石

租賃制度作為解決“社會兩個群體‘不平衡不充分’的矛盾”的應(yīng)對之策，未來的藍(lán)圖會是什么樣的呢？以國內(nèi)外幾個已有的經(jīng)驗為鑒，我們可對未來的方向有一個大致的判斷。

以私人部門提供租賃住房為主體的德國模式。二戰(zhàn)后，德國分裂為東德西德兩個部分。前西德和前東德為了解決國民住房問題分別選擇了“鼓勵私人部門提供租賃住房”和“大量建設(shè)公共租賃住房”的手段。兩德統(tǒng)一后，對比發(fā)現(xiàn)不論就居住成本、居住條件和人均住房面積方面，西德的“私人部門提供租賃住房”的解決方案都顯著優(yōu)于東德。因此，德國將這套方案漸漸推廣，最終形成了現(xiàn)在私人供給型的租賃制度。根據(jù)2014年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，德國49.3%的人口居住在租賃住房，住房自有率僅有45.5%。同時自1994年起，維持了長達(dá)15年的房價平穩(wěn)，而2009年后，德國房價受外部因素也開始了上漲之旅。

以政府建設(shè)廉租組屋為主體的新加坡模式。早在1960年，新加坡當(dāng)局就成立了建屋發(fā)展局(HDB)，為居民提供廉租組屋。組屋居民能夠擁有組屋產(chǎn)權(quán)。自成立至今，HDB組屋覆蓋人口比例由9%增加至82%。1990-2017年，新加坡房價上漲了228%，但是絲毫沒有新加坡的房屋自有率。2017年新加坡的房屋自有率高達(dá)90.9%。

而在我國長期的廉租房實踐也產(chǎn)生了許多可資借鑒的寶貴經(jīng)驗。以重慶的公租房制度為例，2002年起黃奇帆擔(dān)任重慶副市長，將“空轉(zhuǎn)啟動，滾動開發(fā)”浦東模式帶到重慶。通過估算國有土地出租收入，以此作開發(fā)公司國有股，以此股份向銀行貸款，再吸引外資，之后土地價格上升，國有股分紅，滾動開發(fā)的模式。大量建設(shè)公租房，建設(shè)資金分階段派發(fā)，并依靠上述“正反饋”減小了支出壓力，從而實現(xiàn)了公租房大范圍的覆蓋。同時，申請門檻也較低，租滿五年可以改為購買。也因此重慶的房價長時間保持在同類城市中較低的水平。

通過這些經(jīng)驗的比較，我們能看到租賃制度的到來很難能夠帶來房價的下降，但是對穩(wěn)定房價可以起到一定的作用。

而縱覽幾個方案，我們可以發(fā)現(xiàn)一個制度要變成能夠長期實行的納什均衡，必須要形成一套控制論當(dāng)中的“正反饋”機(jī)制：不論租房供給的主體來自何方，他們必須從中受益，從而再次推進(jìn)這個政策。

正反饋

今年上半年，時任全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任的黃奇帆在一個“關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制”的公開演講中暢想，中國租房市場逐漸達(dá)到市場容量50%的標(biāo)準(zhǔn)，其中20%住在房地產(chǎn)商持有的出租房里，20%住在政府提供的公租房里，10%住在小業(yè)主出租的房子里。由此可見，未來全面的“房地產(chǎn)長效機(jī)制”必然是需要“小業(yè)主-房企-政府”三個主體的積極性全面激發(fā)的制度。

回到文章開頭的讓人眼前一亮的租賃新政：

建設(shè)銀行深圳支行銀行攜手十多家房地產(chǎn)企業(yè)將精裝修新房投入個人租賃業(yè)務(wù)。這個機(jī)制如同牛頓力學(xué)里的推動“租賃制”的第一推動力。

銀行為租戶提供“租賃貸款”，從而使得資金迅速回流至房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè)迅速擁有資金投入再生產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在這個資金循環(huán)中，首先作為租賃住宅的建設(shè)者，投入建設(shè)資金；然而出售房屋卻可能需要經(jīng)歷漫長的周期；現(xiàn)在通過與銀行的租賃合作，則可以迅速回籠資金，實現(xiàn)“一豬多吃”。甚至將原來滯銷的庫存迅速變成質(zhì)地優(yōu)良的，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此后的玩法，熟悉金融的人便能嗅到無盡的可能。

嗅到風(fēng)口的不止是金融地產(chǎn)從業(yè)者，馬云劉強(qiáng)東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭對租賃市場這塊蛋糕也垂涎欲滴。10月20日，京東成為北京住房租賃市場的支持平臺；阿里則在支付寶上推出了自己的智慧住房出租平臺；建設(shè)銀行在推出自己的“按居貸”業(yè)務(wù)的同時，也推出了自己的APP“CCB建融家園”。因此，我們不僅能看到住房租賃市場這塊蛋糕對互聯(lián)網(wǎng)大鱷的吸引力，我們甚至能看到“地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)+”的影子。

上面我們能看到房地產(chǎn)企業(yè)從事租賃的積極性，那么政府又為何大力推動租賃制呢？正如上文的邏輯，租賃制度緩和了有房者和無房者的“不平衡不充分”的矛盾。

能夠大力推行租賃制度的城市，能夠讓新進(jìn)入城市的年輕人“居者有其屋”的城市必然會成為年輕人首選的目的地。幾個月前城市哄搶畢業(yè)生落戶的政策競爭：深圳給予入戶補貼，無錫的落戶優(yōu)惠，武漢不止給予補貼還提供八折房子...幾乎可以確幸，基于租賃制度落實狀況的人才爭奪政策，必將成為下一次“城市戰(zhàn)爭”的重點。目前看來，深圳市又一次走在了前頭。

關(guān)于未來租賃制，許多人的憂慮在于未來租金會否大幅提升。筆者判斷房租提高的可能性不大，甚至可能降低。在以往的租房市場上，多套住宅擁有者是出租住房的主要供給者。零散而眾多的供給者幾乎使得這個市場變成了完全競爭市場，市場價格應(yīng)當(dāng)是比較充分反應(yīng)買方可支付的價值的。以個人體會為例，我們身邊會有很多買不到房子的，卻幾乎沒有租不到房子的。這表明出租房的供給是相對充足的，同時受可支配收入錨定。從下圖也可以看出，二三線城市租金僅占收入15%-20%，而全美數(shù)據(jù)為21%；北上廣深一線城市為22%-35%。基本與北美TOP4城市的23%-30%旗鼓相當(dāng)。

因此，在此種市場環(huán)境下，隨著未來出租房供給繼續(xù)增加，租金甚至有望下降。當(dāng)然，未來租金的提高也可能來源于城市化的進(jìn)一步深入，但似乎目前的人口流動量并不支持此種假設(shè)。

尾聲

大道之行也，天下為公。使居者有其屋，耕者有其田，是中國人傳承千年的最樸素的民本思想。

不要因為走的太遠(yuǎn)，而忘了自己為了什么出發(fā)?；貧w最簡樸的公平正義，就是以“租賃制”落子的“長效機(jī)制”大棋局的真正初心。

銀行與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手，利用租金貸款迭代盤活房企出租的積極性，使得租賃制全盤走活。虛竹破解珍瓏棋局依靠的只是信手之舉，建設(shè)銀行的這招妙手也或許能帶來整個長效機(jī)制的破局。

租賃制度的推出雖然不太可能帶來房價的下跌，房租卻也許能受益下降，整個租房人群的積極性得以盤活，長租房將會成為他們不錯的選擇；

租客、政府和房企的積極性在這個機(jī)制下都得以盤活，整個長效機(jī)制也得以盤活。這就是妙手。

圍棋中單一子單一棋看似碌碌無為，可是當(dāng)走勢最終形成時，“大龍”才能呼之欲出。時也，勢也。

真正的妙手在一局棋中不過一二，而當(dāng)事者往往只能局終數(shù)子時，徒然悔恨自己的當(dāng)時的茫然與錯過。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。